지금까지 우리나라 임대 주택은 전세 시장이라는 특유의 구조로 형성돼왔다. 저출산·고령화, 가구분화 등이 진행되면서 다양한 임대 수요가 발생하고, 더욱이 주택 가격 안정화가 정착되면 소유보다는 거주에 대한 의식이 중시돼 임대 수요도 추세적으로 증가할 것이다. 주택 가격이 상승하지 않는 구조에서는 주택을 소유함으로서 발생하는 각종 비용(대출이자, 보유세, 감가상각 등)이 임대로 생활하는 비용보다 커지기 때문이다.

현재 우리나라 주택 수는 약 1700만호이고, 임대 주택은 약 130만호 정도이다. 공식적인 임대 주택은 전체 주택의 약 10%에도 못 미친다. 자가점유율이 약 60% 정도인 것을 감안하면 약 30%는 일반 주택의 전월세 임대인 것으로 추정할 수 있다. 즉 전체 가구의 30%는 항상 주기적으로 나타나는 전세난으로 불안한 주거생활에 시달려야 한다. ‘월세 소득공제’나 ‘전월세 상한제’의 실효성 문제가 제기되는 것도 이러한 일반 주택의 전월세를 제도적으로 컨트롤하기 어렵기 때문이다. 따라서 전세난을 근본적 해결하기 위해서는 공공 임대이든 민간 임대이든 공식적인 제도권 내의 임대 주택 수를 확대하는 것이 필요하다.

외국의 경우, 서유럽 국가 대부분의 공공 임대 주택 비율은 전체 주택의 약 20% 수준이다. 우리나라의 공공 임대 주택은 85만호, 전체 주택 재고의 약 5%로 부러운 수준이다. 일본의 경우는 공공 임대 주택 비중은 우리와 비슷하게 약 7% 정도 수준이지만 민간의 기업형 임대 주택사업이 활발하게 이루어져 매년 신규 주택의 약 40%가 임대 주택으로 공급되고 있다.

임대 주택 공급은 서민의 주거안정을 위해 매우 중요한 정책사항이다. 전세난 문제에 대한 해결책도 궁극적으로는 임대 주택 공급을 확대하는 것이다. 더욱이 향후 인구 및 사회구조의 변화로 추세적으로 임대 주택에 대한 수요는 증가하고 그 수요 특성도 다양화될 것으로 예상되고 있어, 이러한 다양한 임대 수요 특성에 대응한 질 좋은 임대 주택이 공급되기 위해서는 민간에 의한 임대 주택 공급이 활성화되어야 한다.

민간의 임대 주택사업을 활성화하기 위해서는 임대 사업의 수익성을 제고시키고 리스크를 완화시켜주는 정책 및 제도적 지원이 필요하다. 사업 초기에 발생하는 막대한 비용과 장기의 회수 기간에 따른 리스크 요인을 정부가 일정 부분 완화해 줄 수 있는 제도적 지원이 우선 유효할 것이다.

금융 지원과 세제 혜택은 가장 직접적인 효과를 줄 수 있다. 따라서 정책적으로 지원이 필요한 수요계층에 대해서는, 그 수요 특성에 맞는 일정한 임대 주택 유형의 기준을 설정하고 기금지원과 세제 혜택을 통해 공급을 유도할 필요가 있다.

임대주택관리업 육성

일반적으로 임대 주택 소유자는 개인이 70～80%를 차지한다. 특히 고령자나 은퇴자의 경우 일정한 소득을 목적으로 임대 주택 투자에 관심은 높은 반면, 정보 능력이나 관리 능력이 떨어지기 때문에 선뜻 행동으로 옮기기는 어렵다. 선진국의 경우 토지나 주택을 보유하고 있는 고령자, 은퇴자 등의 개인을 대상으로 임대 주택을 건설, 관리, 운영해 주는 임대주택관리업이 발달되어 있다.

개인의 임대 주택 투자수요 계층에 대해 전문적으로 임대 사업을 수탁관리해 주는 임대주택관리업은 임대 주택 시장을 활성화하는 데 매우 유효한 역할을 할 것으로 기대되므로, 산업을 육성하기 위한 정책적 지원이 필요할 것이다.

임대수익형 리츠 활성화

최근 전세난 대책의 하나로 매입 임대 사업자에 대한 세제 지원과 함께 공모형 리츠 등이 임대 주택에 투자하는 경우 배당소득에 대한 과세 특례를 적용하는 등 임대수익형 리츠의 활성화를 위한 정책적 지원이 이루어지고 있다. 그러나 현실적으로 임대 주택 투자에 대한 수익성은 따른 상품에 비해 상대적으로 떨어지기 때문에 실효성을 보지 못하고 있다. 따라서 임대수익형 리츠의 활성화를 위한 추가적인 지원 방안이 검토될 필요가 있다.

임대료 채권 보증서비스

임대 주택사업에서 가장 기본적인 것은 안정적인 임대료 수입이 확보되는 것이다. 향후 임대 주택 공급 활성화를 위해서는 제도적으로 전문적인 기업형 임대주택관리업을 육성시킴과 동시에 임대료 수입의 안정화를 높일 수 있는 임대료 채권에 대한 보증제도를 도입할 필요가 있다.

지금까지 우리나라는 임대료가 전세 방식으로 이루어져왔기 때문에 임차인의 임대료 체납 등에 대한 위험은 없었다. 그러나 점차 월세 형태의 임대 방식이 증가할 것으로 예상됨에 따라 임대료 체납 위험 등에 대한 신용보강의 보증서비스가 필요하게 될 것이다. 특히 장애자, 고령자, 외국인 등의 경우에는 임대료 지불 능력에 대한 신용이 떨어지기 때문에 임대를 거절당하는 경우가 종종 발생한다. 따라서 이러한 주거취약계층에 대해 정부가 제도적으로 보증 지원서비스를 제공함으로서 취약계층에 대한 주거 안정에 기여할 수 있을 것이다.

고령자 주거이전 지원 및 임대 수익 보증 서비스

향후 고령화 사회의 진입을 앞두고 고령자에 대한 주거 문제도 점차 더욱 중요해지고 있다. 고령자의 경우 신체 및 건강 정도에 따라 다양한 유형의 주거 니즈가 발생한다. 특히 자녀들이 출가해서 단신 또는 부부세대만이 남게 되는 경우, 고령자의 라이프스타일에 맞는 주택으로 이전하고 싶은 욕구가 발생할 수 있다. 이러한 경우 기존의 주택을 임대로 전환하고, 자신들은 다양한 시설과 서비스가 제공되는 고령자 주택에 거주함으로써 보다 나은 라이프스타일을 즐길 수 있다.

일본에서 운용되고 있는 고령자 주거이전 지원제도는 고령자가 거주하고 있는 큰 규모의 주택을 4인 이상의 자녀보육세대에게 임대 주택으로 전환하고, 고령자는 자신의 라이프스타일에 맞는 고령자 주택에 거주할 수 있도록 정부가 알선 및 지원해 주는 제도이다. 고령자에게는 임대의 공실 여부와 관계없이 매월 일정한 임대료 수익이 보장되는 보증서비스를 제공하고 있다.