“집 싸게 살 수 있는 방법 없나요?” 경매 컨설팅업체를 운영하다 보면 수시로 이런 전화를 받는다. 경매가 급속도로 대중화되다 보니 몇천만 원의 내 집 마련 수요자부터 수백억 원 대의 자산가까지 투자문의가 끊이지 않는다.
투자자들은 한결같이 경매 시장을 이용하면 무조건 값이 쌀 것이라 생각한다. 어떤 고객은 경매라면 시세 대비 절반 정도 싸야 하는 것 아니냐고 되묻곤 한다. 그러나 법원 경매가 누구에게나 무조건 싼 부동산을 장만할 기회를 주는 시장은 아니라는 점을 염두에 둬야 한다. 법원 경매는 채권자에게는 권리의 만족, 채무자에게는 권리구제의 목적으로 하는 국가기관의 강제집행 절차다.
따라서 일반 부동산 거래보다 엄격한 과정과 절차를 거쳐야 한다. 초보 투자자는 싼 맛에 입찰에 참여해 하자 있는 물건을 구입했다가 입찰보증금을 뜯기는 경우가 종종 있다. 법원 경매는 무조건 싸다는 고정관념을 버리고 노력하는 만큼 거둔다는 자세로 경매 투자에 임해야 한다.
덩치 클수록 수익률 높다
일반인이 경매에 참여하는 이유는 저가 매입이 목적이다. 경매로 낙찰받으면 통상 10~20%에서 잘하면 30% 이상 싼값에 매입할 수 있다. 그러나 단순히 싼값에 부동산을 취득한다는 매력만 보고 뛰어들기보다는 입찰 전 나름의 투자전략이 있어야 보다 높은 수익률을 얻을 수 있다. 경매에서 싸게 사는 요령을 소개한다.
우선 우량 물건을 고르려면 되도록 경매 정보지 또는 경매 정보업체의 회원으로 가입해 경매부동산의 물건 공급 흐름과 권리‧물건 분석 요령을 사전에 익혀야 한다. 통상 첫 입찰의 경우 매각일 14일 전 일간신문에 입찰 공고가 나지만 여러 신문에 게재되기 때문에 어느 지역에 어떤 물건이 입찰되는지 확인하기가 쉽지 않다.
관심 있는 지역 내 정보지를 구독하면 입찰 대상 물건의 사건번호와 주소, 등기부상 권리 관계, 건물의 임대차 관계까지 한눈에 파악할 수 있다. 관심 있는 물건이 나왔다면 더 자세한 확인을 위해 대법원 경매 사이트(www.courtauction.go.kr)에서 사건번호별로 검색하면 자세하게 물건 현황을 파악할 수 있어 유익하다.
경매 시장에서는 ‘클수록 싸다?’는 말이 철저하게 적용된다. 경매 시장에서 금액이 비싼 물건일수록 저가 매입이 가능하다. 그 이유는 저감률(低減率)이 크기 때문이다. 경매 물건은 한번 유찰하면 20~30%씩 가격이 떨어진다. 감정가 1억원짜리와 5억원짜리 물건이 20%씩 떨어진다면 각각 2000만원, 1억원이 낮아지는 셈이다. 따라서 소형 아파트는 경매 시장에서 입찰 경쟁률만 높지 가격 메리트는 적다. 대신 중대형 아파트나 상가 건물은 몇억 원 이상 싸게 살 수 있다.
하자 없는 물건을 골라야 추가 비용이 적게 든다는 점도 명심해야 한다. 초보 투자자는 경매부동산의 건물 상태나 수익성에 관심을 기울이지만 경매 부동산 투자의 핵심은 권리 분석이다. 등기부상 하자 여부 외에도 세입자 명도문제, 낙찰 후 새로 발생하는 권리 변동 등 포괄적인 내용까지 자세히 살펴야 한다. 시세보다 싼값에 낙찰받았다 하더라도 권리‧물건상 하자가 있다면 추가 비용이 많이 들어 경매 투자의 메리트는 반감된다.
하자 없는 물건이 우량 물건이다
여러 물건을 비교한 후 투자를 결정해야 한다. 매달 2~3만여 건이 경매에 부쳐지는 등 공급량은 꾸준한 편이다. 조급한 마음으로 투자를 결정하기보다는 여러 물건을 비교‧분석해 투자의 안목을 키운 후 투자하는 게 좋다.
시세 파악은 이중 삼중의 검증 과정을 거쳐야 한다. 법원의 감정가는 통상 시세 또는 10% 가까이 낮게 평가하는 게 원칙이다. 그러나 간혹 시세보다 과대평가되는 경우가 생길 수 있다. 이는 감정 후 3~6개월이 지난 다음 경매 시장에 나오기 때문이다. 따라서 되도록 입찰 대상 물건 주변의 중개업소 여러 군데에 들러 시세 파악을 정확히 해야 한다. 최소 2군데 이상의 중개업소에서 호가와 실거래가, 최근 거래 사례를 확인해 보아야 한다. 시가를 조사해 감정가가 시세 대비 15~20% 이상 낮게 잡혀 있다면 첫 입찰에 참여해 낙찰받아도 수익률이 높다.
