-대단지 아파트, 불황에도 시세 안 떨어져…

-금융혜택 다 업은 10월, 주거환경 요소가 분양성공 판가름낼 것

8.28 부동산대책 이후 9월 분양시장엔 훈풍이 불었다. 9월 예고됐던 바와 같이 10월 아파트 분양시장은 첫주부터 박차를 가하는 모습이다. 10월 첫째 주에만 전국 14곳에서 1만2312가구가 청약에 돌입했다. 중소형 아파트는 흔들림 없는 인기를 이어갔다. 10월 본격적인 분양철을 맞이했다는 시장. 이번 분양시장의 특징과 전망에 대한 전문가 의견을 들어봤다.

올 10월 분양 시즌은 그 어느 때보다 분주할 것이라는 전망이다. 10월 첫째 주 청약 건수만 전국 총 1만2312가구로 지난달 분양 계획 물량이었던 4만3770가구 대비 21.6% 증가한 수치다. 또 전년 동월(3만2525가구)에 비해 2만여 가구가 늘었다. 원래부터 10월은 계절적인 분양 성수기인 데다 이번엔 8.28대책까지 가세하면서 그 어느 때보다 활기찬 모습이 예상된다. 특히 중소형 아파트가 대세를 지속할 것으로 예상되는 가운데 건설사들은 애초 설계 계획을 변경해 중소형 비중을 늘리고 있다. SK건설만 해도 ‘인천 SK Sky VIEW’를 당초 중대형 위주 아파트로 계획했으나 방향을 바꿔 총 3971가구 가운데 78%를 중소형 면적으로 바꿨다.

저렴한 것 외에도 중소형 아파트를 선호하는 또 다른 이유 중 하나로 ‘세테크’를 꼽을 수 있다. 중소형의 경우 매매와 전세 모두 수요가 많은 탓에 거래가 쉽다. 또 올해 말까지 양도세 면제 혜택도 받을 수 있어 ‘세테크’에 유리하다.

10월 분양 핵심은 ‘인근 환경’

10월 부동산 시장은 ‘금전적 요인’보다 ‘주거 목적’에 초점이 쏠릴 예정이다. 지난달 경우 정부 대책 발표 직후였던 터라 온통 금융혜택에 초점이 맞춰졌다. 매매 분위기 조성을 위한 정부와 건설사의 이러한 노력은 곧 물량해소로 이어졌다.

10월 분양시장은 이러한 금융혜택을 등에 업고 한 발 더 나아가 ‘주거환경’, 즉 삶의 질을 높이는 데 초점이 맞춰질 것이라는 전망이다.

특히 대단지일수록 단지 내 편의시설이 잘 갖춰져 있고 주변 교통망을 비롯해 각종 상업·문화·편의시설 등 주거환경이 우수한 경우가 많다. 시장 분석가들은 이러한 주변 환경과 주거 목적 등 구체적 요인이 이번 가을 분양 성공 여부에 관건이 될 것으로 내다보고 있다.

분양 분석 전문가는 “10월 신규분양은 8·28대책 이후라 더 기대를 걸고 있다”면서 “특히 중소형 비중이 높은 1000가구 이상의 대단지 아파트는 대부분 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있고 불황에도 시세가 잘 떨어지지 않아 실수요자들 중심으로 인기를 끌 것”이라고 내다봤다.

식지 않은 교육열…명문학군 단지 시세 남달라

10월 공급되는 1000가구 이상 대단지 물량은 전국 13곳 총 2만2000여 가구다. 지역별로는 △강남생활권 보금자리지구 △수도권 택지지구·신도시 △충남 내포신도시 △구미 △부산 등 비교적 입지가 양호한 곳 위주로 물량이 대거 쏟아질 전망이다.

이와 관련해 부동산써브 측은 “10월 분양시장은 9월에서 연기된 사업장들이 쏟아져 나오면서 물량이 증가했다”고 전한 뒤 “특히 세곡2지구와 내곡지구, 위례신도시, 하남 미사지구, 동탄2신도시, 지방혁신도시 등 인기지역에서 물량이 나올 것 같다”고 전했다.

