3억원 상가 투자로 월 200만원 버는 은퇴자 최 씨의 투자비밀은?

한국국민의 자산 중 부동산이 차지하는 비중은 압도적이다. 지난 3월 한국금융투자협회가 미국, 일본, 영국, 유로존 등 주요 6개국의 가계자산을 비교한 결과 지난해 기준으로 한국의 가계자산에서 부동산이 차지하는 비율은 75.1%로 집계됐다. 이는 비교 대상국인 미국(31.5%), 일본(40.9%), 영국(50.1%), 유로존(58.3%), 호주(61.3%) 가운데 가장 높은 수준이다. 이를 두고 일각에서는 과도한 쏠림 현상이라고 우려의 시선을 보내기도 한다. 하지만 은퇴자에게 부동산만큼 심리적인 안정감을 주는 자산은 없다. 글로벌 이슈나 기타 외부적인 요인에 의해 급변하는 금융 자산 환경을 생각한다면 외부요인에 상대적으로 느릿하게 반응하는 부동산 자산 환경은 세상의 변화에 빠르게 대응하는 데에 부담을 느끼는 은퇴자들에게 상대적으로 안전한 투자처이기도 하다.

인구증가가 정체되고 부동산 시장에 공급이 급증하면서 부동산 투자 시장이 예전보다 경색된 것은 사실이다. ‘묻지마 사재기’ 식의 막연한 부동산 투자가 엄청난 시세 차익으로 이어지던 시절은 오래전에 지났다. 하지만 부동산 투자를 통해 안정적인 노후를 꿈꾸는 투자자는 여전히 많다. 특히 달마다 월세를 받을 수 있는 오피스텔, 원룸, 상가 투자는 은퇴자들의 노후 대비방법으로 꾸준한 인기를 누리고 있다. 비록 시장의 상황이 이전보다 어려워졌지만 치밀한 조사와 분석으로 차근차근 준비하고 적기에 최적의 입지를 선택한다면 안정적이면서도 높은 수익률을 보장하는 노후 대비에 성공할 수 있다.

사례 1. 성장 가능성 높은 역세권 오피스텔로 안정적인 노후 대비

주식투자로 생계를 이어가던 김 씨는 항상 증권가 소식에 신경을 곤두세워야 하는 생활에 피로감을 느끼고 수익형 부동산에 눈을 돌렸다. 그는 평소 업무 관계로 자주 들르던 9호선 역세권에 있는 오피스텔을 점 찍어두고 주변 유동인구와 인근 임대료를 꼼꼼하게 확인한 후 총 3억5000만원을 들여 3채를 매입했다. 이 오피스텔을 각각 보증금 1000만원에 월세 70만원, 70만원, 80만원에 임대해 그는 월 220만원의 수익을 안정적으로 얻고 있다. 주식투자로 큰 이익을 보던 때와 비교하면 적은 금액이지만, 이전보다 투자관리에 대한 부담이 줄어 편안한 노후를 보내고 있다.

사례 2. 아파트 처분해 알짜 상가 마련

최근 퇴직한 최 씨는 전세를 주고 있던 아파트를 처분해 3억원이라는 현금을 손에 넣었다. 투자처를 물색하던 최 씨는 상가 매입에 집중했다. 그는 역세권 입지, 유동인구 파악, 접근성, 가시성, 주변임대료를 조사하면서 분양상가의 경우는 반드시 1층에 위치한 전면상가를 찾았다. 마침내 최 씨는 이에 부합하는 입지의 상가를 찾아 3억에 구매하고 커피숍에 적당하도록 내부 구조와 시설을 손봤다. 이에 곧 적당한 임대인이 나타나 최 씨는 보증금 3000만원에 월세 200만원으로 계약을 맺을 수 있었다.

김 씨와 최 씨의 경우처럼 알짜 수익형 부동산에 투자해 여유로운 노후 생활을 준비하는 사람들이 있다. 하지만 누구나 이런 성공 사례에 들 수 있는 것은 아니다. 이들의 투자적중에는 시장과 개별 투자 대상에 대한 치밀한 조사와 분석, 실행력이 뒷받침됐음을 간과해서는 안 된다.

