경매 투자에서 공을 가장 많이 들여야 할 과정은 어떤 것일까? 값싸게 부동산을 낙찰받는 것이 최선일까 아니면 깔끔한 권리와 물건 분석으로 안전하게 낙찰받는 것일까? 법원 경매를 통해 성공한 투자자들은 ‘사후처리’에 더 많은 공을 들인다. 아무리 돈 되는 부동산을 낙찰받았더라도 마무리 단계가 깔끔하지 못하면 성공한 경매투자라고 할 수 없다. 경매 투자에서 제대로 된 사후처리는 성공 투자와 함께 수익률과도 관련이 깊다.

경매의 사후처리는 크게 ‘잔금 납부’와 ‘명도’ 과정을 말한다. 잔금 납부는 최고가매수인으로서 낙찰 잔대금을 기한 내에 납부하는 것 외에도 기존 점유자가 내야 할 관리비나 공과금을 대신 처리하는 것을 말한다. 그리고 명도는 점유자를 내보내고 소유자로서의 권리를 행사하는 것이다. 낙찰자 입장에서는 돈을 적게 들이고 점유자를 재빨리 내보내는 것이 관건이기 때문에 사후처리는 경매에서 매우 중요한 과정인 셈이다.

바로 점유자를 내보낼수록 금융비용을 줄임과 동시에 권리 행사를 빠르게 하기 때문에 경매 매수인 입장에서는 점유자를 빨리 내보내는 게 최선책이다. 경매 투자자 입장에서는 경락 잔금도 미리 납부하기보다는 적절한 타이밍에 맞춰서 내는 것이 훨씬 이익이다. 통상 최고가매수인으로 결정된 후 45일 안에 납부하는 것이 일반적이지만 이 기간 안에 잔금 납부만 잘해도 집을 비우고 입주하는 데까지 불필요한 시간이나 비용을 절약할 수 있다.

사후처리를 잘하려면 입찰 전 상황판단은 물론 대처 능력을 갖고 경매 물건 분석을 해야 한다. 현장 답사를 통해 매각서류와 부합되지 않는 내용이 있는지 체크해야 한다. 직접 전입세대 열람과 함께 점유자도 만나봐야 한다. 점유자의 성향과 내역, 위장임차인 여부, 기존임차인의 관리비 연체 여부 등을 확인한 후 추가비용 부담 여부를 결정해 낙찰가를 산정해야 한다. 경매 투자과정에서 실수 없이 사후 처리하는 요령을 알아보자.

연체 관리비와 공과금 해결 방안을 세워라

부동산을 싸게 사는 장점이 경매투자인 반면 마무리 단계에서 가끔은 부당한(?) 비용을 치러야 할 때가 있다. 바로 명도 비용이다. 경매 과정에서 최고가매수인이 된 후 낙찰 부동산을 온전하게 넘겨받으려면 기존 부동산의 점유자를 내보내야 할 때 들어가는 필요적 비용인 셈이다. 낙찰자가 납부하지 않아도 되지만 권리를 넘겨받기 위해 내는 최소 비용의 부담이다. 이를 무시했다간 입주가 늦어지거나 분쟁의 불씨로 남을 수 있다.

명도 마무리 과정의 비용이 기존 점유자가 썼던 연체 관리비와 각종 공과금이다. 대법원 전원합의체 판결에 따라 체납관리비 부분은 매수인이 기존 입주자의 지위를 승계한 것으로 보아 관리비의 공용 부분에 대해서만 부담하게 돼 있다. 하지만 실제 경매현장에서는 법과 동떨어져 있다. 관리사무소 측은 기존 점유자가 전유 부분을 납부하지 않고 이사할 경우 짐 반출을 고의적으로 방해해 결국 낙찰자가 전유 부분 관리비까지 납부하는 게 관행이다.

물론 경매 실전에서는 체납관리비 전체를 모두 납부하고 입주한 다음에 바로 관리사무소를 상대로 채무부존재 확인소송이나 지급명령 신청을 통해 납부한 전유 부분의 체납관리비를 반환받을 수 있지만 과다한 체납관리비나 공과금을 정리하는 과정은 말처럼 그리 쉬운 일이 아니다. 따라서 입찰 전 꼼꼼한 현장조사와 관리사무소 탐문조사를 통해 낙찰자가 추가로 부담할 비용의 과다 여부를 조사한 다음 입찰을 결정하는 게 바람직하다.

단독주택의 경우 밀린 도시가스비와 전기·수도요금 등 공과금 처리 부분이다. 연체 공과금은 낙찰자가 부담할 의무가 없다고 알고 있지만 실제 현장에서 부딪칠 때는 그리 쉽게 해결되지 않는다. 도시가스의 경우 기존의 사용료에 대해서는 부담 의무가 없고 소유권 이전 이후분의 사용료만 납부하면 된다. 전기와 수도요금도 새로운 낙찰자로 바뀐 등기부등본을 한전 수금과와 시청 수도과에 제출하면 기존 연체금을 납부하지 않고 마무리할 수 있다.