특히 우수학군 지역에 위치한 아파트 경우 일찍부터 뚜렷한 시세 차이를 보이고 있다. 명문학군을 낀 신규 분양은 자연스레 30~40대 수요층의 ‘눈독 물량’이 됐다. 업계에 따르면, 수요자 80% 이상이 30~40대가 주를 이룬다. 이 때문에 최우선적으로 고려되는 것이 바로 학군이라는 것. 특히 전통적인 우수학군은 기본적으로 학군 수요층이 두껍게 형성돼 있어 가격 상승의 여력도 높다. 불황 속에서도 수요자들의 관심이 높은 이유다.

대형 건설사들도 분양 홍보에 이러한 부분을 적극 반영하고 있다. 서울지역 신규 분양을 앞둔 대우건설은 ‘관악 파크 푸르지오’ 홍보로 행림초를 비롯한 △봉원중 △관악중 △동작고 등 교육시설 인접지역임을 강조했다. 삼성물산 ‘래미안 영등포 프레비뉴’ 역시 △대영초 △도림초 △대영중 △대영고 등 교육시설에 대한 언급이 빠지지 않는다.

지방도 사정은 다르지 않다. 특히 울산 남구가 대표적이다. 울산 남구에는 명문학교인 학성고, 울산여고를 비롯해 전통 있는 학교가 집중돼 있어 ‘울산의 8학군’을 형성하고 있다. 남구의 집값 역시 ‘교육 프리미엄’이 반영돼 현재 3.3㎡당 약 739만원으로 가장 비싼 시세를 유지하고 있다. 울산 다른 지역과 비교하면 3.3㎡당 56만~198만원가량 높은 수준이다.

부동산 관계자는 “이러한 우수학군 주변 아파트 단지는 불황에도 불구하고 환금성이 높고 가격 상승 여력이 있는 것은 기본, 학구열이 높은 수요층 유입이 두드러져 교육수준이 더욱 높아지는 긍정적인 효과를 기대할 수 있다”고 말한다.

이 밖에도 충남의 내포신도시 RH-8블록 ‘경남아너스빌’과 △대구 테크노폴리스 A-18블록 ‘대구 테크노폴리스 힐데스하임’ △울산 남구 달동 ‘울산 센트럴 자이’ △광주 광산구 운남동 ‘운남지구 우방 아이유쉘’ △경남 거제시 옥포동 ‘e편한세상 옥포’가 우수학군을 낀 대표적인 분양 예정 물량으로 꼽히고 있다.

부동산전문업체 리얼투데이 관계자는 “우수한 학군을 배후에 두면서도 가격경쟁력을 갖춘 지역의 분양단지가 크게 각광을 받고 있다”면서 “특히 이번 분양 물량은 각종 학교평가에서 우수한 평가를 받는 등 검증된 학교 주변에 분양되는 단지들이 많아 실수요자들의 높은 관심이 기대된다”고 말했다.

한편, 10월 분양과 관련해 지역별로는 경기도 지역 물량이 가장 많을 것으로 예상된다. 경기도는 15개 단지에서 1만6627가구가 공급되는데 이는 전체물량의 31.2%를 차지한다. 이어 △충남(7129가구) △인천(5377가구) △대구(4673가구) △서울(4226가구)순이다.

특히 수도권에서는 전국 분양물량의 절반(49.2%)에 가까운 2만6230가구가 공급된다. 신도시나 택지지구, 도시개발사업구역 등에서 분양물량(1만7352가구)이  다량 준비됐다. 이 중 인천학익지구에서 가장 많은 3971가구가 분양되며 △위례신도시(3594가구) △평택현촌도시개발사업구역(2215가구) △하남미사지구(1996가구)순으로 공급이 이뤄질 예정이다.