부동산은 개별성이 강한 시장이다. 입지와 자연환경, 앞으로의 개발호재에 따라 시장 흐름은 얼마든지 바뀔 수 있다.

대한민국에서 가장 뜨거운 아파트 분양 격전지, 전국 6대 광역시 핫플레이스에 대해 시장 전문가 4인(권강수 한국창업부동산정보원 이사, 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장, 김미경 주택산업연구원 책임연구원, 김민수 스마트하우스 대표)이 지역별 분석과 함께 투자 전략을 내놓았다.

신택리지 핫플레이스 6곳에 대한 전문가들의 투자분석 결론은 ‘썩어도 준치’라는 속담처럼 6곳 모두 지역 내에서 나름의 차별성이 뛰어난 지역이어서 기본적이고 안정적인 수요가 보장된다고 분석했다. 이곳 역시도 지역 전체 시장의 영향을 받을 수밖에 없지만 다른 곳보다는 그 영향권에서 쉽게 벗어날 수 있는 경쟁력을 갖췄다고 평가했다.

6곳 중에 특히 서울 재건축 1번지로 일컬어지는 강남구 개포동의 경우는 ‘불패신화’를 이어갈 가능성이 크다고 분석했다. 대구 수성구와 대전 유성구 도룡동 등은 탁월한 주거 입지로 차별적 요소가 풍부하다고 봤다. 물론 이 지역도 중장기적 관점에서 차별화가 지속될 가능성이 크다고 내다봐 실수요자들의 투자처로는 손색이 없다고 봤다.

부산 중부산권과 울산 중구 우정동의 경우는 지역 내 입지는 우수하지만 지역 전체의 시장 분위기 때문에 당분간은 관망세를 보일 것으로 전망했다.

광주 효천지구 역시 광주 지역 전체의 외지인 투자 분위기가 성숙될 경우 주거입지가 빛을 발할 것으로 전망했다. 실수요자 중심의 장기적인 관점의 투자자들에게는 우수한 지역이라는 분석이다.

1. 서울 강남구 개포동

서울 재건축 1번지로 불리는 강남구 개포동 지역에 대해서는 전문가들은 여전히 충분히 상승 가능성이 있다고 진단했다. 서울의 신규주택지 공급 부족에 대한 대안으로 재건축 수요가 여전할 것이라는 판단이다.

권강수 이사= 마지막 남은 강남 저층 재건축 단지로 초과이익환수제를 피할 수 있는 호재가 생겼고 초고층 건축에 대한 기대감도 있어 매매가 활발할 것으로 예상된다.

김덕례 연구원= 서울은 여전히 신규주택공급이 부족하기 때문에 재건축단지 중심으로 경쟁력이 있다.

김미경 연구원= 초과이익환수제 일몰을 앞두고 올해 안으로 사업 진행되는 단지 중심으로 가격회복세가 예상된다.

김민수 대표= 개포4단지는 전용42㎡가 9억3000만원에 거래되며 매수세가 꾸준한 지역이고 역세권과 풍부한 녹지공간과 학군 등으로 지속적인 가격상승이 예상된다.

2. 부산 중부산권

전문가들은 실수요자 중심으로 접근하기 좋은 지역으로 거론하면서 시장 호조세가 지속될 것으로 전망했다. 하지만 웃돈 거래는 되도록 피하는 것이 좋다는 조언이다. 부산 전체 시장의 과열양상과 주거입지성의 약점을 흠으로 평가했다.

권강수 이사= 11.3 부동산 대책에서 비껴간 수혜지로 높은 청약률이 나온 것으로 생각되며 대단지 프리미엄, 괜찮은 입지, 브랜드 아파트라는 장점이 있지만 많은 웃돈이 붙은 경우는 구매를 피하는 것이 좋다. 높은 웃돈을 주고 산 경우는 일반적으로 입주를 전후해 매물이 나올 가능성이 높기 때문이다.

김덕례 연구원= 부산은 지방시장 중 상승압력이 있는 시장으로 신규주택에 대한 수요가 있어 당분간 시장호조세가 유지될 전망이다.

김미경 연구원= 최근 부산 내 주택준공물량의 꾸준한 감소추세로 신규주택 수요에 따른 상승여력이 존재할 것으로 예상된다.

김민수 대표= 청약률은 높지만 부산 지역은 과열권에 있다고 판단되며 주거 입지성의 강점이 약한 입지라고 판단되니 신중하게 분양 결정을 하는 것이 좋을 듯하다.

3. 대구 수성구

대구의 강남으로 불리는 입지로 가격 오름세는 이어질 것으로 전망했다. 하지만 단기적 관점에서 대구 전체의 입주물량이 몰려있는 것이 부담으로 작용할 것으로 분석했다. 수성구는 상대적으로 공급물량이 적었다는 점을 이 지역만의 차별적 요소로 손꼽았다.

권강수 이사= 대구의 수성구는 서울의 강남이라 불리는 곳인데 서울 도봉구의 집값 가격과 유사하다. 수성구의 가격오름세는 앞으로도 이어질 것으로 보인다. 다만 대구 전체 분위기는 2018년까지 대구에 대단지 입주 물량이 많아 당분간은 조정국면으로 전망되며 입주 물량이 소진된 후 상승할 것으로 예상한다.

