적지 않은 투자자들이 위험은 피하면서 높은 수익을 얻고 싶어 한다. 하지만 모든 투자에는 항상 위험이 따르기 마련이므로 위험을 최소화하는 노력이 필요하다. 특히 부동산 투자는 거액이 들고 한 번 잘못 투자했다가는 장기간 묶일 위험이 있다.

부동산 거래현장에 있다 보면 부동산 투자에 관심이 큰 초보 경매 투자자들을 많이 만나게 된다. 저금리 기조 속에서 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있는 수천만원의 소액투자자에서 수백 억원을 굴리는 자산가까지 수익성 높은 부동산을 사두려는 수요자들이 많다. 어떤 고객은 여윳돈이라며 거금을 선뜻 맡기는 경우도 있다.

초보 투자자가 부동산 투자에 적극적인 관심을 가질 경우 대체로 두 가지 종류의 물건을 골라준다. 도심 내 소형 주택과 도시계획이 변경돼 개발이 예상되는 곳의 허름한 주택이나 상가 중 시세보다 싸게 나온 물건이 그것이다. 이들 물건은 부동산값이 떨어질 때 가격 하락은 막지 못한다 하더라도 최소한 급락에 따른 손해는 피할 수 있다.

도심 내 소형주택은 환금성이 좋고 임대수요가 꾸준해 최소한의 투자 리스크가 없는 것이 통례다. 부동산 값이 내려가더라도 도심 주택의 특성상 하락 폭이 크지 않아서 원금을 까먹을 염려도 거의 없다. 또 도시계획이 변경되는 지역 내 부동산은 주변 부동산 가치가 올라가기 때문에 가격 저점기에 싼 값에 매입해 두면 좋다. 법원 경매를 통해 이런 지역 내 물건을 구할 경우 어렵지 않게 매물을 구할 수 있고 저가에 매입할 수 있는 장점이 있다. 통상 시가 대비 20% 이상 저렴하게 낙찰받을 수 있으며 입찰경쟁률도 대체로 낮은 편이다.

정부나 지자체가 지역개발 활성화 대책을 속속 발표하면서 지역마다 각종 건축 규제를 완화와 도시계획 변경으로 토지활용도를 높이는 사례가 늘고 있다. 도시계획 변경 절차로 인해 개발이 한창 진행 중인 강남구 영동대로, 용산구 한강대로, 중구 세종대로, 강동구 고덕지구, 양천구 목동, 인천 용현‧학익동 일대가 최근 지역개발로 인해 도시계획 변경 절차가 추진 중인 곳이다.

얼마 전에는 수도권 그린벨트 해제와 함께 서울시내 도로변에 역사문화미관지구를 층수 제한이 없는 일반미관지구로 변경하는 안건을 통과시켰다. 또 서울 상도동 등 역세권 일대는 주거·상업지구로 개발하는 지구단위계획을 확정해 개발에 들어갔고, 성남 등 수도권에서도 지자체마다 고도제한을 풀어 고밀도 개발을 허용하는 등 도시재개발이 속속 추진되고 있다.

토지 용도가 고밀도 개발을 허용하는 방안으로 변경될 경우 해당 지역의 부동산 가치는 뛰기 마련이다. 용산 일대, 양천구 목동, 영등포구 문래동, 강북구 수유동 일대 역세권 주변이 건축규제가 대폭 풀리면서 땅 값 상승이 두드러진 지역이다. 한 발 앞선 투자자들은 새로 고층·고밀도 개발 예정 지역 내 부동산을 집중적으로 노린다. 이들은 법원 경매부터 시작해 저평가된 급매물까지 다양한 방법으로 투자 유망지역 내 부동산을 물색한다.

개발에 따르는 이익은 ‘형질 변경’과 ‘용도 변경’으로 이루어진다. 개인은 토지 ‘형질 변경’을 통해 가치를 높인다. 형질 변경은 절토와 성토, 포장 등의 방법으로 토지의 용도를 바꾼다. 자치구에서 개발행위 허가를 받고 이후에는 건축허가를 받아 목적에 맞게 건축을 하게 된다. 정부의 대규모 개발이 예상되는 것은 도시계발 계획에 따른 ‘용도 변경’은 대규모 개발이 이루어지는 곳으로 전용주거지가 일반주거지로 바뀌면서 땅의 가치가 급상승한다.

