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[알기 쉬운 이수호의 세금상식] 8·2 부동산 대책으로 체크해야할 세금들
이수호 세무사  |  expert@econovill.com  |  승인 2018.01.09  14:39:51
   
 

최근 흥미로운 기사 하나를 발견했다. 아니 어떻게 보면 당연한 내용의 기사라고 할 수 있을 것이다.

서울 서초구에 소재하고 있는 한 부동산 중개업소에서 매물로 아파트를 내어 놓았는데 막상 매수자가 나타나자 집주인들이 집을 파느니 차라리 증여가 낫겠다며 내어놓은 매물을 다시 거두어 들였다는 것이다.

이는 양도소득세 중과 등 정부의 전방위 압박을 받는 다주택자들이 매매대신 차라리 가족들에게 주택을 증여해 양도소득세의 중과를 피하고 집값이 오를 때까지 기다리는 장기전을 택한 것이란 것이다.

그러면 과연 무엇이 이들 다주택자들에 대하여 매매목적으로 내어 놓았던 매물을 차라리 증여가 낫겠다고 하면서 거두어 들이게까지 만들었을까?

이는 모두 아시다시피 2017. 8. 2 부동산 대책의 발표가 이에 영향을 미쳤다고 볼 수 있다. 즉 작년의 ’8. 2 부동산 대책의 발표로 올 한해의 다주택 보유자들의 주택 매물 시장을 이렇게 얼어붙게 만들고 있는 것이다. 한 때 예전 정권에서도 다주택자들의 부동산 투기 및 부동산 과열 시장을 잡겠다고 다주택자에 대한 양도소득세 중과 등의 정책을 한 때 시행하였다가 지나치게 주택 시장이 얼어붙자 점차 중과배제 및 장기보유공제의 허용 등으로 전환되기도 한 사실이 있다.

그러다가 다시 2017. 8. 2 부동산 대책의 발표로 예전 정책으로 회귀가 된 것으로 보면 될 것이다. ’8. 2 부동산 대책 자체는 새정부 들어 주택시장을 경기조절 수단이 아니라 서민 주거안정 및 실수요자 보호를 최우선의 가치로 두면서 집은 투자가 아닌 거주대상으로 단기투기 수요의 억제 및 철저 차단을 통한 주택시장의 안정화에 역점을 두고 있는 정책이라고 보면 되겠다.

이를 위해 첫째로 지역별, 주택 유형별 분석을 바탕으로 하여 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역으로 나누어 지정하여 해당 지역의 시장 불안을 조기 진화하고 이를 통해 서민 가계와 경제 전반의 부담이 커지지 않도록 선제적으로 관리를 하며, 둘째로 다주택자의 양도차익에 대한 과세체계를 정비하고, 주택담보대출의 레버리지를 활용한 단기 투자 유인을 억제하고, 셋째로 서민 주거 안정을 위해 도심 내 및 도심 인근에 청년, 신혼 부부 등 실수요자를 위한 임대분양 주택의 공급을 확대하고, 넷째로 공급되는 주택이 실수요자에게 우선적으로 돌아갈 수 있도록 청약제도의 개편 등을 주요 골자로 하고 있다.

이렇게 8. 2 부동산 대책에는 여러 가지의 내용이 있지만은 이 중에서도 다주택자들의 주택 매물을 거두어 들일 만큼 크게 영향을 준 것을 다름 아닌 다주택자들에 대한 양도소득세 중과 등 세제 개편이라고 할 수 있다. 이하에서는 ’8. 2 부동산 대책 이후의 양도세 중과 등 세재 개편과 관련된 내용을 주로 살펴보고자 한다.

먼저 양도소득세 중과 등 관련 내용은 당해 지역이 투기지역에 속하는지, 투기과열지구 내지 조정대상 지역에 해당하는지에 따라서 그 내용이 약간 달라진다. 따라서 어떤 지역이 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역에 대하여 알아볼 필요가 있다. 먼저 투기지역은 서울의 강남 4개구 지역과 기타 7개구 및 세종시를 투기지역으로 지정을 하였으며, 이에는 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서 및 세종시가 이에 속한다. 투기 과열지구는 투기지역 포함한 서울 전지역과 과천시. 성남 분당구, 대구 수성구 및 세종시가 이에 해당이 되며, 조정대상지역은 서울 전지역, 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2, 부산시 중 해운대구, 연제구, 동래구, 부산진구, 남구, 수영구, 기장군 및 세종시가 이에 해당이 된다.

먼저 양도소득세 중과 등과 관련된 가장 일반적인 내용은 다음과 같다. 첫째, 조정대상 지역 내에서 2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함)가 2018. 4. 1 이후 주택 양도시에는 양도소득세의 중과 및 장기보유특별공제가 배제 된다는 것이다. 이 경우 2주택자인 경우 기본세율에 10%의 세율이 가산된 세율이 적용이 되며, 3주택 이상 보유자의 경우에는 기본세율에 20%의 세율이 가산된 세율이 적용된다.

다만 장기 임대 주택 등 특정한 경우에는 이번 대책에도 양도세 중과 및 장기보유공제 배제 대상에서 제외 되는데 이에는 다음 주택 등의 경우에는 3주택 계산시 주택수에 산입하지 아니한다. 기준시가 1억원(지방 3억원) 등 일정가격 이하의 주택, 일정 요건 갖춘 장기 임대 주택, 상속개시일로부터 5년이 지나지 아니한 상속 주택, 문화재 주택, 종업원에게 10년이상 무상제공하는 장기사원용 주택, 그리고 혼인, 노부모 봉양 등 목적으로 결혼일, 합가일로부터 5년이 경과되지 아니한 주택이나 일시적 주택 등에 해당하는 경우에는 주택 수에 산입하지 아니한다.

