A씨는 병원을 하기 위해 5층짜리 건물을 B씨로부터 15억여 원에 구입하기로 한 뒤 계약금을 줬다. 당시 건물 지하에는 C씨 부부가 노래방 등을 임차해 운영하고 있었다. C씨 부부가 2년의 임차기간이 끝나기 전에 계약갱신을 요구하면 2017년까지 계약기간이 연장되는 상황이었지만 공인중개사 D씨는 이런 점을 A씨에게 설명하지 않았다.

병원을 차리기 위해서는 임차인들이 나가줘야만 했던 A씨는 C씨에게 퇴거해달라며 권리금 명목으로 1억5000만원을 줬고, 이로 인한 손해에 대해 A씨는 “공인중개사 D씨가 계약갱신요구에 관한 설명을 소홀히 했다”며 손해배상청구소송을 냈다.

이에 대구지법 민사11부는 “D씨와 공인중개사협회는 3200여만 원을 지급하라”며 원고일부승소 판결(2014가합202855)했다. 재판부는 “A씨는 병원 설립이라는 매매 목적을 언급하며 건물의 명도를 거래의 중요사항으로 표현했으므로 D씨는 임차인이 상가건물임대차보호법상의 계약갱신을 요구할 수 있다는 사실을 중개대상물 확인설명서에 적어야 했는데도 이를 소홀히 했으므로 A씨가 입은 손해를 배상할 의무가 있다”고 밝혔다.

그러나 재판부는 “중개인의 설명에만 의지해 명도 관련 법률관계를 직접 확인하지 않은 A씨에게도 책임이 있으므로 손해배상액은 40%로 제한한다”고 덧붙였다. 이번 판결은 공인중개사가 건물 매매를 중개하면서 매수인에게 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있다는 사실을 설명하지 않아 예상 밖의 손해를 입은 매수인에게 중개사가 그 손해를 배상해야 한다는 첫 판결이다.

임차인에게 계약갱신 요구를 인정하는 이유
이러한 판결에 대해 울산의 민병환 법률사무소의 민병환 변호사는 “이 사건소송에서 공인중개사의 잘못으로 인정받을 수 있었던 것은 ‘상가건물임대차보호법’ 제10조에 의해 ‘임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다’고 규정되어 있기 때문”이라고 설명했다.

임차인의 계약갱신 요구는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다. 민병환 변호사는 “임차인에게 계약갱신 요구를 인정하는 이유는 임대차계약을 통해 상가건물을 영업장으로 확보하고 영업을 시작하는 상인들의 경우 영업초기 투자비용이나 시설비용이 과대함에도 임대차기간의 만료로 인해 영업장을 옮겨 초기 비용 회수를 못하여 손실을 입는 것을 막기 위한 것”이라고 강조했다.

‘상가건물임대차보호법’은 상가건물의 임대차에 대한 ‘민법’의 특별법이다. 따라서 상가건물 임대차에 대해서는 상가건물임대차보호법의 규정이 민법보다 우선적으로 적용되고, 그 밖의 일반사항에 관해서는 민법 채권편의 임대차에 관한 규정이 적용된다.

민병환 변호사는 “상가건물임대차보호법은 상가건물 임차인 중 일정 보증금 이하의 임차인만을 보호한다”면서, “또한, 임대차는 채권이므로 원칙적으로 대항력이 없지만, ‘상가건물임대차보호법’이 적용되는 상가건물의 임대차는 그 등기가 없어도 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 경우 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있다”고 설명했다.

대항력을 갖춘 임차인은 상가건물이 매매, 경매 등의 원인으로 소유자가 바뀐 경우에도 새로운 소유자가 임대인의 지위를 승계하게 되어 임차인의 지위가 유지된다. 이에 대해 민병환 변호사는 “즉, 건물의 소유자가 변경돼도 임차인은 임대차 기간이 만료될 때까지 계속 상가건물을 사용·수익할 수 있고, 보증금을 전액 반환받을 때까지 상가건물을 비워주지 않아도 된다”고 덧붙여 설명했다.

한편, 민병환 변호사는 부산지방검찰청 동부지청을 시작으로 대구지검, 대구지검 서부지청, 울산지검에서의 검사 생활을 토대로 형사사건과 소송에서 필요한 쟁점 분석과 법리해석에 대한 능력을 쌓았다. 더욱이 울산지역출신인 민병환 변호사는 울산시민들의 법률적 어려움을 해소해주고 있으며, 의뢰인에게 최선의 결과가 도출될 수 있도록 힘쓰고 있다.

△ 민병환 변호사
-울산고등학교 졸업
-서울대학교 법과대학 졸업 (86학번)
-제42회 사법시험 합격 (제32기 사법연수원 수료)
-부산지방검찰청 동부지청 검사 (해양, 교통, 문화재 등 담당)
-대구지방검찰청 검사 (강력, 지적재산권, 방․실화, 농수산 등 담당)
-대구지방검찰청 서부지청 검사 (특수, 조폭․마약, 환경 담당)
-울산지방검찰청 검사 역임 (형사부 수석검사, 특수부, 조세․관세․무역, 마약 담당)
-現 울산광역시의회 법률고문 변호사
-現 울산세관 법률고문 변호사
-現 울산지방경찰청 경찰발전위원회 위원
-現 울산해양경비안전서 해양치안자문위원
-現 사단법인 울산범죄피해자지원센터 법률전문위원장
-現 울산광역시 남구문화원 이사
-現 사단법인 건국회 울산광역시지회 법률고문 변호사
-現 한국전력기술인협회 울산광역시회 법률고문 변호사
-現 울산광역시의사회 법률고문 변호사
-現 변호사 민병환 법률사무소

수상
대검찰청 선정 '우수형사부 VIP 검사'
대구고등검찰청 검사장 표창 (마약수사, 특수수사 우수 실적)
울산광역시장 표창 (범죄피해자지원 유공)

＜도움말: 민병환 법률사무소(울산) 민병환 변호사, 052-227-0075＞