김덕례 연구원= 대구의 입주물량이 많은 지역은 달성군 등이며, 수성구는 그동안 공급물량이 적었고 입주물량이 적어 신규주택에 대한 수요는 여전히 있을 것으로 전망된다.

김미경 연구원= 대구 내에서 선호도가 높은 지역으로 꾸준한 수요가 유지되기는 하나 공급물량 누적에 따른 대구 지역시장 침체 시 수성구 또한 가격조정의 가능성이 있다.

김민수 대표= 대구 지역은 작년 상반기를 기점으로 분양시장이 상승세의 마침표를 찍었으며 지속적인 상승세는 어렵다고 사료된다.

4. 울산 중구 우정동

혁신도시라는 호재가 아직 작용하기에는 시간이 더 필요하다는 의견이 지배적이었다. 특히 지역기업인 조선업체와 자동차 업체의 부진이 해소되는 시점이 반등시점으로 분석했다. 결론적으로 단기적인 관점보다는 중장기적인 관점에서 접근하는 것을 추천했다.

권강수 이사= 이미 호재가 많이 반영된 가격으로 보이며 조선업, 자동차 등이 부진에 빠지면서 가격에 영향을 줄 것으로 예상된다.

김덕례 연구원= 기업구조조정 여파로 동구의 기존 재고주택시장이 약세를 보이고 있으나, 지역 내 양극화로 혁신도시 등 개발호재가 있어 주택수요가 꾸준히 유입되는 지역은 강세가 유지될 것으로 전망된다.

김미경 연구원= 공공기관 이전에 따른 호재가 있으나 기업구조조정으로 인한 울산 지역시장 침체 시 지속적인 상승은 한계가 있을 것으로 판단된다.

김민수 대표= 울산혁신도시는 공공기관은 이전되어 있지만 아직도 나대지가 많이 산재해 있어 혁신도시가 활성화되기에는 향후 5~7년 정도 소요될 것으로 사료되므로 중장기 관점에서 투자하는 것이 좋다고 판단된다.

5. 광주 효천지구

전문가들은 광주 전체 시장은 외지인의 투자가 뒷받침되어야 시장 활성화가 될 것으로 다소 부정적인 의견을 개진했다. 하지만 효천지구는 주거수요가 꾸준하고 광주 남부 지역의 주거상권으로 부상하고 있어 꾸준한 수요가 뒷받침될 것으로 판단하고 있다.

권강수 이사= 투자 목적의 부동산 매입 시 서울 수도권, 부산 등 몇몇 도시들을 제외하고 대형 호재가 아니면 큰 관심을 받기 어렵다. 그동안 부산과 수도권이 부동산시장 상승을 견인했는데, 광주 지역 효천지구도 국지적으로 상승될 것으로 예상되나 가격이 상승하려면 외지인들의 투자가 뒷받침되어야 하므로 광주 전체 시장은 제한적으로 보인다.

김덕례 연구원= 광주 시장은 강보합을 유지하고 있으며, 좋은 주택지에 대한 꾸준한 니즈와 비아파트에 대한 선호가 복합적으로 나타나면서 대규모 공공택지에 대한 선호는 지속될 전망이다.

김미경 연구원= 주택시장 규제로 상대적으로 규제가 덜한 토지분양시장으로 수요가 쏠리는 측면이 있어 단순히 토지경쟁률로 시장 상황을 판단하기 어렵다. 광주 지역 또한 최근 공급물량이 꾸준히 증가해온 지역으로 향후 시장 예측에 주의할 필요가 있다.

김민수 대표= 효천지구는 광주송암산업단지와 광주대학교와 연계해 주거수요가 상당히 높은 곳으로 광주 남부 지역 주거상권으로는 향후 지속적으로 상승할 가치가 있다고 분석된다.

6. 대전 유성구 도룡동

훌륭한 입지에도 여전히 인지도가 떨어진다는 점이 오히려 장점이다. 배산임수 등 주거지로서 특화된 점이 경쟁력이 있다. 단기적인 관점보다는 중장기적인 관점에서 강세가 전망되는 곳이다. 안정적인 투자처로 추천한다.

권강수 이사= 배산임수의 입지가 좋으나 인근에 있는 세종시와 비교할 때 인지도가 떨어진다. 시세 변화가 적어 무엇인가 큰 기대를 하기 어렵다. 스마트시티도 조금 더 지켜봐야 할 것으로 보인다.

김덕례 연구원= 특화 주거지 중심으로 경쟁력이 있는 지역의 시장 강세가 지속될 전망이다.

김미경 연구원= 대전 내 거주수요가 높은 지역으로 안정적인 시장이 형성될 것으로 전망된다.

김민수 대표= 도룡동은 엑스포과학공원과 대덕과학벨트 중심에 위치해 대전 지역에 가장 뛰어난 주거 입지성을 구축하고 있고 서울의 강남처럼 안정적인 부동산 가치를 유지할 수 있는 입지이다.