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[윤재호의 부동산경매 길라잡이] 수익형 경매 부동산의 투자 접근법

# 사례 1. 서울 가락동에 사는 김성복(48) 씨는 오피스텔 경매에 관심이 많다. 도심 오피스텔은 임대수요가 넉넉해 월세 놓기에 제격이라고 판단해서다. 올해 4월 마포구 신공덕동에 있는 M오피스텔 26㎡를 감정가(1억7000만원)보다 저렴한 1억5811만원에 낙찰받았다. 잔금을 내고 두 달 만에 인근 직장인에서 세를 줘 보증금 2000만원에 매달 70만원을 받고 있다.

# 사례 2. 경기 부천시 송내동에 사는 진효진(52) 씨는 상가 경매로 짭짤한 임대수익을 올리고 있다. 올해 3월 경매를 통해 인천 청천동 D아파트 2200세대 단지 내 상가 2층 27㎡를 감정가 6500만원에서 1회 유찰한 상가를 4570만원에 낙찰받았다. 2층 상가여서 비인기 종목이었지만 낙찰 후 중개업소를 통해 학원에 보증금 500만원에 월 40만원으로 세를 줬다.

 

   

수익성 경매, 낙찰가율 상승세

부동산 투자 패턴이 ‘시세차익’에서 ‘임대수익’ 위주로 바뀌면서 경매 시장에서 수익형 부동산에 대한 입찰 열기가 뜨겁다. 경매 대중화와 고가 낙찰로 인해 도심 상가와 오피스텔 등 상업용 수익성 부동산 경매 물건은 높은 입찰 경쟁률과 낙찰가율 상승으로 이어지고 있다. 저금리가 지속되면서 경매를 통해 한 푼이라도 값싸게 사서 주변보다 저렴하게 세를 주면 안정적인 수익을 얻을 수 있다고 판단하는 실속파 투자자들이 늘고 있다.

상가나 오피스텔을 분양받아 세를 주면 가격 경쟁력이 떨어져 실속이 없기 때문에 경매를 통한 임대용 부동산의 입찰 열기는 지속될 전망이다. 은행 정기예금 금리가 1% 후반에 형성돼 있는 만큼 비싼 값에 분양받아 수익률을 얻으려면 최소 5%는 돼야 투자가치가 있는데 이런 경우는 아주 드문 상황이다. 공급이 수요를 추월하면서 수익률 저하로 이어져 단순 매입 수익형 부동산에 집착해서는 이익을 보기 어려운 상황으로 바뀌고 있다.

값싸게 장만해 임대수익을 얻기에 경매시장만큼 좋은 투자처는 없다는 생각이 지배적이다. 경매시장의 대표 임대수익 상품으로 상가와 오피스텔을 꼽는다. 오피스텔 낙찰가율은 7월 평균 81.4%에 달했다. 5월 72.5%, 6월 74.2% 이후 줄곧 가파른 상승세를 보이고 있다. 경매시장 최고 몸값인 아파트 낙찰가율 91.2%와는 차이가 있지만 여전히 높은 수준이다. 아파트 입찰경쟁률과 비슷해 치열한 경쟁을 거쳐야만 낙찰받을 수 있게 됐다.

상가 경매시장도 줄곧 몸값이 올라가고 있다. 현재 근린상가의 낙찰가율이 65.0%를 넘어섰다. 올해 초 60% 초반으로 안정적인 하향세를 보였지만 하반기로 접어들면서 65%를 넘어섰다. 통상 비인기종목이었던 근린상가는 2~3회 유찰 후 낙찰가율이 40%를 넘지 못했지만 최근에는 2회 유찰 후 최저가에 낙찰되는 빈도가 늘어났다. 입찰경쟁률도 2.1대 1로 투자자들로부터 꾸준한 관심 종목으로 바뀌어 나가고 있다.

수익성 부동산의 낙찰가율이 높아졌다 하더라도 시세보다 20% 이상 싸게 낙찰받을 수 있는데다 지역에 따라 연 임대수익이 8~12%에 달해 일반 매매와 분양 시장과 비교해 짭짤한 수익을 기대할 수 있다. 물건 공급도 꾸준해 얼마든지 값싸게 임대용 부동산을 경매로 잡을 수 있다. 서울·수도권 지역에 한 달이면 근린상가 2000여건, 오피스텔도 500여건씩 경매에 부쳐지므로 열심히 다리품을 팔면 얼마든지 수익성 부동산을 만날 수 있다.

 

   
 

현장조사 자주 하면 투자안목 높아져

경매 우량물건을 찾으려면 현장조사를 잘해야 한다. 수익성 부동산은 아파트와 다세대 등 주택과 달리 세입자를 들여 월세를 받는 부동산이기 때문에 입지와 상권조사를 치밀하게 해야 한다. 상가의 경우 영업환경을 따져 임대수요가 넉넉한지 살피고 오피스텔이라면 주변의 주거 또는 업무시설 수급과 향후 임차인들은 꾸준할지 주변 환경을 조사한 후 입찰을 결정해야 한다. 현장을 많이 다닐수록 우량 물건을 보는 안목이 넓어진다.

입지와 상권분석은 수익성 부동산 경매투자에 나설 때 중요한 체크사항이다. 하나라도 소홀할 경우 투자 실패로 이어질 확률이 높다. 초보 투자자는 현장답사와 함께 ‘걷고 운전하고 높은 곳’에서 보며 경매 대상 부동산의 활용 가능성과 주민 이동경로도 확인해야 한다. 투자자 본인이 직접 임차인이나 창업자가 되듯 꼼꼼하게 조사해야 한다. 인근의 오래된 자영업자나 상인, 중개사로부터 투자성과 입찰가를 자문받는 것도 좋은 방법이다.

