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[윤재호의 부동산경매 길라잡이] 흠집 있고 찜찜한 물건, 다시 보면 돈 된다
   
 

경매 투자자들에게 가장 큰 어려움은 갈수록 경매로 수익 내기가 힘들어지고 있다는 점이다. 가격이 싼 물건을 어렵게 찾아내 여러 번 입찰을 시도해 보지만 입찰 성공률이 너무 저조하다. 입찰하는 물건마다 경쟁률은 5~6대 1을 넘고 낙찰가율도 80%에 근접해 번번이 근소한 차이로 낙방하는 경우가 비일비재하다. 그렇다고 난이도 높은 물건에 입찰하자니 자신감이 부족해 투자에 대한 확신이 서지 않는 것도 사실이다.

실수요자는 물론 부업 재테크로 경매 입찰장에 투자자들이 모여들면서 이제 경매 투자는 값싸게 부동산을 사는 로망이 아닌 현실로 바뀌고 있다. 경매의 대중화가 본격화되면서 경매 투자는 점점 우량 물건에 대한 경쟁으로 치열해지고 있어 수익성 있는 경매 물건을 보는 시각을 달리 해야 할 필요가 있다. 엉겁결에 남들이 입찰하는 줄에 따라 섰다가는 매번 들러리만 서야 하는 신세로 전락할 수도 있다.

싸고 돈 되는 경매 물건을 고르려면 등기부등본이 깨끗한 물건만 찾기보다는 다양한 매물 선별능력과 함께 효용가치가 높은 물건을 골라 입찰하는 전략이 필요하다. 입찰경쟁이 덜 치열하면서 가치를 높일 수 있는 부동산을 찾아내는 것이 경매 분야에서 성공확률을 높이는 지름길이다. 아는 만큼 돈을 버는 게 경매의 진정한 매력인 만큼 입찰 경쟁이 치열한 때일수록 투자성이 뛰어난 투자처를 찾아내는 노력이 필요하다.

비주류 종목에 관심 가져라

다른 투자자들이 기를 쓰고 낙찰 받으려는 경매 물건들은 사실 투자실익이 거의 없다고 봐야 한다. 인기가 높아 낙찰가율이 거의 90%에 육박한다. 인기지역 아파트나 다세대, 도심 상가와 상업용지, 호재지역 내 소형 주택의 경우 수십 명이 경합해 과열경쟁을 벌이기 일쑤다. 입찰 경쟁자들이 가격을 높여 쓰기 때문에 거의 시세 수준에 낙찰되기 일쑤다. 따라서 남 따라 하기 식 투자행태로 입찰에 나섰다가 낙찰은커녕 들러리만 서기 십상이다.

반면, 유찰되기를 더 기다려야 하거나 투자를 망설이는 종목일수록 경쟁률이 낮기 마련이다. 권리 상 흠집이 있어 보이거나 찜찜한 물건들은 대체로 저가에 낙찰되는 비주류 틈새종목들이다. 예를 들면, 경매 물건 세입자의 돈을 안고 경매에 입찰하는 ‘경락 인수’ 물건의 경우다. 임차금을 안고 낙찰 받기 때문에 유찰이 잦고 경쟁률이 저조하다. 세입자의 돈을 물어주고 낙찰 받으면 초기 투자금이 적고 추후 세입자를 내보내기가 쉬운 장점이 있다.

여러 개의 부동산이 한꺼번에 입찰에 부쳐지는 일괄입찰 경매도 대표적인 저가 낙찰 물건이다. ‘일괄입찰’ 물건이란 위치와 형태, 이용관계가 같은 여러 개의 부동산들이 한꺼번에 경매에 부쳐지는 물건들이다. 같은 건물 한 층의 오피스텔 수십 개가 개별 물건번호를 달고 동시에 입찰에 부쳐지는 경우를 들 수 있다. 이럴 경우 공급물량이 쏟아지기 때문에 낙찰가율이 통상 5~10% 떨어져 투자자들이 값싸게 낙찰 받을 수 있는 틈새 물건인 셈이다.

