내년 부동산 시장은 관망세가 한동안 이어지면서 조정국면에 들어갈 것으로 전망된다.

올해 과열을 보인 시장을 진정시키려는 정부의 잇따른 부동산 규제책과 사상 최대치의 입주물량, 미국 금리인상 가능성 등 대내외적인 불확실성이 커지고 있기 때문이다.

내년 수도권 분양시장은 시장의 불확실성이 커지면서 전반적으로 청약자수가 줄어들고 경쟁률도 1순위에 마감하는 단지도 극히 줄어들 것으로 보인다. 이런 중에도 공급물량과 개발호재, 가격 등의 여부에 따라 양극화 양상은 여전히 이어질 것으로 전망된다. 지방의 분양시장은 공급과잉 등의 수급문제가 본격적으로 시장에 나타나면서 전반적으로 미분양으로는 남는 단지들이 늘어나고 미분양 적체현상의 심각성도 곳곳에서 나타날 가능성이 크다.

일반 아파트 시장 역시 가격 조정 국면으로 들어갈 것으로 보인다. 대출 규제 그리고 금리인상에 따른 대출금리 상향조정 등으로 아파트 매수자들이 자금마련이 쉽지 않을 전망이다. 이에다 잇따른 악재 등으로 시세 상승에 대한 기대감이 꺾여 거래는 위축되고 이어 가격 하락도 불가피할 것으로 보인다.

내년 전월세 시장은 입주물량이 증가와 전세 재계약 시점인 홀수년해 등의 영향으로 전세 거래량은 늘어날 수 있으나, 전세가격 상승은 오히려 상승폭이 둔화될 것으로 보인다. 전세물량이 되는 입주물량이 크게 증가하며, 매매시장 불안 등으로 깡통전세 출몰을 염려해 월세를 찾는 세입자들이 늘어나기 때문이다.

월세시장도 거래량은 증가하되 월세 가격은 떨어질 것으로 보인다. 입주물량 증가로 월세 물량도 덩달아 증가할 뿐만 아니라 금리인상이 되더라도 여전히 은행보다 월세 수익률이 높기 때문에 월세로 내놓는 집주인들이 많을 것이다. 때문에 월세 물량 증가 등으로 월세 가격은 떨어질 것으로 보인다.

부동산정보업체 리얼투데이는 이러한 시장 변화를 가져올 가장 주요한 3대 요인을 꼽았다. 

금리인상 미국 연방준비제도가 지난 15일(한국 시간) 새벽 기준금리를 0.5~0.75%로 0.25%포인트 인상한다고 발표하면서 이미 가격 하락세에 접어든 국내 부동산 시장에 불확실성은 더욱 커졌다. 미국은 금리를 인상했는데 한은은 금리를 추가 인하를 하게 되면 외국인 자금 유출 등의 부작용이 커 국내도 금리인상 압박감을 받게 되기 때문이다. 일각에서는 미국 금리인상은 이미 예고 악재로 부동산 시장에 큰 영향을 주지 않을 것이라 한다.

하지만, 시장이 크게 위축된 가운데 금리인상이 시장에 주는 효과는 매우 크다. 내년 부동산 시장은 사상최대 입주물량이 대기 중이며, 대출규제 등 잇따라 부동산 규제 그리고 예상치 못한 대내외적인 변수 등으로 시장에 불확실성이 커져 거래 위축이 불가피한 상황이다. 그리고 수도권 중심으로 최근 2년 간 가수요 유입이 큰 상황에서 금리까지 오르게 되면 오른 금리만큼 소비자들의 부담은 커질 수 밖에 없다. 이미 집을 구입한 사람이나 앞으로 매입할 사람들 모두에게 부담이기 때문에 금리인상에 내년 부동산 거래 위축을 심화시킬 우려가 있다.

대출규제 시장에 가장 직접적인 영향을 주는 요인 중 하나가 대출규제이다. 투자자이든 실수자이든 부동산에 투자시 모든 투자금액을 본인 여유자금으로 하는 사람들은 많지 않다. 대부분이 대출의 힘을 빌리게 된다. 이를 감안, 기존 재고주택은 물론 신규 분양까지 그리고 중도금은 물론 잔금까지 대출을 규제한다는 것은 자금줄을 막는 것이다. 투자 자금줄이 막히기 때문에 당연히 거래량은 줄어들 수밖에 없다. 특히 이번 8.25 후속대책으로 나온 새 아파트 잔금 대출 여신심사 가이드라인도 큰 문제이다. 새 아파트를 분양 받을 당시에는 큰 문제가 되지 않을 수 있지만, 향후 2~3년 후 잔금을 치를 때가 문제이다. 혹 기존 아파트를 매도한 금액으로 잔금을 치를 계획이었는데 기존 주택이 팔리지 않을 수도 있기 때문이다. 때문에 실수요자들이라면, 새 아파트를 분양 받을 시 향후 잔금 대출까지 고려하는 등 장기적인 자금 계획을 철저히 짜야 한다.

입주물량 증가 부동산 시장에 가장 큰 영향을 주는 요인은 바로 수급 변수이다. 내년이후 2년간 전국에서는 70만 가구 이상이 입주가 될 예정이다. 이는 2년 단기 물량으로는 1990년 이후 최대치다. 입주물량은 크게 늘어나는데 내년에는 긍정적인 요인보다 금리인상, 대출규제, 대선, 불안한 세계경제 등 부정적인 요인이 더 많아 수요는 위축될 전망이다. 공급은 많은데 수요는 줄어드니 거래나 가격은 감소할 수밖에 없다.

실제로 최근 몇 년간 부산을 비롯한 지방의 호황은 2000년 중반에 공급이 크게 증가하면서 미분양 사태가 벌어졌고, 이로 인해 건설사들이 공급을 크게 줄였고 이 것이 지방 주택시장에 호황을 가져왔다. 반면, 수도권은 2000년대 들어서 대규모 택지지구 개발이 이뤄지고 공급이 2000년 후반까지 이뤄지면서 금융위기 이후 침체를 가져왔다. 이어 금융위기 이후 수도권 특히 서울 중심으로 공급이 크게 감소하면서 작년과 올해 호황을 가져왔다.

때문에 다른 조건이 아닌 수급 영향만 보더라도 내년에는 시장 전망은 좋지 않다. 내 집 마련 혹은 투자를 고려하고 있는 수요자들이라면, 급하게 서두를 필요없이 내년 하반기 이후부터 급매물 혹은 경매 시장 중심으로 투자를 고려해도 나쁘지 않다.