"알파리움 분양권에 웃돈(프리미엄)이 많이 붙었죠. 2년전 3.3㎡당 분양가가 1900만원 선이었는데, 지금은 3.3㎡당 3000만원 정도니까" (경기도 성남시 분당구 삼평동 K공인중개사 사무소)
"알파돔시티 근처 상가요? 가격이 낮은건 보증금 5000만원/월 250만 원이예요(전용면적 20㎡, 권리금 별도). 대부분 월 450만원 수준인데, 비싸도 상가 문의는 꾸준히 와요"(성남시 분당구 삼평동 N공인중개사 사무소)
지난 28일, 푹푹찌는 무더위 속에 찾아간 판교역 1번 출구 인근에는 아파트와 상가, 문화시설까지 들어설 복합단지 개발이 한창 진행 중이다. 사업비만 5조 원에 달하는 판교 '알파돔시티' 공사인데, 연면적도 삼성 코엑스의 두 배다. 실물로 확인하니 대규모 공사장을 방불케 한다. 판교역 서편에도 주상복합아파트 ‘알파리움’의 막바지 공사가 한창이다. 오는 11월 931세대 입주를 앞두고 있다.
판교역 뒤편에는 '수도권 최대규모'(영업면적 8만7800m²) 현대백화점 판교점이 한 눈에 들어온다. 개점은 다음달(8월) 21일로, 오픈까지 한달이 채 남지 않았다. 올해 1월에는 정부의 '제2 판교 테크노밸리' 개발 추진 계획이 발표되면서 판교가 또 한번 대형호재 날개를 달았다. '제2 판교 테크노밸리' 마스터플랜은 지난 6월 공시되며 판교역 부동산이 요동치고 있다.
판교역 호재 봇물…일대 부동산·상권 ‘들썩’
정부가 추진하는 판교 제2테크노밸리(창조경제밸리)의 면적은 총 43만㎡이다. 기존 판교 테크노밸리 66만㎡까지 더해 100만㎡가 넘는 거대 IT 벤처타운이 판교에 조성되는 셈이다. 상주 인구는 기존 판교테크노밸리 6만명에 제2테크노밸리 4만명을 합쳐 10만명에 이르게 된다. 두 산업단지의 상주인구가 판교 신도시내(약 8만 7789명) 인구보다 많아 배후수요는 더욱 탄탄해진다. 부동산 전문가들은 제2테크노밸리가 판교와 분당의 주택시장 활성화를 이끌 것으로 보고 있다. 판교역 인근 중개업소 관계자는 “올해 말 알파리움 입주, 현대백화점 개점이 다음달로 다가오면서 판교역 주변 아파트의 인기는 더욱 올라가고 있다. 일부 백현동 아파트는 3.3㎡당 3000만원을 호가한다”고 말했다.
실제로 알파돔시티, 현대백화점 판교점 인근에는 수많은 아파트 단지들이 밀집되어 있다. 부동산 정보업체에 따르면 판교신도시 아파트 매매가는 지난해 3월 기준 3.3㎡당 2157만원이었지만 올 7월 들어 2261만원으로 상승했다.
7월 현재 강남 3구(강남, 서초, 송파) 아파트 3.3㎡당 평균 매매가는 2695만원인데, 강남구 3085만원, 서초구 2777만원, 송파구 2251만원을 감안하면 어느새 판교지역(2261만원)이 강남권과 어깨를 나란히 하는 지역으로 떠오른 셈이다. 게다가 현대백화점과 가까운 백현동 휴먼시아7단지(전용면적 84㎡)는 1년 전 7억1000만원에 거래됐지만, 올 5월 8억9000만원에 매매 계약이 성사됐다.
국토교통부 실거래가 자료를 봐도 경기 성남시 분당구 삼평동 봇들마을8단지(전용면적 84㎡/15층)는 지난해 4월 8억3000만원에 거래됐지만 올 5월에는 9억원으로 올랐다. 지난해 말 판교테크노밸리 입주가 마무리 단계에 접어들면서부터 인근 집값이 꾸준한 상승세를 보이고 있는 것이다. 더욱이 현대백화점 부지 옆에는 내년 상반기 개통 예정인 ‘성남~여주 복선전철’ GTX 등의 개발공사가 이뤄지고 있다. 개통되면 판교역에서 환승이 가능해 벌써부터 인근 아파트 입주자들의 기대가 크다.
