2001년에 ‘맨션 관리 적정화 추진에 관한 법률(이하 맨션관리적정화법)’이 제정되면서 그 일환으로 중앙정부 국토교통성 내에 맨션관리대책실이 만들어졌고 2005년 ‘맨션관리표준지침’을 발표했다.

표준지침은 맨션의 유지, 관리를 위해서 실제로 관리조합에서 유의해야 할 점들이 무엇인지 정리하고 있다. 맨션 관리에 있어서 고려해야 할 사항은 매우 많지만 지침에서는 그중에서도 특히 중요도가 높은 항목을 선정해 ‘표준적인 대응’과 ‘바람직한 대응’ 방법이 어떠한지 제시했다. ‘표준적인 대응’은 맨션의 적절한 유지, 관리를 위해서 유의해야 할 원칙적 수준을 나타내고 있는데 중앙정부 주도로 실시하는 맨션종합조사 등 각종 조사에서 나타난 실태를 고려하고 있다.

지침에서 제시한 항목은 크게 관리조합의 운영, 관리규약의 작성 및 개정, 관리조합의 회계, 건물 및 설비의 유지 관리, 관리업무의 위탁 등 5가지이다. 그런데 관리조합의 관리업무를 통제하거나 감독하는 것이 아니라, 관리조합에서 자율적인 활용을 통해 표준적인 대응이 필요한 모든 항목에 대해서 점검하고 그 수준에 미치지 못하는 요인이 무엇인지 스스로 파악하도록 하는 것이 목적이다.

나아가 바람직한 대응은 관리조합에서 실시하거나 달성하는 비율은 비교적 낮지만 바람직한 대응을 만족한다면 맨션 관리의 수준이 한층 높아지기를 기대할 수 있다. 표준적인 대응을 달성한 관리조합의 다음 목표치로 정하도록 하는 의도가 있다.

맨션 관리 현장의 현실을 반영한 지침의 코멘트를 몇 가지 살펴보자. 관리조합 운영 중에서 총회의 출석에 대해 구분소유자의 80%가 출석(서면 제출, 대리인 출석 포함)하는 것이 표준적인 대응으로 설정되어 있다. 표준지침이 작성된 2005년의 직전에 실시된 맨션종합조사에서 총회 출석률은 평균 80.4%로 나타났다. 서면이나 대리인 출석이 아닌 구분소유자가 직접 출석한 비율은 평균 36.4%였는데, 이러한 사항들을 감안해 총회 출석에 대한 ‘바람직한 대응’을 구분소유자의 반수가 출석하는 것으로 정하고 있다.

총회에서 80% 이상의 의결권이 확보되어야 중요한 관리 사안을 정할 때 합의 형성이 가능하기에, 관리가 어느 정도 이루어지는 평균적인 맨션에서는 80% 이상의 출석률을 보이는 것은 당연할지 모른다. 그러나 구분소유자들이 서면이나 대리인을 통한 의사결정이 아니라 직접 총회의 현장에서 의견을 개진하는 것이 바람직하다는 것을 나타내는 것이다. 이러한 사항들은 관리조합이 맨션의 현재 관리사항을 체크할 수 있는 기준선을 제시할 뿐이지 결코 강제하지 않는다.

수선충당금의 경우를 보면, 수선충당금은 장기적인 준비를 위해 ‘적립’을 한다는 의미가 커서 일본에서는 수선적립금이라는 용어로 쓰인다. 비용은 특별한 경우에 사용할 수 있도록 규약에 정하도록 하고 있는데 비용은 언제든지 꺼낼 수 있다기보다는 적금을 깨듯이 ‘통장을 헐어서’ 사용이 가능하다. 표준규약에서 말하는 특별한 경우는 계획적인 수선 이외에도 예측 불가능한 사고 발생 등 특별한 사유가 발생했을 때 필요한 수선, 대지 및 공용부분 등의 변경, 재건축의 합의 형성에 필요한 조사 등으로 포괄적으로 사용할 수 있다. 수선적립금은 장기수선계획에 근거해 비용을 산출하기는 하지만 반드시 장기수선계획에 책정된 수선공사만을 위해서 쓰이지 않아도 된다는 의미를 내포하고 있다. 즉, 관리조합에서 범위를 정하기 나름이다. 그렇다고 관리비와 혼용해서 마구잡이로 쓰여서는 안 되므로 적립과 사용에 관한 지침을 필요한 정도로만 제시한다.

관리조합의 구성원이 지불하는 비용의 사용처를 규약으로 명확히 하는 데에 의의가 있는 것이지 비용의 사용처가 잘못되었을 경우 벌칙을 줄 근거를 만들기 위함이 아니다.

