빠르게 내보내는 명도 전략 따로 있다!

경매·공매 낙찰 후 점유자를 빨리 내보내야만 직접적인 재산권 행사를 할 수 있다. 월세 수익이 많이 나는 돈 되는 부동산을 싸게 낙찰받았더라도 점유자가 수개월씩 불법점유하고 있다면 손실되는 기회비용이 만만치 않다. 따라서 점유자를 이사비 정도 주고 재빨리 내보내는 게 효과적인 명도 방법이다.

그러려면 우선 낙찰 이후 해당 부동산을 찾아 점유자를 무조건 빨리 만나봐야 한다. 초보자일수록 점유자 만나기를 차일피일 미루지만 점유자 만나기를 늦출수록 오히려 명도는 늦어지게 된다. 낙찰 사실을 밝히고 우선적으로 점유자를 만나 경청하는 자세로 이사 날짜를 잡기 위한 만남부터 이어가는 게 좋다.

부동산의 점유자를 만날 때 어떤 대화를 할지 미리 준비하고 가는 게 좋다. 임차인이든 채무자든 현재 부동산에 점유하는 사람은 경매 때문에 그동안 시달릴 대로 시달렸다. 경매에 부쳐졌을 때부터 권리신고 및 배당요구와 송달, 감정평가, 그리고 입찰자 등 방문 등 수개월 동안 마음을 졸였을 것이다. 이제 새로운 낙찰자가 찾아오면 대체로 자포자기 마음으로 이사 날짜를 잡을 가능성이 높다. 따라서 낙찰자는 점유자별 면담 시 어떻게 협상할지를 미리 생각해둬야 한다.

1차 면담에서는 기선 제압이 무엇보다 중요하다. 되도록 간단하고 필요한 대화만 하되 낙찰 되어 소유자가 바뀌었음을 알려주는 정도로 대화할 필요가 있다. 과잉 동정이나 어설픈 자랑으로 접근한 후에 처음부터 이사비를 들먹일 필요는 없다. 또 점유자의 성격을 대충 파악해 두는 게 좋다. 일반적으로 협상하거나 체념형 점유자는 이사 날짜도 빨리 잡는다.

하지만 말뿐인 형이나 버티기 형이라면 명도가 쉽지 않다. 이런 점유자라면 우선 인도명령 송달 직후 최종적으로 만나보고 협의가 이루어지지 않는다면 바로 강제집행을 신청하는 게 좋다. 이들은 이사 날짜를 차일피일 미루고 1주일 단위로 짧게 잡다가 나중에는 약속을 여러 번 펑크 내기도 한다.

아예 점유자가 잠수를 타기도 한다. 도저히 말로는 통하지 않는 말뿐인 점유자는 바로 강제집행부터 준비한 후 집행관이 ‘계고장’을 부치고 나서야 이사비 협상을 보는 게 일반적이다. “너무 싸게 낙찰돼 손해를 봤다”거나 “전세금이 없어 이사 갈 곳이 없다”며 끈질기게 경매 주택에 집착하는 바람에 마지막 중재까지도 실패하는 경우가 생긴다.

강제집행은 협상이 안 될 경우 최후의 수단

다음 2차 면담은 1~2주일 이내로 짧게 잡는 게 좋다. 이때는 이사비용을 암시하며 이사 가기를 종용해야 한다. 이사비 합의가 이루어지면 합의각서를 받아 둔다. 이사비용 등을 제시할 때는 정확한 금액을 정한다. 대충 이사비 얘기를 했다가 점유자는 우리가 생각하는 금액보다 동그라미(0) 하나 더 생각하기 쉽다. 정확히 “150만원의 이사비를 드릴 생각이니 이사 날짜를 정해 달라”고 해야 한다.

3차 면담에서는 최소한 정확한 이사 날짜가 잡혀야 한다. 그러나 차일피일 이사 날짜를 미루고 과도한 이사비용을 요구한다면 강제집행 신청하겠다고 알리며 강제집행 비용은 점유자가 부담해야 할 비용임을 알릴 필요가 있다. 이때 이사 날짜가 잡히는 비율은 거의 80% 정도다. 굳이 낙찰자와 싸우며 이사 가기를 거부하는 경우는 드문 일이다.

점유자에게 강온작전을 동시에 펴는 전략을 세우는 게 좋다. 너무 ‘온’작전만 펴면 낙찰자를 만만하게 생각해 과도한 이사비를 요구할 수 있다. 인도명령 결정문의 송달은 아주 쉽고 유용한 ‘강’ 작전이다. 인도명령이 점유자에게 송달되면 점유자는 거의 이사 날짜를 잡는다. 국가기관인 법원에서 우편으로 온 최후통첩으로 본다.

