전세 기간 중 집주인이 세입자에게 보증금 일부를 월세로 돌릴 때 적용되는 전월세 전환율 상한이 현재 6%에서 5% 수준으로 낮아진다.
30일 정부에 따르면 국회와 법무부, 기획재정부, 국토교통부 등 관계부처가 참여하는 서민주거복지특별위원회(이하 특위)는 다음달 이와 같은 내용의 서민주거안정 대책을 최종 확정하고 법 개정에 들어갈 방침이다.
전월세 전환율 상한 인하 왜?
이번 전월세 전환율 인하 방침은 최근 전세난이 가중됨에 따라 임차인의 경제적 부담을 실질적으로 완화하겠다는 정부의 의지가 담겨있다.
국회는 지난해 말 분양가 상한제 탄력적용 등 ‘부동산 3법’을 처리하면서 여·야 동수의 의원들과 관계부처가 참여하는 서민주거복지특위를 구성해 전월세 대책을 중심으로 한 서민주거안정 방안을 논의해왔다.
이 가운데 주거기본법은 지난 3월 일찌감치 제정안을 확정하고 5월 말에 국회 본회의를 통과했지만 ‘전월세 전환율 조정’은 야당의 전월세 상한제와 계약갱신청구권 도입 요구를 정부가 거부하면서 합의가 계속 지연돼왔다.
이에 특위는 전월세 전환율 인하 등의 현안을 더 이상 늦출 수 없다는데 공감하며, 다음 달 초중순께 열릴 회의에서 가능한 한 최종안을 확정할 방침이다.
임차인 경제적 부담 효과는 ‘글쎄…’
전월세 전환율은 임대인이 기존 계약 기간 내에 전세 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 이율(전세보증금X전환율/12개월)로, 현재 상한이 6% 수준이다. 예를 들어 전월세 전환율 6%에 전세보증금 3000만원을 월세로 전환할 경우 3000만원이고 전월세전환율이 6%라 치면 60만원/12= 15만원을 월세로 내야 한다는 뜻이다.
특위는 최근 현재 ‘기준금리의 4배(기준금리×4) 또는 10%중 낮은 수치’를 적용하던 전환율 산정 방식을 ‘기준금리에 일정 수치를 더하는(기준금리+α)’ 방식으로 바꾸기로 확정했다.
현재 ‘곱하기’ 방식은 기준금리 변화에 따라 변동폭이 크고 저금리의 경우 시중금리보다 낮아지는 등 변동폭이 심할 수 있다. 반면, ‘더하기’ 방식의 경우 기준금리에 월세 미납 리스크 등을 감안한 이율을 더하는 식이라 안정된 수익과 주택시장에 대한 탄력적 대응이 가능하다는 것이 특위의 생각이다.
정부는 현재 시중 은행 금리와 주택시장의 전월세 전환율 등을 감안할 때 ‘5%’ 정도를 적정선으로 보고 있다. 현재 기준금리가 1.5%인 것을 감안하면 기존 방식으로는 6%가 적용됐지만 앞으로 5% 이내로 낮추겠다는 것. 이 경우 기준금리에 더하는 ‘알파(α)’값은 3∼4가 될 전망이다.
하지만 일각에서는 국내 임대차 현실을 감안할 때 전월세 전환율 상한을 6%에서 5%로 하향 조정한다고 해서 세입자의 월세 부담이 줄어드는 효과는 실제 미미할 것 실제로는 거의 없다는 지적도 나온다.
현행법상 전월세 전환율 상한을 낮춘다고 해도 이는 기존 계약에만 적용되는 상황으로, 전세계약 2년 만료 후에 계약을 갱신하거나 새로운 집주인과 세입자 간에 임대차계약을 맺는 과정에선 이 같은 상한이 적용되지 않기 때문이다.
실제 한국감정원에 따르면 지난 7월 말 기준 전국 주택종합 전월세 전환율은 7.4%로 법정 기준보다 1.4%포인트 높다.
이와 관련 야당에서는 전월세 전환율 법정 상한을 낮추는 한편 이를 계약갱신청구권과 연계해야 한다는 주장을 펴고 있다.
한편, 정부는 가능한 한 10월 특위에서 관련 내용을 확정한 뒤 국회 심의를 거쳐 연말까지 개정안을 확정한다는 방침이다.