# 올해 정년퇴임을 앞둔 사립대 교직원 A씨는 모아둔 돈과 퇴직금 일부를 투자해 치킨가게를 차릴 생각이다. A씨가 사는 동네는 서울 종로구 혜화동으로 대학가를 배후에 두고 있어  젊은 층들의 유동인구가 많아 인근 닭집들은 늘 만석이다. 평소 눈여겨본 자리의 가게가 시장에 매물로 나왔고 소식을 들은 A씨는 부동산을 찾았다. 상가는 보증금 1억5000만원에 월세 800만원, 추가로 주인에게 6000만원의 권리금을 더 내야했다. 부동산 중개인은 차후 권리금 회수는 문제없다고 했지만 권리금  부담이 커 고민이 더해졌다.

프랜차이즈 점포 운영 등 창업을 준비 중인 사람들을 걱정하게 하는 것은 한둘이 아니다. 프랜차이즈 가맹점 본사의 갑질은 물론이요 입점한 점포의 보증금과 월세도 걱정거리다. 그런데 눈에 잘 드러나지 않지만 반드시 꼼꼼히 따져야 할 게 있다. 바로 권리금이다. 종류도 여러 가지인데 권리금이 오르고 있어 자영업 창업을 꿈꾸는 직장인들에게는 경계대상 1호다.

한국감정원이 지난 1월 발표한 ‘서울 등 7대 도시의 권리금 현황’에 따르면 지난해 9월 말 기준 권리금이 있는 점포는 전체의 67.5%로 나타났다. 이는 2015년 같은 달(70.3%)보다 2.8%포인트 하락한 것이지만 전체 점포의 3분의 2 이상에 권리금이 붙어 있다는 뜻이다.

더욱이 권리금이 오르고 있는 것으로 나타났다. 평균권리금은 4661만원으로 전년보다  87만원 늘어났다. 3000만원 이상의 고액 권리금을 받는 상가가 늘었고, 권리금이 1억원을 초과하는 상가 비율도 전체의 9.5%로 전년도보다 0.4%포인트 상승했다. 

서울의 권리금이 평균 5572만원으로 가장 높았고, 부산(4065만원), 대구(4080만원), 인천(4041만원)이 뒤를 이었다. 권리금이 가장 낮은 도시는 울산으로 평균 2565만원으로 조사됐다.

상가임대차보호법(상임법) 제10조의3(권리금의 정의 등)에 따르면 권리금은 상가건물에서 영업을 하는 사람이나 영업을 하려는 자가 영업시설과 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유·무형의 재산 가치의 양도 또는 이용대가로서 보증금과 임차료 외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

상가에 입주하는 자영업자들은 보증금을 내고 월세를 매달 내야 한다. 그리고 입주할 때 권리금을 이전 입주자에게 지급해야 한다.  그런데 권리금이 한둘이 아니고 분쟁도 잦은 게 문제다. 건물주가 입주 상인이 권리금을 받지 못한 채 나가도록 하거나 전 상가 입주자가 권리금을 부풀려 받는 경우가 많은 탓이다.

통상 권리금은 바닥권리금,  영업권리금,  시설권리금 3가지로 구분한다.

바닥권리금은 가게의 입지에 따른 이익을 지불하는 것으로 유동인구가 많은 대학가, 역세권에 위치한 가게일수록 바닥권리금이 높다.  영업권리금은  계약하고자 하는 가게의 단골고객과 거래처, 노하우 등 눈에 보이지 않는 가치에 대해 지불하는 것이다.  

영업권리금은 매도시점부터 6~12개월동안 발생한 평균 매출수익을 기준으로 계산한다. 예를 들어, 한달 순수익이 500만원이면 500만원x12개월=6000만원으로 영업권리금 6000만원이 적정 수준이다. 그러나 무턱대고 1년에 얼마를 벌었다고 해서 그것을 다 줘야 하는 것이 아니다. 1년 총 매출액에 포함된 인건비와 재료비, 세금 등을 제외하고 ‘순수익’으로 벌 수 있는 금액만 영업권리금으로 지불해야 한다.

시설권리금은 말 그대로 가게의 시설을 그대로 인도받는 대가이다. 인테리어나 조리기구 등 영업을 하는데 사용되는 물건을 다음 임차인이 사용하는 데 따른 비용이다.  예를 들어 횟집을 한 가게를 다음 임차인이 횟집을 그대로 오픈할 때와 같이 비슷한 유형의 업종에만 해당된다.

서울시 상가임대차상담센터에 따르면 상가임대차 분쟁조정 접수 건수는 2015년 29건에서 지난해 44건으로 늘었고 올해 4월까지 22건이 접수됐다. 분쟁상담은 크게 늘었다. 지난 3월까지 접수된 분쟁 상담 건수는 총 1260건으로 지난해 같은 기간 732건에 비해 72%가량 증가했다. 상담의 대부분은 상가권리금이 차지한 것으로 나타났다. 

이는 2015년 5월 개정된 ‘상가건물 임대차보호법’에 ‘권리금’이 법제화되면서 임차인의 권리금 회수 기회를 보장받을 수 있는 길이 열렸기 때문인 것으로 분석된다. 개정법에 따르면 임차인은 임대인에게 새 임차인이 되려는 자를 주선해 새  임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있는 기회를 갖게 됐다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “바닥권리금은 상가 주변의 가이드라인시세를 의미하는 것으로 예를 들어 안국동 5번 출구 어디는 기본이 5000만원, 서울대 샤로수길은 2000만원 식의 바닥권리금이 형성된다”면서 “영업권리금은 보통 1년 동안의 가게매출 기준 카드매출 90%+현금 10% 기준정도를 말하고, 시설권리금은 가게 내부 인테리어 시설과 식기 등 모두 포함된 것으로 상가 거래에 있어 기본 바닥권리금이 제일 중요하다”고 말했다.