우선 최근 수익형 부동산 시장의 대세를 살펴보자면 오피스텔보다는 상가의 인기가 높다. 국토교통부의 발표에 따르면 오피스텔은 연간 인허가 물량이 2011년 442동(121만㎡)에서 지난해 1262동(287만㎡)으로 185% 급증했다. 도시형생활주택 역시 지난해에는 2011년보다 47.8% 증가한 12만3949가구가 인허가됐다. 올해 들어 인허가 물량은 감소했다. 2011년 1분기 대비 37.7% 감소한 56만739㎡, 착공면적도 39.2% 감소한 41만6045㎡ 수준이다. 하지만 일단 인허가를 받고 공사에 들어간 물량이 준공돼 입주를 앞둔 공급량이 여전히 쌓여 있다. 공급 과잉에 따른 부작용은 수익형 부동산의 경우 크게 세 가지로 나타난다. 우선 신규 공급되는 곳의 분양률이 하락하게 된다. 두 번째로 기존 물량의 거래가 위축된다. 끝으로 임대료 수준을 분양가로 나눈 값인 수익률이 하락한다.

FR인베스트먼트에서 지난해부터 올 1분기까지 서울 시내 오피스텔 평균 수익률을 조사한 결과 2012.1분기 6.18%, 2012.2분기 6.16%, 2012.3분기 6.02%, 2012.4분기 5.77%, 2013.1분기 5.63%로 지난해 하반기 이후 급격한 하향 곡선을 그리고 있다. 특히 최근 1년 이내에 신규 오피스텔 공급이 많았던 지역에서 하락세가 두드러졌다. 강남구와 서초구가 지난해 4·4분기보다 각각 0.14%포인트, 0.15%포인트씩 하락한 5.02%와 5.46%로 나타났고 용산구 역시 4.98%에서 4.82%로 크게 떨어졌다. 반면 상가는 고정적인 선호 계층이 있는 데다 LH 단지 내 상가 등 소액 투자가 가능한 유형이 창출되면서 신규 투자자가 늘고 있다. 오피스텔과 도시형생활주택에 몰리던 자금이 상가나 수익형 호텔로 방향을 선회하는 모습이 여러 곳에서 발견되고 있다. 하지만 그렇다고 해서 상가만이 수익형 투자의 해답이라고 생각해서는 안 된다. 수익형 부동산은 각 개별 물건의 상황에 따라 상품성이 결정되기 때문이다. 여전히 인기지역에 자리 잡은 오피스텔들은 좋은 수익률을 기록하고 있다. 중요한 것은 이러한 개별 사항들을 꼼꼼하게 살펴보고 투자에 임해야 한다는 점이다.

전문가들은 일단 투자를 마음먹었다면 해당 지역에 대해 완벽하게 통달해야 한다고 입을 모은다. 이미 익숙한 지역이라도 반드시 주변 상권, 환경의 개발 계획을 체크해 장기적인 안목으로 투자가치를 파악해야 한다. 인근 경쟁 물건의 공실률이나 밀집도가 높다면 투자에 신중해야 한다. 지역 공인중개사무소에 들러 해당 물건이 왜 매물로 나왔는지 등의 이력을 명확하게 아는 것도 좋은 방법이다.

수익형 부동산 전문가로 <상가투자 보물찾기>의 저자 최원철 컨설턴트는 “상가투자는 상권, 입지, 개별상가조건, 수익성 등 네 가지 사항을 반드시 분석해야 한다”고 말한다. 그가 말하는 상가투자 원칙은 아래와 같다.

첫째, 상권을 분석해야 한다.

상가투자자 입장에서 상권분석은 핵심이다. 투자하려고 하는 상가가 있는 지역이 향후 상권이 더 활성화될 것인지, 아니면 축소될 것인지를 파악하는 것은 필수적이다. 상권분석이라고 해서 어렵게 생각할 필요가 전혀 없다. 간단하게 투자자 입장에서 접근하면 된다. 창업자가 영업을 하기 위해 어떤 업종을 선택하고 점포를 얻는다는 생각으로 상권을 분석해야 한다. 향후 지하철이 개통될지, 고객집객시설이나 대형상업시설이 입점하게 될지, 버스정류장이 신설될지 등을 꼭 살펴봐야 한다. 창업자가 선택한 업종에 따라 소득수준, 배후나 유동인구의 연령대, 성비 등을 확인하면 더욱 좋다.