공매의 압류재산은 인도명령 제도가 없어 명도소송을 거쳐 점유자를 내보내야 하는 것으로 알고 있다. 하지만 소송 전에 협의로 명도를 끝내는 경우가 대부분이다. 경매나 공매 모두 현재 점유자의 의견을 수렴해 대화하고 역지사지의 마음으로 만나 이사하게 만드는 게 우선이다. 이사비를 주고 탄력적으로 이사 날짜를 잡아주는 게 현명한 방법이다. 하지만 끈질기게 집 비우기를 거부하면 강제집행을 최후의 수단으로 이용할 수밖에 없다.

강제집행 신청 시 사전집행 예고제도 강력한 명도 의사표시다. 점유자의 막무가내 식 억지로 강제집행이 불가피하다면 미리 집행관에서 계고장을 붙이도록 신청하면 효과가 바로 나타난다. 집행관이 ‘14일 이내에 자진 퇴거하지 않으면 강제집행하겠다’는 계고장은 점유자의 마음을 흔들어 깨운다. 낙찰자 말을 우습게 알던 점유자라도 법원 집행관이 협상종용하고 조만간 강제집행할 수 있음을 고지하면 바로 이사 날짜를 잡는 게 일반적이다.

협의가 무산되면 법원으로부터 집행문부여신청과 송달증명원을 발급받아 집행관을 통해 계고하고, 강제집행 절차를 진행한다. 어디까지나 강제집행은 협상이 안 될 경우 최후의 절차다. 실제 강제집행까지 가는 경우는 드물다. 90% 이상은 점유자의 합의에 의해 명도가 이루어진다. 세입자와 점유자가 과도한 요구를 하지 않는 한 협상으로 명도를 하는 것이 현명한 방법이다.

명도가 쉬운 물건 고르는 것도 노하우

그렇다면 명도가 수월한 부동산을 고르는 것도 좋은 방법이다. 초보도 손쉽게 경매 물건을 고르는 명도가 안전한 경매 물건은 어떤 게 있을까?

첫째, ‘채무자 또는 소유자가 거주’하고 있다면 명도받기가 가장 쉽다. 경매 명도에서 가장 신경 쓰이는 부분이 세입자 문제다. 세입자가 한두 세대 정도 살고 있으면 아무래도 이사비나 명도 날짜 조정 등 챙겨야 할 게 많다. 그러나 세입자 없이 직접 채무자가 살고 있다면 약간의 이사비 정도만 줘도 손쉽게 명도를 해결할 수 있다.

둘째, 세입자가 배당받는 세입자들이라면 명도가 수월하다. 즉 세입자들이 후순위 임차인이면서 전입신고를 했고, 최우선 변제 소액임차인이라면, 또 그 소액임차인이 법원에 배당요구를 했다면, 일정 부분의 보증금을 매각대금에서 받아 나가게 된다.

셋째, ‘선순위 세입자가 경매를 부친 채권자’라면 일단 안전하다. 전세보증금을 받지 못한 전세입자가 ‘전세보증금 반환청구소송’을 제기해 강제경매를 부친 경우다. 이런 매물이 경매에 부쳐져 낙찰된 경우 세입자는 매각대금에서 전액 배당을 받고 집을 비워주게 된다.

또 명도가 손쉬운 물건으로는 최우선변제 소액임차인이 많은 물건, 임차인의 2/3 이상이 최우선변제 대상이거나 배당 요구했거나 위장임차인이 많은 경우, 임차인 수가 적은 물건(상가·사무실 등), 점유자나 채무자가 소유자와 친인척 관계에 있거나, 현재 비어 있거나 공실 상태로 있는 물건, 채무자·소유자 직업이 공직자·회사원 등 직장인 소유물건, 재벌가·유명기업인 소유 부동산은 명도가 수월한 게 일반적이다.

명도가 어려운 물건은 어떤 것일까? 고령자들이 거주하는 주택은 명도가 가장 어렵다. ‘고령자’는 이사 갈 곳이 마땅치 않다. 또 학교·의료·사회복지법인 등은 개인이 명도하기 어렵고 외교공관 또한 사법권이 미치지 못해 강제집행이 불가능하다. 교회, 사찰, 재래시장, 다단계 입주 건물 등도 명도가 어렵고 유흥주점과 시골농가도 마찬가지다.

폐문부재 부동산도 마찬가지다. 현재 아무도 살고 있지 않은 부동산에는 짐을 들어내는 데 법의 힘을 빌려야 할 수 있다. 공시송달로 인해 수개월씩 비워둬야 할 수 있다. 사람이 현재 사는 집이 명도하기가 쉬운 게 일반적이다. 돈 한 푼 못 받고 쫓겨나야 하는 세입자가 있어도 명도가 쉽지 않다. 수억원의 전세금이나 권리금을 날리는 판에 죽기 살기로 이사 날짜를 늦추거나 명도 저항할 가능성이 있다. 결국 강제집행까지 가는 경우가 생기므로 되도록 시간적 여유를 가지고 넉넉한 마음으로 입찰해야 한다.