지난해 연말, 5년간 양도세 면제 혜택과 생애최초 내집마련 혜택(저금리 대출, 취득세 면제)등이 종료되면서 올해 분양시장이 얼어붙을 것이라는 전망이 우세했다. 그러나 필자 생각은 오히려 반대다.

올해 수도권 아파트 수요는 지난해보다 더 늘 것 같다. 근거는 크게 두 가지다. 첫째는 취득세 영구 인하와 다주택자 양도세 중과 폐지 호재다. 2014년 1월 1일, 오랫동안 국회에 계류되어 있던 다주택자 양도소득세 중과 폐지 관련 법안이 통과됐다. 좀 더 구체적인 영향을 기술하자면 서울처럼 노후한 주택이 많은 지역에 호재로 작용할 것 같다. 취득세 인하로 주택 매입에 따르는 제약요건이 줄었고 양도세 중과 폐지로 주택을 소유한 사람들이 오래된 주택에서 신규 주택으로의 갈아타기 수요를 늘릴 것으로 보이기 때문이다.

오래된 주택을 소유하고 있는 가구의 주택구매 의사결정 행동을 생각해보면 이해가 쉽다. 오래된 집에서 살다 요즘 짓는 아파트를 구경해보면 정말 많이 좋아졌다는 걸 느낀다. 같은 면적의 집이라도 최근 지은 집들은 확장을 기본으로 해 기존 주택보다 작은 아파트를 분양받아도 더 많은 효용을 누릴 수 있다. 더구나 주차장, 피트니스시설, 골프연습장 등 입주민 편의시설부터 주부의 구미를 당기는 수납시설, 부엌 등 시대의 주거흐름을 반영해 집을 짓는다. 분양 가격도 비싸지 않다. 아니 오히려 주변시세보다 저렴한 경우도 있다. 부동산 시장 침체로 건설업체들이 요즘에 짓는 아파트는 주변시세 수준이나 그보다 낮은 가격으로 분양가격을 매겨 빨리 팔고자 하는 경우가 많기 때문이다. 반대로 지은 지 오래된 주택은 시간이 흐르면 낡아 못쓰게 된다. 젊은 사람이 점점 나이 들면 힘도 빠지고 기억력도 나빠지면서 생산력이 떨어지는 것과 비슷한 이치다. 집의 수명이 긴 것처럼 여겨지지만 길어봐야 사람 수명의 3분의 1 수준이다.

그래서 비슷한 지역에서 새집과 오래된 집이 있다면 오래된 주택을 선택할 이유가 별로 없다. 인테리어 등 새집으로 수리할 수 있지만 수리비를 포함하면 새 아파트를 분양받는 것보다 돈이 더 들어가는 등 배보다 배꼽이 큰 경우도 생긴다. 그런데 새 아파트를 분양받으면 분양가의 10%인 계약금을 내면 자신의 집이 된다. 집이 두 채가 되지만 되팔 때 내야 하는 다주택자 양도세 중과는 걱정하지 않아도 된다.

두 번째 이유도 갈아타기 수요다. 전세 세입자의 매매로의 갈아타기 수요가 활발할 전망이다. 수도권 전세가격은 1~2년 연속 지속적으로 오르고 있다. 서울 강남은 물론이고 비교적 집값이 낮은 서울 강북지역 전세가격도 3.3㎡ 당 1000만원을 웃돌고 있다. 서울에서 전셋집을 구하는 비용과 집을 사는 돈의 차이가 크게 나지 않는다. 2년마다 전셋집 찾아 옮겨 다니며 고생하는 것보다 내집을 마련하려는 수요가 늘 만하다. 더욱이 올해는 아파트 입주 물량 부족과 전세 물건의 월세로의 전환 가속화로 전세가격이 지난해보다 많이 뛸 가능성이 높다.

이와 같은 이유로 올 상반기 분양하는 곳에서는 서울 지역의 선전이 예상된다. 서울에서는 신안산선, 강남순환도시고속도로 등 개발 호재가 풍성한 금천구 미니신도시급 아파트 ‘롯데캐슬 골드파크’가 실수요층을 중심으로 많은 관심을 둘 만하다. 사업지가 위치한 금천구는 수년 동안 분양이 없어 대기수요가 풍부한 지역이다.

강동구에서는 ‘고덕래미안 힐스테이트’가 주목을 받을 전망이다. 대단지에 대기업 브랜드가 짓는다. 경기도권역에서는 하남시의 위례신도시, 화성시의 동탄2신도시가 수요자들에게 많은 관심을 받을 것으로 보인다. 위례신도시는 강남권과 인접해 있고 동탄2신도시는 강남대체신도시로 개발되며 KTX, GTX 등이 들어서며 교통 환경이 더욱 개선될 전망이다.

지방에서는 지난해에 이어 대구지역의 분양시장이 가장 뜨거울 전망이다. 대구는 대구혁신도시, 대구국가산업단지, 대구테크노폴리스 등 개발 호재가 풍부하다. 세종시도 여전히 분양시장에서 강세를 보일 전망이다.