둘째, 입지조건을 분석해야 한다.

입지조건분석은 투자하려고 하는 상가가 어떤 입지에 있는지 확인하는 것이다. 이것은 기본적으로 현장을 직접 방문해 확인해야 한다. 구석 자리에 있는지, 인도와 접했는지, 옆 점포에는 어떤 업종이 입점해 있는지, 횡단보도가 있는지, 버스정류장이 있는지, 주동선에 있는지 등을 직접 현장에 가서 확인해야 분석할 수 있다.

셋째, 개별상가조건을 분석해야 한다.

투자하려고 하는 상가의 천장 높이와 전면길이와 같은 기본적인 사항부터 화장실 위치, 접근 방해물 여부, 건축물 용도로 임대가능성 여부와 학교환경위생정화구역 내에 있는지 등을 꼼꼼히 확인해야 한다. 역시 이것도 무조건 현장 실사를 통해 직접 확인해야 한다.

넷째, 수익성을 분석해야 한다.

대출은 얼마가 가능한지, 금리는 얼마인지, 임대시세는 얼마인지 확인하고 수익률을 분석해 상가투자 여부를 결정해야 한다. 수익률은 매입 금액에서 보증금을 뺀 금액을 월수익을 합친 연수익으로 나누면 된다. 이때 세금이나 기타 비용을 적용한다면 좀 더 엄밀한 수익률을 구할 수 있다.

분석이 끝난 후에도 주의할 사항이 여러 가지 있다.

첫째, 강남 3구나 오피스 수요가 특히 많은 지역을 제외하고는 4층 이상 상가는 투자하지 않는 것이 좋다. 항상 공실의 위험이 있기 때문이다. 사무실로 사용하는 상층부 상가는 권리금이 없기 때문에 임차인이 언제든지 다른 곳으로 옮겨 갈 가능성이 매우 높다.

둘째, 1층 상가 중에서도 건물 후면부에 있거나 건물 내부에 있는 상가는 투자하지 않는 것이 좋다. 예외적인 경우도 있지만, 기본적으로 후면부 상가나 건물 내부에 있는 상가는 임대료도 낮고, 임대가 잘 안 된다.

셋째, 쇼핑몰이나 테마 상가는 가격이 아무리 저렴해도 투자하지 않는 것이 좋다. 2000년대 동대문 의류쇼핑몰이 성공하면서 우후죽순 생겨났던 테마 쇼핑몰들이 경기침체로 부진을 면치 못하고 있다. 유망 대형 업체와 장기 임대 계약을 맺은 경우가 아니라면 위험이 크다.

넷째, 1층 상가 중 실평수 7평 이하는 투자하지 않는 것이 좋다. 7평 이하 상가는 면적이 적어서 임차해 들어올 수 있는 업종이 매우 제한적이다. 물론 입지가 좋거나 유동인구가 많아서 테이크 아웃 등으로 임대를 줄 가능성이 높은 상가는 제외다. 2층 이상 상가는 실면적 15평 이하는 투자하지 않는 것이 좋다.

다섯째, 지하층 상가 역시 투자하지 않는 것이 좋다. 임대를 얻어서 영업을 하려는 임차인들은 지하층을 정말 좋아하지 않는다. 물론 예외는 있다.

그 외에도 신도시 상권보다는 현재 상권이 안정적인 상가를 구입하는 것이 현명하다. 신설 상가는 거주민이 입주하고 나서 3년 정도는 지나야 상가가 활성화될 수 있기 때문이다. 또한 아파트에서 통상 로열층이 좋은 대우를 받는 것과 달리 오피스텔은 저층의 수익률이 높다. 엘리베이터 이용이나 기타 접근성 면에서 편리하기 때문이다. 분양가가 로열층보다 상대적으로 저렴한 저층을 눈여겨봐야 한다. 한편, 상가 투자에서는 임대인을 구하기 어려울 때, 최후의 수단으로 본인이 직접 창업하는 방안도 미리 고민해야 한다. 마지막으로 은퇴자의 수익형 부동산 투자에서는 임대인의 업종에 유의해야 한다. 관리가 어렵거나 월세를 안정적으로 받기 어려운 업종은 수익성이 높더라도 다시 한 번 생각해봐야 한다. 임대업 경험이 많지 않고 체력적인 한계가 명확한 은퇴자가 임대인 관리나 건물 보수 등에서 어려움을 겪을 가능성도 있다. 룸살롱, 노래주점 등 유흥시설로 즐비한 건물은 종종 임차인과 문제가 발생할 수 있다.

