부동산 투자만큼은 핀테크를 활용한 딥러닝 재테크가 활성화되지 않았다. 직접 눈으로 확인하고 입지 주변의 낮과 밤 변화까지 세심히 살펴야 실패확률을 줄일 수 있기 때문이다.

가장 활성화된 인터넷 검색도 사진과 실제 모습의 차이로 인해 1차 정보 수집 창구 수준에 머물고 있는 실정이다. 이에 딥러닝 분석으로 해답을 얻지 못하는 부동산시장이지만 올 하반기 소액으로 가능한 투자처는 무엇이 있을지 알아봤다.

일정 목돈을 은행에 넣어두고 낮은 금리의 이자를 받는 것보다 안정적이면서 더 높은 효율을 낼 수 있는 방법은?

# 퇴직을 앞둔 60대 이 모 씨는 통장에 묵혀둔 돈 1억짜리 적금 만기로 은행을 찾았다. 적금 연장을 고민했지만 1년을 은행에 두고 찾을 수 있는 이자는 금리 1~2% 사이로 고작 80만원에 불과했다. 이 모 씨는 소액을 투자해 다세대 주택 하나의 층 또는 오피스텔을 1~2실 정도 매입해 매월 적게는 60만원에서 많게는 200만원까지 수익을 올리는 지인이 떠올랐고 묵혀둔 돈으로 ‘수익형 부동산’에 투자를 해야겠다는 확신이 들었다.

1일 업계 관계자에 따르면 8.2 부동산 대책으로 주택시장이 위축되고 있는 가운데 시장에 머물러 있는 유동자금이 여전히 많아 ‘수익형 부동산’으로 쏠리는 관심과 자금이 몰릴 것으로 나타났다.

수익형 부동산이란 주기적으로 꾸준하게 임대수익을 올릴 수 있는 상가나 오피스텔, 원룸, 사무실, 펜션, 레지던스, 토지 등을 의미한다.

수익형 부동산 투자자들은 일반 은행금리보다 훨씬 더 높은 수익을 낼 수 있으며 안정적이면서 꾸준하게 임대수익을 벌어들일 수 있다. 이러한 장점으로 수익형 부동산으로 집중되는 자금이 많아지면서 공급이 수요를 초과해 이른바 부동산 ‘레드오션’으로 떠올랐다. KB부동산시세 조사결과에 따르면 수익형 부동산의 꽃 ‘오피스텔’ 수익률은 2010년 8월 6.02%로 정점을 찍고 2014년 9월(5.62%) 이후 지난 3월까지 보합과 하락세를 유지하고 있다.

양지영 리얼투데이 본부장은 “수익형 부동산은 일반 주택시장과 반대로 움직이는 경향이 있다”면서 “최근 정부의 대책으로 주택시장이 위축됐지만 여전히 시장에 유동자금은 넘치고 딱히 자금이 이동할 곳이 부동산 이외에는 제한적인 것이 사실”이라고 했다. 이어 양 본부장은 “금리 인상 가능성은 크지만 여전히 저금리 기조로 상대적으로 꾸준한 수익을 올릴 수 있는 수익형 부동산으로 자금이 유입될 가능성이 크다”고 덧붙였다.

◆ 수익형 부동산, 소액 자본가와 퇴직자들의 ‘화수분’

수익형 부동산은 종류에 따라 투자금이 상이하지만 종류에 따라 비교적 소액으로 투자가 가능하고 노후대비를 앞두고 있는 수요자들의 높은 관심을 받고 있다. 지난 6.19 부동산 대책 이후 투기수요가 지속되자 정부는 과열양상을 잡기 위해 강도 높은 8.2 부동산 대책을 발표했다. 최근 대책은 기존 조정대상지역에 투기과열지구와 투기지역을 선정해 청약요건과 전매제한 기간을 강화했다. 또 양도세와 대출규제도 높여 고강도 규제로 시장 분위기가 한풀 꺾였다.

이에 규제를 비껴간 수도권과 지방, 수익형 부동산이 반사이익을 볼 것이라는 전망도 나오고 있다. 수익형 부동산은 지속적이고 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 투자처로 ▲다세대주택 ▲고시텔(고시원) ▲오피스텔 ▲상가 ▲사무실(오피스) ▲지식산업센터 ▲게스트하우스 ▲주차장 ▲다용도 토지 등이 해당된다.

N부동산 관계자는 “고금리였던 과거와는 달리 최근 저금리 기조가 이어지면서 이자수익을 기대하기는 어려운 상황”이라면서 “소액을 투자해 안정적이면서 높은 임대수익을 얻을 수 있는 수익형 부동산에 대한 투자문의가 증가하고 있다”고 말했다. 이어 이 관계자는 “수익형 부동산 역시 일반 부동산처럼 입지가 중요하고 투자 종류에 따라 수익률과 리스크가 달라지기 떄문에 꼼꼼하게 살펴봐야 한다”고 덧붙였다.

가장 일반적인 수익형 부동산인 주거형 수익형 부동산은 다세대주택과 연립주택, 고시원, 오피스텔 등으로 구분된다. 목돈을 필요로 하는 아파트나 건물 매입과는 달리 층별 또는 실별로 투자가 가능하다.

서울 관악구 봉천동의 S오피스텔(1990년 7월 입주)은 총 143세대, 1개동, 10층으로 구성됐다. 실제 이 단지의 경우에도 세대별 주인이 모두 달라 리모델링 공사가 진행된 세대가 있지만 그렇지 않은 세대도 있다. 보증금 500만원 기준에서 리모델링이 된 방의 경우 월 50~55만원, 리모델링이 되지 않은 방의 경우 40~45만원의 월세를 받고 있으며 관리비와 수도, 전기, 가스비는 별도로 납부한다.

