● 장경철 이사
상가투자는 전문가의 조언이 무척 중요하다고 말하는 장경철 이사는 우리나라에서 전문적이고 실무를 겸비한 몇 안 되는 상가 전문가로 꼽힌다.
상가투자가 아직도 매우 어렵다고 말하는 그는 상가에 투자하는 대다수 투자자들이 평생을 모은 재산을 쏟아붓기 때문에 컨설팅을 할 때 더욱 조심스럽다고 말한다.
네이버 상가 카페인 ‘상가월드’의 운영자이기도 한 그는 KBS 2TV ‘세상의 아침 부동산 전문가’로 출연한 바 있고 아시아경제, 매일경제, 한국경제, 서울경제 등에 부동산 자문을 해주고 있다.
또 중앙일보 조인스랜드와 부동산 정보업체인 스피드뱅크 및 닥터아파트 상가 칼럼니스트로 활동하면서 상가에 대한 냉철한 분석과 판단력으로 독자들에게 사랑을 받고 있다.
“올하반기 상가시장은 맑다. 정부가 집값 안정에 나서면서 대체 투자상품인 상가가 주목을 받을 것으로 예상된다.”
한국창업부동산정보원 장경철 이사는 기자와의 인터뷰에 앞서 올 하반기와 내년 상반기 상가시장이 주택 대체상품으로 인기를 끌 것이라고 말했다. 상가분양 고수인 장경철 이사로부터 상가투자 노하우를 들어봤다.
올 하반기부터 내년 상반기까지 상가투자 전망은.
경기회복이 본격화될 올 연말이나 내년 상반기부터 역세권 또는 입지와 배후수요가 우수한 곳, 유동인구가 많은 지역의 상가가 투자자들의 관심을 얻을 것으로 보인다.
상가투자의 매력은 무엇인가.
상가는 대표적인 수익형 부동산으로 안정적인 수익을 바탕으로 시간이 흐름에 따른 가치 상승까지 노릴 수 있다.
흔히 상가를 고수익 고위험 상품군으로 분류하고 있는데 최근에는 인식이 바뀌었다. 단기간의 시세차익을 노리는 분위기에서 안정적인 수익을 바탕으로 한 장기적인 안목으로 투자하려는 투자자들이 늘었다.
특히 고령인구가 많아지면서 노후생활용 상가투자에 관심이 높아지고 있다.
무작정 상가투자에 문을 두드리기보다는 좋은 상가를 분석하는 눈이 필요할 것 같은데.
유망 상가를 고르는 일은 힘들고 어려운 작업이다. 상가는 입지와 업종에 따라서 가치가 달라지기 때문이다.
당장 좋은 임대조건일지라도 임차인이 경쟁력이 없거나 경기 상황이 나빠져 매출이 떨어지게 된다면 어려움에 봉착할 수밖에 없다.
좋은 상가를 고르기 위해서는 여러모로 분석을 해봐야 한다. 가령 역세권이나 배후가 많은 단지 내 상가, 대학가 상가는 무조건 잘될 것이라는 편견을 버려야 한다. 철저하게 유동 동선을 잘 파악해야 한다.
신도시나 택지지구의 경우 상권의 형성기간과 필수 업종의 선점이 가장 중요하고 아파트형 공장과 같은 특수 상가는 독점성, 입주율, 역세권 여부 등이 중요하다.
대학가 상권의 경우 젊은 층의 트렌드를 파악해야 하며, 대단지 배후 주택가 상권의 경우 주부 등 여성들을 사로잡을 수 있는 전략이 필요하다.
역세권 상가는 환승역의 경우 대부분 두 개의 출구가 있어 버스 등 타 교통과 연계가 잘되어 있는 출구의 선택 등 옥석을 가리는 안목도 요구된다.
“본인이 가지고 있는 투자금액의 80% 선에서 투자를 하고 융자는 30%가량이 적당하다. 나머지 20%는 공실 위험 등을 대비한 예비자금으로 아껴둬야 한다.”
전문가로서 현재 가장 유망하다고 생각하는 상가투자처는.
9호선 개통지역이나 예정지 및 판교, 청라, 광교 등 유망 택지지구가 투자 유망지역으로 꼽힌다. 최근 개통한 9호선 1단계 지역 역시 노려볼 만하다.
강남~여의도~강서를 직접 연결하는 노선으로 흔히 황금노선으로 불리고 있기 때문이다.
판교, 청라, 광교 등은 명성 그대로 서울 접근성이 우수하며 주거지역으로 인기가 높은 곳들이다.
따라서 소비력이 강한 인구의 유입이 예상되고 자족 기능이 있는 지역으로 잠재력이 상당하다고 판단된다.
이 지역들은 상가와 오피스텔 등의 강세가 예상되며 서울 접근성이 좋아 투자자들의 이목이 집중될 가능성이 높기 때문에 투자처로서 제격이다.
상가도 여러 가지 유형이 있는데 유형별 투자전략은.
상가는 보편적으로 근린상가, 단지 내 상가에서부터 주상복합, 전문테마, 쇼핑몰, 아파트형 공장 지원 상가, 민자 역사 내 상가, 복합단지 상가 등으로 세분화되어 있다.
아이템 선택도 중요하지만 정확한 특성을 파악한 후 아이템을 접목시킬 경우 투자에 성공할 가능성이 높다. 물론 업종이나 업태에 따라 다소 차이는 있겠지만 일반적으로 점포 창업 성공 여부의 절반 이상은 입지다.
이 중에서도 일반 소비자들을 대상으로 하는 음식업이나 소매업, 서비스업이라면 더더욱 입지가 중요하다.
투자금액은 어느 정도가 적당한가.
상가투자는 본인의 자금 여력에 맞춰야 한다. 좋은 물건이 나왔다고 해서 무리해서까지 융자를 받는다면 부담이 생기기 마련이다.
따라서 본인이 가지고 있는 투자금액의 80% 선에서 투자를 하고 융자는 30%가량이 적당하다. 나머지 20%는 공실 위험 등을 대비한 예비자금으로 아껴둬야 한다.
서울이나 유망 택지지구 1층 상가의 투자금액은 최소 5억~7억원 정도가 필요하며, 상층부의 경우 3억~4억원 정도의 자금이 필요하다.
투자 대비 수익률을 극대화시킬 수 있는 비법이 있나.
상가의 수익률은 보증금, 월세, 금리 등에 따라 결정된다. 또한 어떤 입지나 업종을 선택하는냐에 따라 수익률이 정해진다.
수익률을 극대화시키기 위해서는 당장의 임대조건을 따져보기보다는 우량 임차인을 선택하는 여유가 필요하다.
좀 더 구체적으로 얘기한다면.
고수익을 창출하기 위해서는 업종에 따라 선택을 해야 한다. 넓은 주차장을 보유하고 있는 음식점이 상가 매출을 좌우하는 경우가 있다.
대형 상가나 전문상가의 경우는 약국, 안경점, 수선집, 구두방, 네일아트, 테이크아웃(Take-out) 커피 전문점 등이 높은 수익률 창출이 가능하다.
또 업종의 독점이 가능한 점포나 공간 활용이 가능한 점포 등이 높은 수익을 나타낼 가능성이 있다.
상가투자에서 수익률이 잘 나오는 틈새 상가도 생각해 볼 필요가 있다. 기존의 일반적인 상가의 개념을 탈피한 아파트형 공장 내 상가나 스트리트형 상가, 테라스 상가 등의 테마 상가가 최근 트렌드로 자리 잡고 있기 때문이다.
홍성일 기자 hsi@asiae.co.kr
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