수도권 주담대 '6억원' 한도…과열된 집값에 '초강수'

정부가 서울을 중심으로 다시 달아오르는 주택시장에 대응해 수도권과 규제지역의 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하는 규제를 발표했다. 이번 조치는 소득이나 주택 가격과 관계없이 동일하게 적용된다.

이번 규제는 고가주택 구입을 위해 과도한 대출을 활용하는 수요를 억제하려는 목적이다. 특히 최근 서울 강남과 용산, 마포 등 이른바 마용성 지역의 아파트값이 빠르게 상승하면서 자산 불균형과 시장 과열 우려가 커졌다는 판단이다.

서울 집값 급등에 '대출 규제' 결국 꺼냈다 

금융위원회는 6월 27일 관계부처 합동으로 가계부채 관리 강화방안을 발표하고, 수도권과 규제지역에서 주택을 구입할 경우 주담대 최대한도를 6억원으로 설정했다. 이는 서울 아파트 평균 매매가의 절반 수준이다. 정부는 소득 대비 적정한 대출 규모를 고려했을 때 6억원 수준이 타당하다고 판단했다고 밝혔다.

(가계부채 관리 방안 주요 내용. 자료 = 금융위원회)

이번 대책은 2019년 시행된 15억원 초과 아파트 대출 전면 금지 조치와 유사하지만, 일부 대출을 허용한 점에서 다소 유연한 접근으로 평가된다. 다만 개인의 소득과 상관 없이 대출 한도를 획일적으로 제한한 것은 처음으로, 대출 규제의 새 기준이 될 것으로 보인다.

정부는 다주택자에 대해서는 수도권 및 규제지역 내 주담대를 전면 금지한다.

1주택자가 다른 집을 구입할 경우 기존 주택은 6개월 내에 처분해야 하며, 이를 어길 경우 대출은 즉시 회수되고 3년간 신규 주택 관련 대출이 제한된다. 또한 주택을 매수하면서 주담대를 이용한 경우에는 6개월 내 전입 의무가 부과된다.

그간 은행들은 월별·분기별 한도에 맞춰 다주택자 및 갭투자 대출 제한 조치들을 자율적으로 실시해 왔다.

이번 규제의 주된 취지는 실수요가 목적이 아닌 갭투자 용도 등의 주택 구입에는 대출을 내주지 않겠다는 것이다.

한도 6억 제한, 6개월 내 실거주 의무 부여

수도권·규제지역 2주택 이상 보유자가 추가 주택을 구입하는 경우에는 주택담보대출비율(LTV) 0%가 적용된다. 즉 대출이 막히는 것이다.

1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 구입하는 경우에도 마찬가지다. 다만, 처분 조건을 지키면 규제지역 LTV 50%, 비규제지역 LTV 70%가 적용되는데, 그 조건이 2년 내 처분에서 6개월 내 처분으로 엄격해졌다.

전세대출 역시 규제가 강화된다. 조건부 전세대출은 갭투자에 활용될 가능성이 높다는 이유로 금지되며, 전세대출 보증비율도 기존 90%에서 80%로 낮춘다. 또핫 신용대출을 활용한 주택 구입을 방지하기 위해 한도를 차주의 연소득 이내로 묶는다.

정책대출도 예외는 아니다. 디딤돌 대출과 버팀목 대출의 최대 한도는 각각 최대 1억원 줄어든다. 생애 최초 주택 구입자에 적용되던 담보인정비율, 이른바 LTV 완화 조치도 일부 축소돼 기존 80%에서 70%로 조정된다. 신혼부부나 신생아 특례대출 한도도 각각 3억2000만원, 4억원으로 줄어든다.

금융당국은 이번 조치로 하반기 가계대출 증가 폭이 약 10조원, 연간 기준으로는 20조원 줄어들 것으로 예상하고 있다. 현재 가계대출 총 규모는 약 1800조원이다.

하반기 은행 대출 총량 절반 감축, 정책대출도 줄인다 

정부는 이 같은 조치를 수도권과 규제지역에 한해 적용함으로써 지방 부동산 시장과는 차별적으로 대응한다는 방침이다.

다만 시장 상황이 진정되지 않을 경우에는 규제지역 추가 지정, 전세대출과 정책대출에 대한 DSR(총부채원리금상환비율) 적용 확대, LTV 추가 강화 등 후속 조치를 예고했다.

권대영 금융위원회 사무처장은 “감당하기 어려운 대출로 집을 사는 행태는 더 이상 지속되어선 안 된다”며 “부동산 시장의 투기 수요는 철저히 차단하겠다”고 말했다.

정부는 공급 측면에서도 불안 심리를 해소하기 위해 우수 입지에 안정적으로 주택을 공급하겠다고 밝혔다. 이를 위해 주택공급 확대 방안도 병행 검토하고 있으며, 정책대출 공급 규모 역시 25% 감축해 실수요자에게 안정적으로 자금이 공급되도록 관리한다는 방침이다.

금융당국은 매주 금융권 점검회의를 통해 현장 적용 여부를 모니터링하고 위반 시 엄정 대응할 계획이다.