연이은 개발 호재는 유동인구를 증가시켜 상권형성에 큰 도움을 준다. 인근 중개업소 관계자는 "제2 판교테크노밸리가 조성되면 직장인 유동인구가 크게 늘 것으로 예상돼 상가 경쟁이 더욱 치열해 질 것"이라며 "알파돔시티 내 상권은 프랜차이즈나 브랜드가 있는 업체들이 대부분이지만, 도로변 상가들은 술집을 형성하거나 콘셉트 자체가 달라 경쟁력이 있을 것"이라고 설명했다.
판교 제2테크노밸리는 경기 성남시 시흥동 옛 도로공사 부지와 인근 금토동 그린벨트(개발제한구역)를 지역에 들어선다. 총 750여개 벤처기업과 연구소, 기업지원시설이 들어서 존 판교테크노밸리와 합치면 입주기업은 1600여곳, 상주근무 인원은 10만명에 달한다. 총 1조5000여억원을 투입해 2017년 하반기 준공할 예정이다.
오피스 임대 수요 ↑ 수익률 꼼꼼히 따져봐야...
판교는 아파트, 오피스, 상가로 나눠서 투자수익률을 고려하는 것이 좋다. 우선 판교오피스 시장은 테크노밸리 개발 덕분에 공실을 거의 찾아보기 힘들다. 또한 입점 혜택도 있어 눈여겨 볼만하다. 정부는 창업 2~3년 차인 300여개 성장기업에 시중 임대료의 70~80%(평당 월 3만원) 수준으로 업무공간을 제공하기로 했다.
그러나 제2테크노밸리 부지로 포함된 성남시 금토동 그린벨트 지역의 경우, 정부가 올해 초 부동산 투기를 막기위해 토지거래허가구역으로 지정, 이곳의 분위기는 아직까지 한산하다. 그나마 거래가 가능한 부지들도 있지만 대다수가 1종 일반주거지역으로 묶여 있어 개발이 쉽지 않은 상황이어서 시세는 물론 개발 가능 여부를 따져보는 것이 우선이다. 제2테크노밸리 용지 분양가는 조성원가(3.3㎡당 900만원 선)보다는 다소 높아질 전망이다. 조성원가를 지나치게 낮추면 시세차익이 높아질 수밖에 없기 때문이다. 지난 2011년 공급한 기존 판교테크노밸리 공급 가격은 3.3㎡당 1200만~1300만원 선이다. 아직 10년 전매제한 기간이 풀리지 않았지만, 시세는 어느새 2000만원까지 치솟았다.
판교 내 기업들의 입주가 본격화 되는 시기에는 집값이 더욱 자극을 받을 것으로 보이기 때문에 미리 관심을 갖는 것도 좋은 방법이다. 전문가들은 기존 판교 아파트 단지뿐 아니라 상업시설이 발달한 분당신도시 집값에도 영향을 줄 것이라고 내다봤다. 신분당선 연장선이 이어질 용인 수지, 수원 광교신도시까지 수혜를 입을 전망이다.
그러나 김지연 리얼투데이 리서치 연구원은 “판교 시장 자체가 비싸서 더 올라가기엔 무리가 있다. 상주 기업의 임직원들이 20~40대 젊은층이어서 집값을 감당하기에 무리가 따를 것"이라고 예상했다. 또다른 중개업소 관계자는 “판교보단 분당이나 용인시, 위례 신도시 수요가 더욱 커질 것”이라며 신중한 투자를 주문했다.
판교 제2테크노밸리 개발 효과로 인근 지역에 계열사나 협력업체들이 대거 들어서 소형 오피스 임대사업도 전망이 밝다. 젊은 직장인 수요가 많아 임대 상품으로 활용할 만한 소형 아파트뿐 아니라 오피스텔, 원룸형 주택 수요도 급증할 것으로 보인다.
상가 투자는 수익률을 충분히 고려한 후 접근하는 것이 좋다. 제2테크노밸리 개발과 동시에 들어설 상가 공급이 꽤 많고, 기존 판교 상가 임대료 수준에 비해 투자수익률이 미미할 거란 우려가 크다.
권강수 한국창업부동산정보원 이사는 "판교 일부 상업시설들은 고분양가로 수익률이 저조했는데, 백화점 입점으로 상가연합회 반발도 거세지고 있다. 업종이 겹치지 않는 범위 내에서 노려볼 만하지만 신중해야 한다”고 조언했다.