살 주(住)에 살 거(居). 사람이 살아가는 주거는 일정한 곳에 머물러 사는 것을 의미하기도 하지만 머물러 사는 집을 뜻하기도 한다.

‘주거지역’이란 사람의 주거환경을 보호하기 위해 지정된 지역을 의미하는데 크게 ‘전용주거지역’과 ‘일반주거지역’, ‘준거주지역’으로 나눠져 있다.

이들 주거지역은 도시계획 구역 안에서 토지의 경제적·효율적 이용과 공공의 복리증진을 도모하고, 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위해 필요하다고 인정할 때 건설부장관이 지정하는 용도지역의 하나(도시계획법 17조 1항 1호)다.

전용주거지역은 1종과 2종으로 구분된다.

‘단독주택’ 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위해 필요한 지역 1종과 ‘공동주택’ 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위해 필요한 지역 2종이 있다.

우선 여기서 1종에 해당하는 단독주택은 ‘건축법’에 의한 건축물 용도구분의 하나로 일반적으로 하나의 주택 안에 하나의 세대가 생활하는 구조로 된 주택을 나타낸다. 2종 공동주택은 하나의 건축물 안에 여러 세대가 생활할 수 있는 구조로 된 주택이다.

일반주거지역은 총 3종으로 나뉘는데 주택이 높고 낮음에 따라 종류를 나눌 수 있다.

일반주거지역 1종은 저층(4층 이하) 주택을 중심으로 주거환경을 조성하도록 하고. 중층(평균 18층 이하) 주택을 중심으로 주거환경을 갖추도록 하는 것은 2종에, 중고층(층수제한 없음) 주택을 중심으로 주거환경을 조성하는 것은 3종에 해당된다.

준주거지역의 성격은 주거기능을 주로 하되 상업적 기능의 보완이 필요한 지역을 뜻한다. 3가지 주거 형태 가운데 상업적 성격이 가장 강하다.

지난해 ‘2016 개별공시지가 결정·공시’에 따르면 서울 시내에서 가장 비싼 주거지역 지가는 강남구 대치동 동부센트레빌 아파트(2005년 1월 입주)로 1㎡당 1295만원에 달했다. 이는 3.3㎡당 4273만원에 이르는 가격이다. 전용면적 121.74㎡가 20억 초반 대에 거래되고 있는 곳이다.

주거지역 종류에 따라 들어서는 주택의 형태는 ‘용적률’과 ‘건폐율’의 한도도 달라진다. 용적률은 건축물 총면적(연면적)의 대지면적에 대한 백분율을 말한다. 즉, 몇 층 건물을 지을 수 있느냐에 대한 비율이다. 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율로 내가 지을 수 있는 건축넓이를 뜻한다.

전용주거지역 1종은 건폐율 50%이하, 용적률 100%이하로 집을 지을 수 있다.  2종은 건폐율 50%이하, 용적률 150% 이하로 주택 건설이 제한된다.

또 일반주거지역은 1종 건폐율 60%이하, 용적률 200%이하이며 2종은 건폐율 60%, 용적률 250%이하, 3종 건폐율 50%이하, 용적률 300%이하로 건축해야 한다. 상업적 성격이 가장 강한 준주거지역의 경우 건폐율 70%, 용적률 350%이하로 세부내역은 지자체 조례에 따라 달라질 수 있다.

부동산 전문업체 관계자는 “토지나 노후건물을 매입해 건물을 짓거나 리모델링을 하려는 수요자들의 경우 해당 토지가 어떠한 주거지역으로 분류돼 있는지 확인이 필요하다”며 “일상생활이 이뤄지는 주거지역도 형태와 층수, 주변 환경에 따라 구분된다”고 말했다.