은퇴자 수익형 부동산 투자, 어디가 좋을까?

FR인베스트먼트 안민석 연구원

세종시 단지 내 상가, 오피스텔

2011년부터 공급된 첫마을 LH 단지 내 상가는 과대평가된 낙찰가율로 분양가가 높아져 임대료가 높게 형성되고 공실이 속출, 수익률이 3~4%대로 매우 낮다. 올해부터 본격적으로 공급되고 있는 민간 단지 내 상가는 1-5, 1-3, 2-4 등 청사 주변의 핵심 생활권에 위치해 첫마을에 비해 수요계층이 다양하고 두텁다. 분양가 2억~4억대에 공급되는 1층 점포도 많기 때문에 비교적 소액으로 접근할 수 있고 첫마을 LH 단지 내 상가에 비해 수익률이 높을 것으로 예상된다.

2-4생활권에 집중적으로 공급될 예정인 근린생활시설(근린상가)도 주목해볼 필요가 있다. 2-4생활권은 백화점, 호텔, 주상복합, 대형상업시설 등이 들어서면서 세종시의 메인 스트리트가 될 전망이다. 대형 상업용지 주변 상권은 향후 성장 가능성이 높아 시세차익도 기대할 수 있다. 세종시 오피스텔은 아직 수요보다 공급이 부족해 임차수요가 풍부하다. 공무원 임차수요 등이 향후 2~3년 동안 공급을 앞지를 것으로 보여 수익률이 안정적으로 확보될 것으로 예상된다.

공급이 상대적으로 많지 않았던 지역에 들어서는 오피스텔, 도시형생활주택

강남구, 동대문구, 분당구 등 공급 과잉으로 수익률이 떨어진 지역도 있지만 임차수요가 많은 반면 공급이 많지 않았던 서울 구도심이나 오피스타운 주변 오피스텔의 투자가치가 높다. 상암동 일대, 성수동 주변 등 주거와 업무 기능이 혼재된 지역에서 오피스텔 수익률이 높게 나타나고 있다.

서울 뉴타운지역 단지 내 상가

서울 시내 뉴타운 단지 내 상가는 최소 3000세대 이상의 대규모 배후세대를 끼고 있으면서 수도권 신도시 상가보다 분양가가 상대적으로 저렴하다. 아울러 기존에 상권이 형성된 지역 인근에 들어서기도 해 상권 활성화가 빠른 편이다. 병원, 약국, 학원, 은행 등 인기 업종은 수익률이 높으며 임차기간도 길어 안정적인 임대수익을 얻을 수 있다.

집으로 할 수 있는 가장 안정적인 노후 대비, 주택연금

부동산 투자는 적극적인 투자를 통해 큰 수익을 얻을 수도 있지만, 역시 투자인 만큼 리스크도 있다. 현금 자산이 부족하고 확보하고 있는 자산이 집으로 한정돼 있다면 주택연금으로 안정적인 노후 생활을 영위하는 것도 하나의 방법이다.

주택연금은 만 60세 이상의 고령자가 소유주택을 담보로 맡기고 매월 평생 동안 연금방식으로 노후생활자금을 지급받는 금융상품이다. 2007년 7월 출시 이후 올해 3월 말까지 총 가입자 수 1만3932명으로 가입자의 평균 나이는 72세, 평균 월수령액은 103만 원, 주택가격은 평균 2억8000만원이다. 가입자 대부분은 국민주택규모(85㎡ 이하)의 6억원 이하 주택을 보유한 서민계층이다. 최근 주택금융공사는 주택담보대출의 원리금 상환에 어려움을 겪고 있는 50세 이상의 하우스푸어를 위한 ‘사전가입 주택연금’ 상품도 선보이고 있다. 집을 보유하고 있지만 무리한 대출로 인한 이자 부담 때문에 어려움을 겪고 있는 부부 모두 50세 이상, 6억원 이하의 1주택자는 사전가입 주택연금을 통해 연금지급한도의 100%까지 사용해 기존 주택담보대출을 상환한 후 그 집에서 평생 거주할 수 있다.