S오피스텔 인근 O공인중개사 중개업자는 “해당 오피스텔의 경우 모두 실별로 분양돼 방마다 모두 주인이 다르다”면서 “실거주를 하고 있는 세대는 거의 없고 모두 투자목적으로 임대를 줘 월세를 받고 있다”고 말했다.

또 오피스텔을 비롯해 신축 빌라, 다세대주택 등의 경우에도 가진 자본금 내에서 가능하다면 1채 이상, 층별로 투자해 4~5채를 매입해 투자에 나서기도 한다. 여러 채를 구입해 투자하는 것이 1채를 구입해 투자하는 것보다 수익률은 높아진다.

양지영 리얼투데이 본부장은 “소액 투자로 오피스텔이 각광받기는 하나 실제로 오피스텔 1채 대출을 받아 투자한다면 관리비와 중개수수료, 대출이자까지 감안해 수익률이 크게 떨어지는 것이 사실”이라면서 “여러 채를 구입해 관리하는 것이 관리 부담을 줄일 수 있어 더 유리하다”고 했다.

아파트 단지 분양과 함께 단지 내 상가를 분양받아 투자도 가능하다. 다만 상가의 경우 상권을 잘 파악해 투자를 해야 한다. 양 본부장은 “상가는 무엇보다 해당 지역 그리고 인근 지역 공급량과 수요 등에 따라 수익률이 크게 달라진다”면서 “공급량이 적은 데 비해 고정수요가 탄탄하고 수요유입도 꾸준하다면 수익형 부동산으로서 메리트가 크다”고 했다.

업무용으로 사용되는 지식산업센터, 사무실, 공장 등의 부동산 역시 수익형 부동산의 한 종류로 주거형 수익형 부동산보다는 초기 투자비용이 높다. 토지(부지)는 타 수익형 부동산보다 리스크가 크고 자금 부담이 크지만 입지선정을 잘한다면 투자 수익률이 높은 상품이다.

대구 중구 동성로는 서울의 명동과 강남 격으로 가장 유동인구가 많으며 쇼핑, 문화, 외식 등을 즐길 수 있는 중심지다. 동성로 한가운데 위치한 한 민영주차장은 인근 상가와 부지가 모두 고층의 건물로 바뀌고 있지만 유일하게 주차장으로 운용되고 있다.

동성로 상가 매물을 전문적으로 중개하는 B부동산 관계자는 “최근 낮고 노후한 건물이 모두 재건축을 진행해 높은 임대수익을 누리고 있지만 해당 주차장의 경우 건물을 세우거나 다른 용도로 이용할 계획은 없을 것”이라면서 “가장 노른자 땅에 있지만 주변에 마땅히 주차할 공간이 없어 평일에도 수백 대의 차가 주차장을 이용하고 있으며 현금으로만 주차비를 받아 어마어마한 수익을 올리는 것으로 알고 있다”고 말했다.

◆ 하이브리드 수익형 부동산, 상가+주택=상가주택

지속적으로 안정적인 임대수익을 올릴 수 있는 수익형 부동산은 종류별로 주거, 상가, 업무, 사무, 토지 등으로 구분된다.

각 부동산은 입지나 특성별로 투자수익과 리스크가 달라지는데 주거할 수 있는 공간과 장사를 할 수 있는 상가 또는 업무를 볼 수 있는 사무실이 결합한 형태인 ‘상가주택’도 있다.

상가주택은 1층과 2층은 상가나 사무실로, 3층 이상은 거주용 주택으로 사용하는 것을 의미하며 병용주택(Dwelling House Combined with Other Uses)이라고 한다. 즉, 건물 내에 점포와 작업장, 사무실 등의 업무용도로 구성된 부분과 거주용 주택이 결합된 형태를 의미한다.

상가주택은 상가나 사무실로 구성된 건물과는 달리 거주구역이 존재하기 때문에 엄연한 집으로 분류된다고 한다. 1종, 2종 주거용지나 신도시 단독주택용지 안에 있는 점포 겸용 단독주택용지 등으로 제한한다.

서울 관악구 봉천동 ‘샤로수길’ 초입에 상가주택을 운영하는 60대 초반 장 모 씨는 부부가 모두 퇴직 후 퇴직금과 모아둔 돈, 은행담보대출을 통해 4층(옥상 제외)짜리 건물을 매입했다. 1층은 상가로 식당 2곳이 운영 중이며 2,3층은 원룸 임대를 주고 있다. 맨 위층인 4층은 부부가 함께 살고 있다.

2,3층은 각각 9개씩 총 18개의 원룸을 임대하고 있다. 방 크기에 따라 월세는 다르며 최저 60만~120만원(관리비 포함)까지 수익을 벌어들이고 있다. 순수 원룸으로만 벌어들이는 수익이 최저 월세인 60만원에 맞추면 한 달 임대수익은 1080만원에 달한다. 또 상가 2개의 평균 월세는 각각 300만원대로 전해져 추가 600만원 이상의 상가월세 수익이 발생하는 것으로 나타났다.

양지영 리얼투데이 본부장은 “투자금액이 어느 정도 마련돼 있다면 상가주택 등을 고려해 봐도 좋다”면서 “상가주택은 땅값 상승력이 크고, 상가 임차인과 주택임차인 등 서로 상호보완 유지할 수 있기 때문에 관리 리스크가 덜하다”고 설명했다. 이어 양 본부장은 “지하철 2호선 서울대입구역 주변 샤로수길 상가주택이 수익형 부동산 시장에서 인기가 높은 편”이라고 덧붙였다.