‘재경매’ 물건도 저가에 최종 낙찰되는 종목이다. ‘재경매’란 한 번 낙찰됐던 물건인데 낙찰자가 잔금을 납부하지 않아 다시 경매에 나온 부동산이다. 재경매 물건의 경우 이전 낙찰가보다 평균 10% 이상 낮게 낙찰돼 저렴하게 새 주인을 만난다. 경매 물건이 재경매에 부쳐지는 경우는 사전에 정확한 시세조사를 하지 않아 고가에 낙찰 받았거나 권리분석을 잘못해 잔금 납부를 포기했을 때이다. 재경매 물건의 입찰 물량은 3~5% 정도로 흔한 편이다.

공유지분 매물도 저가에 낙찰되는 대표적인 물건이다. ‘지분 경매’란 하나의 부동산을 2인 이상의 사람들이 공동으로 소유한 부동산을 말하는 데, 그 중에 한 사람 소유 혹은 여러 사람의 지분에 대해 경매에 부쳐진 것을 말한다. 경매 지분 물건은 매각물건 표시란에 토지 및 건물 ‘지분매각’이라 표기되며, 지분권자의 지분(예:1/3 매각)이 표시된다. 지분 물건을 낙찰 받으면 전체 지분을 취득하지 못해 3~4회 유찰이 기본이다.

그러나 온전하지 못한 지분 일부만을 낙찰 받아도 그 지분이 활용성이 높고 돈이 된다면 얼마든지 지분은 유용하다. 지분이 보상토지에 편입되거나 다른 지분권자에게 꼭 필요한 땅 또는 집이라면 오히려 입찰 경쟁상대가 적어 값싸게 낙찰 받을 수 있다. 특히, 단순한 지분관계이면 낙찰 후 지분권자를 만나 협상해보고 다른 지분을 헐값에 매입하거나 되팔기가 가능하다. 따라서 지분 투자는 장기적인 투자관점에서 입찰을 고려해야 한다.

역발상 투자로 반제품을 골라라

남들이 봤을 때 번듯한 경매 물건일수록 고가에 낙찰되기 일쑤다. 로열층, 대단지, 소형평수, 도심 부동산일수록 최고의 낙찰가율을 보인다. 특히, 인구유입이 늘거나 개발예정지, 도로 접면상태가 좋은 요지에 나온 물건은 유찰과정을 거치지 않고 첫 입찰에서 고가에 낙찰된다. 한 마디로 경매의 실익을 찾을 수 없이 과열양상을 띠는 게 일반적이다. 하지만 역발상 투자로 경매의 반제품 종목을 고르면 경쟁을 거치지 않고 싸게 낙찰 받을 수 있다.

예를 들어 대지권 없는 다세대를 낙찰 받는다면 어떻게 될까. 대지권 없이 빌라가 입찰에 부쳐지면 온전한 소유권이 아니기 때문에 낙찰가율이 60% 미만이다. 절름발이 경매물건으로 치부해 경쟁이 1~2명에 불과하다. 하지만 대지권이 없어도 주택의 입지와 조건에 따라 임대 놓는 것은 얼마든지 가능하다. 저가 낙찰 후 시세보다 저렴하게 세를 놓으면 수월하게 임차인을 들일 수 있다. 추후 대지권은 별도로 매입해 등기하면 된다.

권리 상 하자가 있어 보이는 물건도 저렴하게 낙찰된다. 건물 또는 토지만 입찰, 지분, 유치권 경매 물건들은 일반 매물에 비해 20~30% 저가에 낙찰된다. 그러나 입찰 전 이들 물건의 특성과 채권자와의 협상 유무에 따라 수익성 높은 부동산으로 탈바꿈이 가능하다. 토지만 입찰하는 물건은 지상권자와 협상해 지료를 청구할 수 있고 지분, 유치권의 경우 분할하거나 금액을 조정해 투자자의 목적에 맞게 가공·완성품으로 맞춤이 가능하다.