또 하나의 중요한 내용 중의 하나는 조정대상 지역 내 주택 양도의 경우 1세대 1주택의 비과세 요건이 강화가 되었다는 것이다. 1세대 1주택 비과세 관련 규정이 종전의 2년 이상 보유 요건에서 다시 2년 이상 거주요건이 추가되었다는 점이다. 따라서 2년 이상 보유 및 거주요건을 충족하여야 비과세를 적용받을 수 있는 것이다.

이 내용은 2017. 8. 3 이후 취득하는 주택분으로서 2018. 4. 1이후 양도하는 주택분부터 적용하게 된다. 그리고 조정대상 지역 내에서 아파트 분양권 전매시에는 보유 기간에 관계 없이 50%의 세율이 적용이 되며, 예외적으로 30세 이상의 무주택자나 30세 미만으로서 배우자가 있는 경우는 제외된다. 이 규정은 2018. 1. 1 이후 양도 분부터 바로 적용되기에 조정대상지역 내에서 분양권을 양도하고자 하는 사람들은 주의하여야 할 부분이라고 생각한다.

그러나 특히 주의 하여야 할 부분이 있다. 조정대상지역은 서울 전 지역에 해당이 되나 이 중에서 위에서 언급한 조정대상 지역내의 투기지역에 해당하는 경우로서 3주택자 이상자에 해당하는 경우에는 2017. 8. 3 이후 양도분부터 바로 적용세율이 기본세율에 10%의 가산세율이 적용된다는 것이다.

이미 기존 세법에 3주택자(입주권 포함), 비사업용 토지 등의 경우로서 투기지역에 해당하는 경우에는 양도소득세 중과 규정이 있었으나 투기지역으로 지정된 지역이 없어 중과를 못하고 있었던 것을 이번 8. 2 부동산 대책발표 이후 투기지역이 재 지정됨에 따라 중과 규정이 적용되게 되었다는 점이다.

따라서 3주택 이상 보유자에 해당하는 경우 17. 8. 3 이후 양도분 부터는 기본세율에 10%의 가산세율이 적용되게 된다. 그러나 그나마 장기보유공제 배제 규정은 없기에 장기보유 공제는 그대로 적용된다. 따라서 2017. 8. 3 ~ 2018. 3. 31 까지 투기지역으로서 3주택 이상자에 해당하는 경우에는 장기보유공제는 적용이 되나 10%의 가산세율이 적용이 되며, 이 내용은 현재에도 적용이 된다는 점이다. 그 이후 양도분 부터는 조정대상지역의 일반 양도소득세 중과 규정이 그대로 적용이 되어 따라서 3주택 이상인 경우 기본세율에 20%의 가산세율이 적용되고 장기보유공제가 배제되는 것이다.

이번 8. 2부동산 대책과 관련하여 또 한가지 주의하여야 할 사항이 하나 있는데 이는 다름 아닌 투기 과열 지구내에서 주택거래시 거래가액 3억원 이상인 주택(분양권, 입주권 포함)에 해당하는 경우에는 해당 지자체에 자금조달계획 및 입주계획 등의 신고를 의무화 하고 있으며, 이는 민간택지, 공공주택 등에 모두 적용이 된다. 이렇게 신고한 자료는 향후 국세청의 자금출처확인 등을 통한 증여세탈루 여부 조사나 전입신고 등과 대조하여 위장전입 및 실거주 여부 확인 등에 활용될 것으로 추정이 된다. 만일 미신고하거나 허위신고하는 경우에는 당사자에게 과태료가 부과된다.

이러한 ’8.2 부동산 대책의 결과는 대체로 해당 지역 내의 사람들에게는 세부담의 증가로 나타나게 되며 한편으로는 그동안 노출이 되지 아니하였던 세원의 양성화에도 기여하는 측면이 있다. 예를 들어 다주택 보유자들은 양도소득세의 중과를 피하기 위해서는 부득이 주택임대사업자로의 등록이 불가피하게 되는데 이 과정에서 많은 다주택 보유자의 사람들이 그동안 주택임대사업자 미등록 상태로 있던 것을 ’8. 2 부동산 대책의 결과로 주택 임대사업자로의 등록 유도 및 이로 인한 주택임대소득의 양성화에 따른 소득세 세부담의 증가가 예상이 된다.

따라서 그동안 공공연하게 탈루해오던 주택임대소득의 양성화에 따른 세수증가에는 긍정적인 영향을 미친다고 보아진다.

이런 복잡한 내용들은 세법을 다루는 전문가들도 해당 사안이 발생될 때마다 검토하여 처리하여야 할 만큼 복잡한 부분으로서 일반인들로서는 이해하기 매우 난해한 부분일 수 있다. 따라서 수도권 내 등 조정대상지역에 해당하는 사람들이 주택 양도시에는 반드시 전문가를 찾아 상의하는 것이 상책이라 하겠다.

이 외에도 2018. 1. 1부터 시행이 되는 재건축 초과이익의 환수제 시행이라든가, 투기 과열 지구내의 재건축 조합원 지위권의 양도가 제한되는 사항이나, 투기 과열 지구내의 재개발 등 조합원의 분양권 전매제한이나, 투기과열지구내의 정비사업 분양권의 재당첨 제한이나, 투기지역 내의 주택담보대출 건수의 제한 등 여러 가지 부동산 대책관련 내용이 있으나 여기에서는 세금 이외의 분야라 언급을 자제하고 여기에서 글을 마무리 하고자 한다.

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