전국에서 재개발·재건축 아파트 인기가 높다. 이미 교통, 교육 등 생활인프라가 구축돼 있어 신도시나 택지지구 아파트와는 달리 입주와 동시에 불편 없이 생활할 수 있기 때문이다. 재개발·재건축 아파트에 투자하는 방법은 조합원 입주권을 사거나 분양권을 얻는 방법이 있다. 입주권과 분양권 매입은 시세차익, 세금 등이 다르기 때문에 선택에 신중을 기해야 한다. 재개발·재건축 아파트 투자는 입주권과 분양권 선택에 따라 시세차익이나 세금 달라지기 때문에 주의해서 투자해야 한다.  이런 차이를 알고 향후 투자 방안을 모색하는 것도 이번 추석연휴를 알뜰하게 보내는  방법일 수 있다. 

◆ 입주권과 분양권이란?

입주권은 재개발·재건축 조합원이 새 집에 입주할 수 있는 권리이다. 사업시행인가를 거쳐 관리처분계획 인가시점에 발생하며 기존 주택의 철거 여부와 상관없이 조합원에게 준다. 주택이 완공된 후 사용검사를 끝내고 임시사용 승인을 받으면 입주권은 주택으로 바뀐다.

반면 분양권은 관리처분계획 인가 이후 조합원에게 돌아가고 남은 물량을 분양 받은 사람이 갖는 권리다. 입주권은 재개발·재건축조합원 자격을 얻어야 하지만 분양권은 조합원이 아닌 사람이 청약통장을 사용해 당첨됐을 때 받을 수 있다. 일반적으로 계약을 한 것이기 때문에 평형과 동·호수가 확정돼 있다.

◆ '입주권 vs. 분양권' ,재개발·재건축 투자 알짜는?

조합원 입주권에 관심을 가진 재개발·재건축 아파트 투자자들이 일반분양에 눈을 돌리고 있다. 이는 조합원 입주권과 분양권의 세금차이 때문이다.

입주권은 실제 주택이 아니지만 주택 수를 계산할 때는 들어간다. 즉 1주택과 1입주권을 보유하고 있다면 결국 2주택으로 간주돼 주택을 처분할 때 1가구 1주택 비과세를 받을 수 없다.

입주권을 나중에 취득, 일시 2주택자가 돼 비과세 적용이 되는 경우에도 입주권을 팔면 양도세를 내야한다.  다른 주택 없이 입주권만 가지고 있다면 입주권 상태에서 처분해도 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.

그러나 주택조합이나 청약 등을 통해 취득한 분양권은 입주권과 달리 주택 수에 포함되지 않는 만큼 주택 처분 시에 영향을 미치지 않는다. 분양권은 계약금과 중도금만 납부된 것이기 때문에 주택이 완공되어 잔금을 내고 등기를 해야 주택으로 바뀐다.

분양권 보유기간 동안에는 세금도 부과되지 않는다. 단, 분양권 자체를 처분할 때는 입주권과 달리 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없고, 매매 차익에 대한 세금을 내야 한다.

8.2대책에 따라 투기과열지구로 지정된 지역의 분양권 전매가 어려워졌다. 전매제한 적용시기는 주택 공급계약체결일이다. 8.2대책 전에 이미 청약접수를 하고 당첨자로 확정됐더라도 8.2대책 이후에 분양계약을 체결하면 분양권 전매 제한 적용을 받는다.

투기과열지구로 지정되기 전에 주택 분양계약을 체결했거나 전매를 받아 거래가 가능한 분양권을 보유했다면 8.2대책 이후로 분양권 전매를 1회 할 수 있다. 이 분양권의 명의변경이 투기과열지구 지정일 이전에 완료된(분양회사가 명의변경에 동의한 날) 경우에 한해서 1회 전매가 가능하다. 

◆ 재개발·재건축 아파트 일반분양 왜 유리?

최근 투자자들이 재개발·재건축 아파트 분양권에 관심을 가진 이유로는 조합원 분담금의 부담에서 벗어날 수 있다는 게 꼽힌다.  

사업이 지연되고 건설 원자재 가격이 상승하거나 주택경기가 침체되면 조합원 분담금은 예상보다 늘 수 있다. 재건축을 앞둔 단지에서 추가 분담금과 직결되는 일반분양가 산정에 난항을 겪기도 한다. 

게다가 알려진대로 재정비 사업은 진행이 오래 걸린다. 현재 사업시행 인가를 받은 단지들도 입주까지 최소 4∼5년의 시간이 걸린다. 초기 단계인 경우 최소 7년의 투자기간을 바라본다.

투자자들의 재개발·재건축 아파트 일반분양에 대한 관심은 청약경쟁률에서도 잘 나타났다. 신길뉴타운 5구역 재개발 분양인 '보라매 SK뷰'는 특별공급을 제외한 527가구 모집에 1만4589명의 청약자가 몰리며 평균 28대 1의 경쟁률을 기록했다. 강동구 내 첫 재건축 분양으로 관심을 모은 '고덕 롯데캐슬 베네루체'는 729가구 모집(특별공급 제외)에 8256건의 청약이 접수됐다. 평균 경쟁률 11.3대 1, 최고 경쟁률(전용 59㎡형) 65.8대 1을 각각 기록했다.

서울 잠실5단지 인근 J공인중개업체 관계자는 “8.2대책이후 분양권 전매도 어려워졌다. 현재 잠실5단지나 개포 주공 등에도 원주민 물량을 제외하고는 거래가 불가하다. 다만 대출 등 투자비용을 어떻게 조달할지부터 세금, 투자기간 등을 잘 고려해 투자한다면 이미 인프라가 구축된 알짜 입지에 내 집을 가질  수 있는 기회"라고 말했다.