김광석의 ‘아는 것이 돈이다’

여름분양 쏟아진다던데... 혜택 많을 때 분양 아파트 잡아볼까?

리얼투데이 김광석 이사(www.realtoday.co.kr)

김광석 리얼투데이 센터장은 현재 영암·해남 관광레저형 기업도시 자문위원으로 활동하고 있다. 김 센터장은 주택과 산업단지, 계량분석 전문가로 부동산 정보업계에서 호평을 받고 있다. 닥터아파트 정보분석팀장, 유니에셋 리서치센터 팀장, 스피드뱅크 리서치센터장을 역임했다.

주택시장이 전반적으로 침체 양상을 보이고 있지만 여러 건설업체가 공격적으로 공급 물량을 쏟아내면서 분양시장을 달굴 전망이다. 올 하반기 분양시장은 8~9월 분양 성수기를 기점으로 위례신도시, 광교신도시, 세곡2지구, 내곡지구, 마곡지구 등 주요 분양 물량이 한꺼번에 쏟아지면서 청약자들의 관심을 끌고 있다. 특히 주택시장 침체로 주변지역 시세에 비해 분양가를 비슷하거나 낮게 책정하는 경우가 많아 관심을 가질 만하다.

올해 주택 마련 혜택 많아 유리

올해 새 주택을 구입하면 양도세 면제 혜택에다 생애최초구입 등의 자금 지원 혜택을 동시에 볼 수 있다. 4.1대책으로 신규주택은 6억원 이하, 85㎡ 이하 주택을 올해 말까지 매입하고 향후 5년 내 매도하는 경우 양도세를 지불할 필요가 없다.

4.1대책 후속대책으로 전용 85㎡ 초과 주택은 청약가점제가 폐지됐고 다주택자들에게도 가점제 청약 1순위자격이 주어졌기 때문에 청약가점이 낮거나 다량의 주택을 소유하고 있어 유망 신규분양단지에 청약하기 힘들었던 다주택자도 아파트에 청약할 수 있게 됐다.

이 외에도 생애 최초로 주택을 구입하는 경우에는 취득세가 면제된다. 부동산 세금의 대부분을 차지하는 취득세와 양도세가 모두 면제되는 혜택을 받을 수 있어 올해 하반기가 가장 좋은 내 집 마련 기회다.

지난 7월 발표한 후속 대책에는 공공주택 공급을 줄이겠다는 장기적인 계획이 포함돼 있어 앞으로 주택시장의 수급상황이 개선될 전망이다. 정부는 수도권 공공택지 내 분양주택 인허가물량 11만9000가구, 청약물량 5만1000가구를 축소하기로 했다. 사업 초기단계의 사업 중 사업성이 낮은 곳은 지구지정을 해제(고양 풍동2지구)하거나 지구면적(광명, 시흥 등)을 축소하는 방법이 이용된다. 또 사업이 진행 중인 곳은 공공분양주택의 비율을 줄이고 사업승인 시기를 조정하게 된다.

장기 주택수급정책에 따라 수도권의 공공택지에서 신규공급물량은 더욱 희소성을 띠면서 몸값이 높아질 가능성을 점쳐볼 수 있다. 보금자리주택이 지어지기 전까지 서울 등 수도권 아파트는 불패신화를 이어갔지만 보금자리 주택 공급이 이어진 이후 택지지구의 가치가 낮아졌다. 공공주택 공급이 축소되면 수도권 택지지구가 옛 명성을 다시 찾을 가능성이 있다고 판단된다. 분양이 거의 마무리된 고양 삼송지구의 마지막 민간분양 단지에 관심을 가져볼 만한다.

수도권 분양 실주거 목적으로 노려볼 만한 곳 많아

서울 강남권에서는 SH공사가 세곡2보금자리지구(847가구)와 내곡보금자리주택지구(715가구) 등에서 공공분양물량을 쏟아낸다. 이 아파트의 3.3㎡당 분양가는 1100만~1300만원대로 주변시세의 60% 수준에 불과해 치열한 청약경쟁이 예상된다. 또 강북지역과 강서지역은 왕십리뉴타운, 신길뉴타운 등 뉴타운 지역에서 주요 분양물량을 선보일 예정이다. 뉴타운들은 교통여건은 우수하나 기반시설이 열악하고 오래된 건물들이 많아 슬럼화되고 있던 지역이 새롭게 재탄생하는 지역이라 주목을 받을 전망이다.