얼마 전부터 역사문화미관지구에서 일반미관지구로 토지 용도가 바뀐다는 정보를 미리 입수한 지역 투자자들이 이 일대 부동산 경매투자에 몰리고 있다. 서울중앙법원에서 입찰된 동작구 상도동의 N빌라 76㎡는 감정가 1억2000만원에서 1회 유찰된 후 무려 32명이 입찰에 참여해 1억626만원에 낙찰됐다. 또 북부지법에서 입찰에 부쳐졌던 성북구 장위동 소재 대지 343㎡, 건물 327㎡짜리 2층 단독주택도 감정가(4억4224만원)의 91%인 4억300만원에 고가 낙찰됐다.

개발 예정지역 내 부동산은 초기에는 가격이 더 오를 것이라는 기대심리로 호가가 오르고 지역 부동산중개업자들이 물량을 매집하기 때문에, 초보 투자자들이 무턱대고 투자하면 손해 볼 확률이 크다. 그러나 법원 경매를 이용할 경우 가격 상승분이 감정가에 포함되지 않기 때문에 싼값에 우량물건을 확보할 수 있다.

도시계획 변경 내용 확인이 투자의 첫걸음

이런 경매 물건을 노리려면 여러 가지 사항을 점검해야 한다. 우선 투자 관심지역 일대 도시계획 변경 내용부터 확인해야 한다. 용도지역이 주거지역에서 상업지역으로 바뀌는지, 공업지역에서 주거지역으로 바뀌는지 등을 알아봐야 한다.

용도지역 변경이 정해지면 지자체에서는 ‘도시계획 결정 및 변경결정 공람 공고’를 일간신문에 게재하거나 관보, 지자체 홈페이지 공고란에 올려 이해 관계자로부터 의견을 듣게 된다. 공람 기간, 공람 장소(지자체 도시계획과), 도시계획 용도지역 변경결정안과 위치, 면적까지 상세하게 공고한다. 공람기간은 통상 14일인데, 일반인들로부터 의견을 듣고 관할 관공서로부터 도시계획 변경에 따른 의견을 조율하는 기간이다.

지역 내 개발 정보를 관심 있게 지켜보았다가 개발 조짐이 있다고 판단되면 발 빠르게 움직여 투자가능 지역 내 저가 매입 물량을 확보하는 게 중요하다. 경매 물건의 경우 여러 물건이 경매에 부쳐지므로 가격이 저평가된 땅이나 소형주택 등 우량물건을 고르는 게 투자 포인트이다.

경매 정보지나 경매 물건 매각물건명세서에서도 지역 개발정보를 얻을 수 있다. 경매정보지의 물건 내역을 보면 도시계획에 대한 정보가 기재되는 게 통례다. 경매 정보지의 자료는 통상 입찰명세서의 감정평가 내용을 그대로 전재하는데 그 물건의 도시계획 변동 상황이 표기된다. 예를 들어 도로변에 있는 부동산인 경우 역사문화미관지구에서 일반미관지구 해제지역으로 표기되거나 건축 층고 제한 해제지역이라고 표시하기도 한다.

또 도시재개발 입안, 지구단위계획, 고도제한 해제, 지구단위계획 구역입안 등 도시계획상 중요한 변동사항이 있는 경우 도시계획 확인서에 기재되어 있는 내용이 표기되는 경우가 많다. 물건상의 정보 파악을 위해 도시계획상 중요한 내용을 독자에게 이해하기 쉽게 알려주기 때문에 투자에 따른 기초 자료로 활용할 만하다.

이런 지역 내 부동산은 투자에 따른 혜택을 입게 되기 때문에 입찰장에 사람이 많이 몰리게 마련이다. 그러나 초보 투자자인 경우 반드시 정확한 투자 재료를 확인한 후 입찰에 참여하는 것이 바람직하다. 일반 사람들의 뜬구름잡기 식 루머에 휩쓸려 거액을 투자할 경우 막대한 투자손실로 이어질 수 있다.

되도록 지역 내 개발 정보에 정통한 지역 전문가나 건축설계사무소, 관공서 도시계획과 공무원으로부터 그 개발 내용을 어느 정도 파악한 후 입찰을 결정해야 한다. 비전문가나 경매 브로커로부터 투자 자문을 받을 경우 법적 하자 물건을 구입할 가능성이 크다. 특히 도시계획법상 도로에 저촉되거나 소방도로에 편입되는 주택, 재개발로 인해 수용되는 땅을 투자하면 겨우 공시지가 수준에서 보상받는 경우가 허다하기 때문에 정확한 투자근거를 갖춘 전문가에게 투자자문을 받는 것이 유리하다.

개발 호재 지역이라 하더라도 곧바로 개발이 이루어지는 것이 아닌 만큼 지역중개업소나 단기 투기꾼의 분위기 띄우기에 현혹돼 투자를 결정해서는 안 된다. 최소 3년 이상 장기적인 계획을 세우고 투자해야만 바라는 결과를 얻을 수 있다.