경매 투자 경험이 있거나 전문가의 도움을 받고 있다면 틈새시장을 공략하는 것도 높은 수익을 올리는 길이다. 주택의 경우 전세금을 안고 사는 물건, 외관상 하자 있는 물건, 세입자 많은 주택들이 틈새 시장이다. 아파트를 포함한 공동주택의 경우 대지권 없는 물건이라도 잘 고르면 싼값에 구입할 수 있다.
전세금을 안고 사는 물건이란 세입자의 전입 일자가 최초 근저당 설정일보다 앞선 선순위 임차인이 있는 경우다. 낙찰자가 전세보증금을 물어줘야 하기 때문에 수 회 유찰되기 일쑤다. 이런 물건을 싼값에 낙찰받아 보증금을 내주면 명도하기 쉽고 절세 효과도 있다. 취득세와 등록세 등 제세금은 낙찰가를 기준으로 하기 때문이다. 또 유치권, 법정지상권 등 외관상 하자가 있어 보이더라도 경매에 부친 채권자가 동일하다면 낙찰 후 모든 권리는 소멸한다.
이런 물건들은 초보 투자자가 입찰을 꺼리는 물건들로 잘만 하면 최소 비용으로 최대 효과를 거둘 수 있다. 주택에 세입자가 많은 물건도 권리관계가 깨끗한 것보다 낙찰가율이 크게 낮다. 이는 명도 처리에 애를 먹기 때문인데, 주택 임대차 보호법상 소액임차인인 경우 다른 채권자들보다 우선해 법원으로부터 최우선변제 받기 때문에 아무런 문제가 없다. 오히려 빠른 배당금 수령을 위해 이사를 서두르기 때문에 권리 이전이 훨씬 쉽다.
입찰장 분위기를 충분히 익혀 사소한 실수를 줄여야 한다. 종종 경매 입찰장에서 뜻하지 않는 실수를 범해 최고가로 가격을 써내 어렵게 낙찰받았던 물건을 포기해야 하는 경우도 있다. 초보 투자자가 입찰장 경험 없이 경매에 참여했다가 손해를 보는 경우가 많다. 입찰 진행 순서와 입찰표 기재요령 등을 충분히 익혀야 한다. 실제로 주소, 사건 번호나 입찰 가격 등 입찰서 기재내용을 잘못 써냈다가 낭패를 보는 사례가 많다. 또 입찰 당일 한 시간 전에 열람하는 입찰물건 명세서를 보는 법도 사전에 알아둬야 한다.
입찰장에는 사람들이 북적이기 때문에 짧은 시간 안에 필요한 사항을 확인해야 한다. 활용 가능성을 염두에 두고 투자하는 게 좋다. 경매로 나온 부동산은 대체로 채무자의 관리 소홀로 건물상태가 허술하고 노후한 것이 보통이다. 건물의 외관만으로 판단하기보다는 활용 가능성을 보고 투자하는 게 좋다. 노후한 주택은 입찰을 꺼리기 때문에 의외로 싼값에 좋은 물건을 잡을 수 있다. 낡은 부동산을 땅값 정도에 낙찰받아 리모델링을 거치면 임대용이나 수익성 부동산으로 활용이 가능하다. 특히 역세권 일대 소외매물을 잘 개·보수하면 투자 가치가 높은 부동산으로 활용이 가능하다. 또 일정 기간이 지나 되팔기도 수월하다.
비인기 투자종목이 훨씬 값이 싸다. 경매 시장에서도 인기‧비인기 종목이 있다. 아파트나 주택은 경매 대중화로 인해 낙찰가와 입찰률이 만만치 않게 높다. 낙찰가가 높으면 경매에 별 실익이 없는 것이 보통이다. 반지하 빌라, 대형건물 중 층별‧구분 등기된 지하상가나 사무실, 창고나 자투리 토지, 공유지분 토지, 허름한 농가주택, 재개발지역 내 허름한 단독주택 등은 경매 시장에서 인기가 낮지만 투자 수익을 높일 수 있는 것들이다.
법원 경매로 부동산 재테크를 하려는 수요가 크게 늘고 있어 경쟁률과 낙찰가율이 점점 높아지고 있다. 충분한 경험 없이 단순한 경매 상식과 입소문만을 과신했다가 실패로 이어지는 경우가 부지기수다. 실력을 테스트하기엔 법원 경매 입찰장은 너무 가혹하다. 투자에 자신이 없는 초보 투자자라면 경험 많고 능력 있는 전문가에게 의뢰하는 것이 안전한 투자 방법이다.
윤재호 metrocst@hanmail.net
한국통신(KT) 리치앤조이중개(주) 대표, 스피드뱅크 투자자문센터장, 경기대 서비스경영대학원 경매과정 교수, 광운대 경영대학원 강의교수, 현 메트로컨설팅(주) 대표