마음에 드는 경매 물건 몇 개를 놓고 꾸준하게 입찰하는 것도 필요하다. 높은 값을 써내 낙찰받으면 가격경쟁력이 뒤떨어져 수익성을 높일 수 없다. 무조건 최저가 수준으로 여러 건을 입찰하는 게 값싸게 낙찰받는 비법이다. 경매 물건은 공개경쟁 입찰이기 때문에 어떤 날은 높은 가격에 낙찰되지만 어떤 날은 유찰되기도 한다. 마음에 드는 몇 개를 골라 최저가로 꾸준하게 입찰가를 써내 입찰하다 보면 낙찰의 기쁨을 만끽하는 게 경매다.

돈 되는 수익성 경매 물건을 고르려면 경매 부동산을 보는 눈높이를 높여야 한다. 눈높이를 높이려면 남들이 낙찰받아 현재 상황에서 어떻게 활용하고 있는지를 추적해보면 금새 정답을 찾을 수 있다. 예를 들어 얼마 전에 경매로 낙찰된 유사 사례를 참고해 벤치마킹해보는 것이다. 경매의 낙찰 사례는 대법원 경매정보 사이트나 사설 경매정보지 지역 낙찰 사례를 찾으면 쉽게 검색할 수 있다. 낙찰일시와 주소, 낙찰금액을 즉석에서 체크할 수 있다.

수개월 전 경매로 낙찰된 물건 중에 현재 이용 상황을 확인해보면 업종과 임차인 유무, 임대가 수준과 권리금 정도 등을 종합해 확인할 수 있다. 한두 개 사례만 있는 것이 아니라 여러 건을 체크할 수 있어 관심 지역의 경매 동향과 가격분석까지 시간 순으로 체크할 수 있다. 이러한 유사 경매사례를 통해 1차적으로 사고자 하는 경매 물건의 예상 임대수익과 트렌드를 미리 체크할 수 있어 초보 투자자들에 유리한 투자 접근 요령이다.

 

다양한 틈새 ‘임대 상품’ 노릴 만

수익성 경매 물건에 투자를 할 때 고정관념을 벗고 다양한 투자 대상을 찾다 보면 임대수익이 짭짤한 알짜 우량 투자처를 찾을 수 있다. 수익형 경매 부동산=상가, 오피스텔이라는 고정관념에서 한 발짝 물러나 시야를 넓게 하다 보면 여러 고수익 투자 대상을 찾는 데 도움이 된다. 기존의 수익형 경매 부동산은 임대수익이 지속적으로 떨어지고 누구나 입찰에 나서 경쟁이 치열하기 때문에 고수익을 얻기 어렵게 바뀌고 있다.

고수익 ‘틈새’ 임대상품을 찾으려면 지역 특성에 맞게 아이디어를 발굴해야 한다. 상가나 오피스는 창고나 소호텔, 지하상가는 구분 사무실로 개조하면 고수익을 거둘 수 있다. 펜션, 아파트형 공장과 지하 매물 등은 초기 투자금을 낮춰 수익을 극대화할 수 있다. 남들이 기피하는 비대중적인 상품의 용도변경·리모델링 과정을 거치거나 자투리땅 개발 후 수익을 얻는 등 값싸게 낙찰받아 짭짤한 수익을 거둘 수 있는 틈새 수익형 상품이다.

최근 수익성 경매 부동산의 낙찰가율이 계속 높아지는 추세이므로 입찰장 분위기에 휩쓸려 고가에 낙찰받는 사례가 늘고 있다. 수익성 부동산은 부동산상품 중 경기의 영향을 가장 많이 받는 투자종목이다. 따라서 무턱대고 ‘사두고 보자’식으로 수회 유찰된 경매 물건에 터무니없는 입찰가격을 써내는 경우가 늘고 있다. 투자보다는 충분한 수익성 분석과 향후 수급동향과 경쟁시설 출현 여부 등을 종합적으로 따져보고 투자해야 실수를 줄일 수 있다.

가격 싼 맛에 상가나 오피스텔을 낙찰받았다가 임차인을 찾지 못해 수개월을 놀려 놓은 경우도 있고 또 낙찰받은 금액보다 터무니없이 낮은 임대료 수준에 실망하는 경매투자자들이 의외로 많다. 경매에 부쳐진 부동산은 대체로 상권 형성이 안 돼 임차인 찾기가 어렵거나 낮은 값에 세를 줘야 하는 경매 물건인 경우도 많다. 따라서 수회 유찰해 가격의 거품이 충분히 빠진 다음에 입찰에 나서야 수익률을 높일 수 있는 게 경매 수익성 부동산이다.

경매를 통해 임대 수익형 부동산을 노릴 때는 ‘수익성 분석’이 생명이다. 보통 수익률의 마지노선은 정기예금 금리인 4~5%보다 높은 8~9% 정도가 적당하다. 시세차익을 기대하기 어려운 수익형 부동산 투자의 필요조건이라는 점에서 철저하게 주변 임대가 수준과 공실률 등을 따져본 후 보수적으로 입찰가를 산정해야 한다. 특히 시설이 노후화됐거나 입지 여건과 상권이 떨어지는 부동산은 가격만 보고 묻지 마 식으로 투자했다가 낭패를 볼 수 있다.

윤재호 대표  |  metrocst@hanmail.net  |  승인 2017.08.21  18:55:18
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