대체로 마무리 단계에서 관리비 연체 금액을 따져보게 되는데 통상 연체관리비와 밀린 공과금에 대한 해결책을 각 담당 공사 등 기관에 문의해보면 십중팔구 낙찰자가 전액을 부담해야 한다는 답변이 돌아오기 일쑤다. 공사 체납 담당자는 책임을 새로운 낙찰자에게 떠넘겨 밀린 비용을 받으려 한다. 하지만 입찰 전부터 해결 방안을 찾아 손쉽게 처리한다면 굳이 부담하지 않아도 되는 비용을 부담하지 않고도 깔끔하게 마무리할 수 있다.

과다한 연체관리비 때문에 복잡한 과정을 거치지 않으려면 사전에 현장조사를 통해 걸러내야 한다. 입찰 전 점유자 유무는 전기와 수도계량기를 통해 체크하고 우편물 보관 상태를 살펴보면 된다. 공장과 주유소, 숙박 등 특수부동산은 연체관리비뿐 아니라 폐기물과 시설 처리비용도 따져야 한다. 일부 공장 경매 물건은 폐타이어 처리비용으로 수천만원이 소요되는 경우도 여러 번 목격했다. 물론 처리비용은 모두 새로운 낙찰자 책임으로 전가됐다.

적기에 잔금 내고 명도는 ‘인도명령’으로

일반 매매에서의 소유권 취득 시기는 등기를 마친 날이지만 법원 경매는 ‘잔금을 납부한 날’이다. 낙찰받은 부동산이 자신의 소유가 되려면 일단 잔금을 납부하면 된다. 잔금 납부 영수증을 손에 쥔 날부터 부동산 소유자나 임차인들에게 명도를 요구할 수 있다. 잔금은 통상 낙찰 후 한 달 정도의 시간적 여유가 있는데 낙찰 물건의 특징에 따라 이 시간만 잘 활용해도 집을 비우고 입주하는 데 불필요한 시간과 비용을 최대한 절약할 수 있다.

우선 낙찰받은 부동산에 소유자가 직접 살고 있다면 잔금은 하루빨리 납부하는 것이 좋다. 잔금을 내기 전의 상태에서는 현 소유자와 이사 날짜 합의를 보기가 쉽지 않다. 반면 세입자가 살고 있는 경우에는 굳이 잔금 납부를 서두를 필요가 없다. 천천히 납부해도 변하는 게 없어서다. 세입자들이 이사를 미룰 경우 미루는 만큼 늦게 납부해도 불이익을 받지 않는다. 세입자와 정확한 이사 날짜를 잡고 나서 잔금을 납부해도 늦지 않는다.

낙찰 잔금을 납부할 때 자금 일부가 부족하다면 금융권에서 얼마든지 경락잔금 대출을 받을 수 있다. 자금 여유가 있어도 일부러 금융기관에서 대출을 받는 경우도 있다. 임대수익과 시세차익을 목적으로 한 경우 가급적 레버리지 효과를 얻으려 하기 때문이다. 입찰 전 미리 입찰 물건의 내역을 갖고 몇 군데 은행을 방문하면 대출 가능 금액과 대출이자를 알려준다. 이때 ‘대출확약서’를 받아두면 무리 없이 마무리 자금계획을 세울 수 있다.

경매 투자에서 가장 신중해야 할 단계는 명도 과정이다. 아무리 경매에서 값싸게 낙찰받았다 하더라도 명도가 제때 해결되지 않는다면 성공한 경매라고 할 수 없다. 경매의 최대 매력이 싸다는 데 있지만 명도가 손쉽지 않은 부동산을 만났을 경우 상당한 명도 협의금을 지불할 마음이 없다면 입찰을 자제하는 게 현명하다. 이러한 명도의 함정을 만나지 않으려면 입찰 전에 부동산을 방문해보고, 명도 대책을 미리 세운 후 입찰 여부를 결정해야 한다.

빠른 명도를 위해서는 점유자의 의견을 수렴해 협의인도로 해결하는 것이 최선이다. 이사 날짜를 넉넉히 잡아주고 집행비용 정도를 이사비로 쥐어주면 명도는 순조롭게 진행된다. 다만 어설픈 동정은 문제를 악화시킬 뿐 해결에 도움이 되지 않는다. 거금의 이사금을 요구하거나 고의로 이사를 미룬다면 법원의 ‘인도명령’을 최후 카드로 활용할 만하다. 낙찰자의 말을 우습게 여기다가도 법원에서 집을 비우라는 명령서가 날아오면 효과가 바로 나타난다.

명도가 손쉬운 물건은 채무자가 살고 있거나 배당받는 임차인이 거주하는 경우다. 채무자는 잔금 납부 후 바로 이사를 요구할 수 있고 임차인은 법원으로부터 배당금을 돌려받기 때문에 이사를 미룰 여지가 없다. 임차인이 배당금을 돌려받을 때 명도확인서는 이사 당일에 해줘야 한다. 확인서만 받고 이사를 차일피일 미루는 임차인도 여럿이다. 경매 투자에 나설 때는 입찰 시점부터 철저한 명도 계획을 세워야 성공적인 경매투자라 할 수 있다.