인천지역은 부동산 경기가 워낙 침체되어 있어 신규분양은 많지 않을 전망이다. 다만 교통여건이 우수하고 생활편의시설이 잘 갖추어진 지역이라면 실주거 목적으로 노려볼 만하다. 경기도에서는 주요 분양물량이 쏟아진다. 강남생활권인 위례신도시, 경부 축의 신도시인 광교신도시, 동탄신도시 등이 주요 신규분양물량으로 손꼽힐 전망이다.

SH공사는 세곡2지구 3단지에서 196가구(전용 59~101㎡), 4단지에서 651가구(59~114㎡)를 공급한다. 사업지 주변에는 탄천이 흐르고 대모산도 가까워 쾌적한 자연환경을 갖추고 있다. 탄천 주변에는 근린공원이 조성된다. 가든파이브, 가락농수산물시장 등이 가깝다. 경부고속도로, 동부간선도로, 서울외곽순환도로, 용인~서울 간 고속화도로 등을 통해 서울 및 수도권 각 지역으로 이동이 수월하다.

LH공사는 내곡지구 3단지에서 320가구(59~114㎡), 5단지에서 395가구(59~114㎡)를 선보인다. 주변에 신원천과 여의천이 흐르며 청계산, 구룡산, 인릉산이 삼면을 둘러싸고 있다. 경부고속도로, 분당~내곡 간 고속화도로, 용인~서울 간 고속화도로, 강남순환도시고속도로 등이 가깝다. 또 신분당선 청계산입구역도 이용할 수 있다. 양재IC 주변에는 이마트, 코스트코, 하나로클럽 등 생활편의시설들이 밀집해 있다. 구룡산 도시자연공원, 염곡어린이공원, 양재시민의 숲, 문화예술공원 등이 가까워 여가활동을 즐기기도 좋다.

강서구 마곡지구(마곡지구 1~7단지, 14~15단지)에서는 SH공사가 2856가구를 공급한다. 전용면적은 59~114㎡까지 다양하게 구성된다. 이 아파트가 들어서는 마곡지구는 9호선 양촌향교역과 9호선 발산역을 이용할 수 있다. 또 올림픽대로가 인접해 강남과 여의도로 이동하기 편리하다. 마곡지구는 미래지식산업단지로 개발되며 이미 LG컨소시엄, 롯데, 대우해양조선, 코오롱, 이랜드 등 대기업의 입주가 확정됐다.

지방 택지지구, 신도시 인기 끌 것

지방에서도 택지지구나 신도시가 관심을 끌 전망이다. 부산에서는 부산진해경제자유구역 중 하나인 명지지구가 계속 인기를 이끌어갈 것으로 보인다. 또 충청도는 충남도청의 이전이 완료된 내포신도시가 주목을 받을 전망이다.

충남 내포신도시에서는 ‘내포신도시 모아엘가’가 9월쯤 분양에 나선다. 이 아파트 주변에는 내포초, 내포중, 홍성고(이전 예정) 등이 위치해 있어 도보로 통학이 가능하다. 또 단지 바로 남서 측에는 대학교가 들어설 예정이다. 이 주변에는 내포신도시 교육특화시설인 ‘에듀타운’과 ‘Complex Campus’가 조성된다. 서해안고속도로(홍천IC)를 통해 서울로 이동하기가 수월하다. 또 당진~대전 간 고속도로(예산수덕사IC)를 이용하면 대전 및 세종시로 쉽게 이동할 수 있다. 2018년쯤에는 제2서해안고속도로가 완전 개통될 예정이다. 이 아파트는 최고 27층, 15개 동 규모로 건립된다. 전용면적은 72~84㎡ 중소형으로만 구성된다.

금강주택은 부산 명지지구의 ‘명지지구 금강펜테리움2차’ 분양을 11월쯤 나설 계획이다. 총 670가구가 공급되며 전용면적 60~85㎡ 중소형으로만 공급된다. 명지지구는 부산의 경제자유구역으로 개발되며 2020년까지 물류유통, 첨단산업 및 국제업무, 여가 휴양의 거점으로 개발된다.

우미건설은 8월쯤 전남 나주시 일대 광주혁신도시에서 총 1078가구 대단지 아파트를 공급한다. 전용면적은 76, 84㎡ 소형 위주로 공급된다. 단지 주변에는 한국농수산식품유통공사, 한국농어촌공사, 한국문화예술위원회, 한국콘텐츠진흥원 등 11개의 공공기관이 밀집한 혁신도시로 개발된다. 또 그 주변으로는 KTX 나주역 연결도로가 공사 중이다. 단지 내에는 실내수영장과 게스트하우스, 골프연습장, 헬스장, GX룸 등이 설치된다.