다음은 올 상반기 분양 예정인 단지 중 눈여겨볼 만한 단지 소개다.

◆서울 금천구 독산동 ‘롯대캐슬 골드파크’= 롯데건설이 금천구 독산동에 복합단지 ‘롯데캐슬 골드파크’를 2월쯤 분양한다. 이 단지는 서울 금천구 독산동 옛 육군 도하부대 부지에 들어선다. 이곳에는 아파트 3200여 가구, 오피스텔 1165실이 공급된다. 아파트 분양 1차분으로 1743가구 중 1560가구(59~101㎡)가 일반분양된다. 복합단지 내에는 상업시설, 호텔, 업무시설, 초등학교, 공공청사, 공원 등도 갖춰진다. 또 대규모 공원이 조성되며 초등학교, 경찰서 등이 들어선다. 롯데마트도 입주할 예정이다. 지하철 1호선 금천구청역이 도보 5분 거리다. 주변에 강남순환도시고속도로(2016년 준공)와 신안산선(2018년 준공)이 개통할 예정이다.

◆서울 강동구 고덕동 ‘고덕래미안 힐스테이트’= 삼성물산과 현대건설은 서울 강동구 고덕동의 고덕시영아파트를 재건축한 ‘고덕래미안 힐스테이트’를 2월쯤 분양에 나선다. 총 3658가구 중 1102가구(전용 84~192㎡)가 일반에 분양된다. 올림픽대로를 통해 강남으로 쉽게 진입할 수 있다. 서울 외곽순환도로도와 서울-춘천고속도로도 이용할 수 있다. 또 강동대교를 통해 강북으로 이동도 편리하다. 지하철 5호선 고덕역은 도보 5분 거리다. 고덕산과 한강이 가까워 여가활동을 즐기기도 좋다.

◆경기 화성시 동탄2신도시 ‘동탄2 반도유보라 아이비파크 3.0’= 경기도 화성시 동탄신도시에서는 반도건설이 오는 2월에 ‘동탄2 반도유보라 아이비파크 3.0’을 분양한다. 총 1135가가 공급되며 전용면적은 59~84㎡로 중소형으로만 구성된다. 단지 북측에는 신리천 수변공원이 있으며 남측에는 신리천 수변공원이 있다. KTX 동탄역을 이용할 수 있으며 문화디자인밸리도 가깝다.

◆부산 남구 용호동 ‘The W’= 아이에스동서는 부산 남구 용호동에서 2월쯤 ‘The W’ 분양에 나설 계획이다. 이 아파트는 지상 69층 초고층주상복합 아파트다. 총 1488가구가 공급되며 전용면적은 98~244㎡로 다양하게 구성된다. 수영만과 광안대교 조망이 가능하다. UN기념공원과 이기대도시자연공원이 가까워 여가활동을 즐기기에 좋다. 부산지하철 남천역을 도보로 이용할 수 있다.

◆대구 동구 대구혁신도시 ‘대구혁신도시 서한이다음 4차’= 서한은 4월쯤 대구혁신도시에서 ‘대구혁신도시 서한이다음4차’의 분양에 돌입할 예정이다. 전용면적은 84㎡ 단일형으로만 구성되며 총 244가구가 일반에 분양된다. 대구혁신도시에 한국산업기술평가관리원, 한국산업단지공단, 한국감정원, 한국가스공사 등 12개의 공공기관이 2015년까지 이전하게 된다. 또 첨단의료복합단지도 조성될 예정이다.

◆세종 새롬동 2-2생활권 ‘세종2-2생활권 P3블록’= 세종시 2-2생활권에서는 대우건설, 계룡건설산업, 현대산업개발, 현대엠코 컨소시엄이 P3구역을 공동으로 시공한다. 단지명은 아직 정해지지 않았으며 6월쯤 분양에 들어갈 계획이다. 총 3171가구가 건립되며 전용면적은 59~110㎡로 구성된다. 중심상업지구, 문화국제교류지구 등과 인접해 있다. 또 내년 말까지 이전하는 국세청, 우정사업본부 등도 가깝다.

◆세종 종촌동 3-2생활권 ‘중흥S클래스’= 세종시 3-2생활권에는 중흥건설이 ‘중흥S클래스’를 4월쯤 분양할 계획이다. 총 658가구가 공급되며 전용면적은 84~107㎡까지 다양하게 구성된다. 3-2생활권에는 세종시청과 교육청, 세무서, 우체국 등이 들어올 예정이다.

리얼투데이 김광석 이사(www.Realtoday.co.kr)리얼투데이 김광석 센터장은 현재 영암, 해남 관광레저형 기업도시 자문위원으로 활동하고 있다. 김 센터장은 주택과 산업단지, 계량분석 전문가로 부동산 정보업계에서 호평을 받고 있다. 닥터아파트 정보분석팀장, 유니에셋 리서치센터 팀장, 스피드뱅크 리서치센터장을 역임했다.