장기수선계획에 대해서는 중앙정부에서 별도로 작성 및 개정에 따른 지침이 있지만 관리지침에서는 중요한 포인트가 되는 항목에 대해서 정리하고 있다. 그중에서 계획기간, 계획의 조정기간, 수선충당금 금액 산정 등은 맨션종합조사의 결과에서 나타난 평균치를 참고로 했다. 계획기간과 계획의 조정기간은 각각 25년, 5년을 표준적인 대응으로 했고, 수선충당금은 맨션종합조사에서 세대당 평균 9000엔으로 나타났다는 것을 제시하고, 두 개 타입의 맨션을 모델로 해 경과년수에 따라 제곱미터당 150~230엔을 충당하는 참고금액을 제시했다.

대규모 수선공사 또한 맨션종합조사에서 나타난 평균적인 내용을 제시해 참고하도록 했는데 준공 후 첫 번째로 이루어지는 공사 중에서 외벽도장공사와 옥상방수공사는 평균 10년, 급배수관공사는 14년 정도에 실시하고 있었다. 설계도서와 수선이력 정보의 보관 등은 맨션관리적정화법이나 표준관리규약에 명시되어 있는 대로 자료를 보관하고 구분소유자나 이해관계자가 열람할 수 있도록 하고 있다.

맨션관리표준지침의 진정한 의미

일본에서도 분명 맨션 관리가 제대로 이루어지지 않는 문제가 존재한다. 맨션 관리를 위해서 기본적으로 구성되어야 하는 관리조합조차 구성되지 않는 경우도 있고, 수선공사의 방법을 모르거나 비용 부족으로 적절한 유지 보수가 이루어지지 않는 경우, 관리회사에 업무위탁을 하고 방치해 문제가 되는 경우 등 다양하다. 이러한 일련의 문제들을 정부 차원에서 직시하고 해결 방안을 모색한 결과, 맨션관리적정화법을 제정하기에 이르렀다. 맨션관리적정화법은 문제 발생에 대한 처벌을 통해 국가 차원에서 문제를 차단하려기보다는 관리조합에서 스스로 해결할 수 있도록 다양한 정보를 제공하고 가이드라인을 마련하기 위한 근거를 담고 있다.

맨션의 관리 책임이 관리조합에 있기에 정부나 지자체에서 나서서 당장의 문제를 벌하기보다는 표준이 되고 모범이 되는 사례를 전파해 시간이 걸리더라도 궁극적으로 의미를 가지는 관리의 정상화를 도모했다고 볼 수 있다. 그런 의미에서 맨션관리표준지침은 정부가 그간 쌓아온 정보와 바람직한 방향을 집대성해 제시한 것이다. 관리조합의 책임 있는 관리를 위해서 국가가 줄 수 있는 최선의 선물인 셈이다.

맨션관리표준지침이 가지는 의미는 또 있다. 2005년 12월에 지침이 발표되기 이전, 맨션관리표준지침 검토위원회가 같은 해 7월에 구성되었다. 지침의 검토위원회는 총 10명의 위원으로 구성되어 있는데 대학교수를 위원장으로, 변호사, 맨션관리센터 종합연구소장, 맨션관리업협회 관계사, 부동산 협회 관계자, 건축사 등 맨션 관리와 관련된 분야의 연구자와 실무자를 위원으로 구성하고 있다.

단 위원회에 정부 관계자는 찾아볼 수 없다. 정부가 가지고 있는 정책적 의도도 분명 있었겠지만 다양한 입장에서 현실을 반영해 의견을 개진할 수 있도록 구성하고 있다. 또 한 가지 고개를 끄덕이게 하는 부분은 지침 검토위원회의 구성원들이 맨션 관리 분야의 전문가임에도 불구하고, 위원회에서 관리 현황에 대한 설문조사를 실시했다는 점이다. 지침에서 제시하는 표준적인 대응의 기준은 국토교통성에서 구성한 맨션관리표준지침의 검토위원회에서 기본적으로 논의하지만 ‘이 정도면 적당할 것이다’는 허수를 만들어내지 않고 오랜 기간 동안 축적해온 맨션관리종합조사의 결과를 바탕으로 많은 관리조합에서 ‘이렇게 하고 있다’는 것을 확인했기에 종합적인 견지에서 지침으로 제시할 수 있었을 것이다. 결국은 이 지침을 활용하는 관리조합을 가장 우선적으로 고려했다는 점이 큰 의미를 가진다.

정부의 역할은 관리의 주체가 자율적으로 관리하는 데에 종합적인 그림을 그릴 수 있도록 이끌어주는 것이다. 문제가 있다고 정부가 강제해 모든 사안마다 벌칙을 내린다면 벌칙을 받지 않기 위해 수박 겉핥기식으로 절차를 지키는 데 온통 신경을 써야 할 것이므로, 정작 신경을 써야 할 부분의 관리는 소홀해질 것이 틀림없다.