정부, 서울 집값 과열에 ‘규제지역 확대·대출 제한’ 카드 꺼낸다

정부가 서울 집값 급등세에 대응해 조정대상지역과 투기과열지구 확대, 대출 규제 강화 등 고강도 조치를 준비 중이다.

시장 과열이 서울 전역으로 번지며 ‘한강벨트’는 물론 인접 수도권까지 규제대상으로 포함될 수 있다는 전망이 나온다.

관계부처에 따르면 국토교통부, 기획재정부, 금융위원회 등은 내달 초 주거정책심의위원회를 열고 규제지역 확대안을 심의할 예정이다.

서울 강남3구와 용산구에 국한됐던 현행 규제범위를 마포·성동·강동·동작·영등포·양천 등 비강남권으로 확장하고, 필요시 서울 전역 및 과천·분당 등으로 넓히는 방안도 검토 중이다.

이번 조치는 한국부동산원의 통계에서 서울 아파트값이 0.43% 오르며 6년 9개월 만에 최고 상승폭을 기록한 것이 결정적 계기가 됐다.

특히 성동(0.99%)과 마포(0.98%)는 통계 작성 이후 가장 높은 주간 상승률을 기록했다. 이는 금리 인하 기대감과 3단계 스트레스 DSR 시행 전 막차 수요가 복합적으로 작용한 결과로 풀이된다.

대출 규제 강화도 병행된다. 금융위원회는 현재 무주택자 LTV 50%, 유주택자 30%로 완화된 규제를 재조정하고, 2023년 폐지됐던 15억원 초과 고가주택 대출 제한의 부활을 유력하게 검토하고 있다. 동시에 2주택 이상 보유자의 주담대 금지, 40~50년 만기 주담대 축소, 전세자금 대출에 대한 DSR 적용 확대 등도 포함된다.

정책 방향은 단기적 투기 수요 차단과 함께 장기적 시장 안정 기조 확립에 초점을 맞춘다. 관가에서는 서울 주요 지역의 거래량이 5년 평균을 상회한다는 점에서이라며 “추가 대책을 늦출 수 없다”는  목소리가 커지고 있다.

정책적 신호에 따라 세제 변화도 뒤따를 전망이다. 규제지역 확대 시 2주택자의 취득세는 8%, 3주택 이상은 12%로 중과되고, 양도세도 20~30%포인트 중과되며 장기보유특별공제가 제외된다. 다만 현재는 양도세 중과가 2025년 5월까지 유예돼 있어 정부가 이번 대책에서 해당 유예 조항의 조기 해제 여부를 병행해 밝힐 가능성도 있다.

정치권도 규제 강화에 동조하고 있다. 진성준 더불어민주당 정책위의장은 이날 기자간담회에서 “윤석열 정부가 느슨하게 방치한 대출 규제가 집값 급등의 주원인”이라며 “당정은 방만한 대출 관행을 정상화하고 공급 확대를 병행해야 한다”고 밝혔다.

민주당은 규제와 공급 정책의 병행 필요성을 강조하며, 3기 신도시 조성 등 기존 공급계획을 조속히 집행할 것을 정부에 요구하고 있다. 시장 수요와 공급 양면에서의 안정이 장기적 정책 목표로 설정돼야 한다는 판단이다.

정부는 내달 말 또는 8월 중 주택공급 확대 방안을 별도로 발표할 계획이다. 공공 주도 공급 확대와 함께 용적률 상향을 통한 도심 재개발 촉진이 핵심으로 거론된다.

일각에서는 시장 상황에 따라 발표 시점이 앞당겨질 가능성도 있다는 관측이 나온다.