주상복합·근린시설의 상가나 사무실 일부 층이 경매에 부쳐지는 경우 낙찰가율은 60% 미만으로 뚝 떨어진다. 특히, 수도권 중심 상업지에 위치해 있지만 비싼 분양가에 비해 활용성이 떨어지는 경우 낙찰가율은 50% 미만에 불과하다. 하지만 임대수익을 원하는 투자자들이 공동으로 입찰해 싸게 낙찰 받은 후 구분사무실이나 고시텔, 메디텔, 서비스드 레지던스 등 수익형 부동산으로 개보수하면 훌륭한 임대상품으로 탈바꿈이 가능하다.

‘법정지상권’은 토지와 건물이 동일 소유에서 이 중 어느 한 쪽에 저당권이 생겨 경매가 실행되고 경락돼 소유권이 달라질 경우 발생한다. 법정지상권은 대부분의 투자자들이 위험하다고 여기지만 사실 투자하기 좋은 틈새시장이다. 투자핵심은 건물 가치를 보고 토지를 사야 하기 때문에 건물주에게 토지가 중요해야 한다. 법정지상권 성립 유무를 따져 토지 매입 후 건물의 분쟁을 해결할 수 있는지 조사하고 토지의 가치도 꼼꼼히 따져봐야 한다.

경매 물건의 외견 상 함정이 있거나 특수물권이 성립될 여지가 있다고 해서 무턱대고 위험한 물건이라고 겁먹을 필요는 없다. 입찰자들이 피하거나 싫어하는 경우 대체로 여러 번 유찰 후 최저가가 크게 낮아지는 경우가 많아 오히려 값싸게 살 수 있는 좋은 기회인 셈이다. 일부 고수들은 매각서류에 나타난 인수해야 할 금액보다 현저하게 낮은 금액을 물어주거나 비용을 물어주고도 시세보다 값싸게 물건을 잡는 것을 틈새 투자처로 삼는 경우도 있다.

경매를 통해 값싸게 낙찰 받으려면, 결국 입찰 전 틈새 물건을 찾아 정확한 분석과 함께 발품을 많이 팔아야 우량 물건을 건질 수 있는 레드오션이 된 셈이다. 따라서 남들이 거들떠보지 않는 경매 속의 틈새물건을 찾아 개별 물건을 심층 분석한 후에 입찰해야 고수익을 거둘 수 있다. 고수익이 예상되는 틈새 종목일수록 함정이 숨어있는 경우가 많아 세밀한 권리분석과 함께 확실한 물건 분석을 마치고 입찰해야 투자 실패를 줄이는 지름길임은 물론이다.

틈새 물건의 수익성을 미리 가늠하기 위해서는 서류상에 보이지 않는 함정 여부도 체크해봐야 한다. 예를 들어 법원의 매각물건명세서 비고란에 ‘대항력 있는 임차인’이 기재돼 있더라도 점유사실이 없거나 무상임대차 사실을 현장답사를 통해 밝혀냈다면 수 회 유찰 후 싸게 낙찰 받을 수 있다. 또 임대 가능성, 주변 시세와 수용 여부 등 직접 현장을 찾아가 하자가 없는 것을 확인하면 감정가보다 훨씬 저렴하게 낙찰 받아 고수익을 챙길 수 있다.

윤재호 metrocst@hanmail.net

한국통신(KT) 리치앤조이중개(주) 대표, 스피드뱅크 투자자문센터장, 경기대 서비스경영대학원 경매과정 교수, 광운대 경영대학원 강의교수, 현 메트로컨설팅(주) 대표

윤재호 대표  |  metrocst@hanmail.net  |  승인 2014.11.06  10:00:35
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