전국 공동주택 5채 중 1채 '30년 초과'…260만가구 넘어

지은 지 30년이 넘는 공동주택의 비중이 높아지면서 전국적으로 주택 노후화가 심화되고 있는 것으로 나타났다.

17일 부동산R114가 공동주택관리 정보시스템(K-apt) 자료를 분석한 결과에 따르면 2025년 전국 30년 초과 노후주택 비중은 22%로 3년 전과 비교해 10%포인트(p) 상승한 것으로 파악됐다. 주요 권역별 노후주택 비중은 수도권이 21%, 지방이 22%였고, 지방 5개 광역시는 25%를 나타내며 주택 4채 중 1채가 노후주택으로 확인됐다.

지난해 10월 25일 공동주택관리법 시행령이 개정됨에 따라 K-apt의 공동주택 기준은 100세대 이상 관리비 공개의무가 있는 아파트, 연립, 다세대 등을 공동주택 단지로 규정한다.

시도별로 30년 초과 공동주택 비중을 보면 ▲대전(35%) ▲서울(29%) ▲전남(27%) ▲전북(26%) ▲인천(25%) ▲울산(25%) 순으로 나타났다. 공동주택 중 3분의 1 이상이 노후단지로 확인된 대전의 경우 1991~1994년 준공 물량이 몰렸던 서구 둔산지구(둔산동, 월평동 일대) 위주로 노후화가 뚜렷했다고 부동산R114는 설명했다.

서울은 노원구 상계동·중계동, 양천구 신정동, 강서구 가양동, 도봉구 창동 등의 노후주택 비중이 높았다. 그 밖에 전남 여수, 전북 전주, 인천 연수구 연수동·동춘동과 부평구 산곡동 등이 준공 30년 이상의 노후주택이 밀집해 있는 것으로 나타났다.

2026년과 2027년 신축 아파트 입주 물량이 평년(2015~2024년 평균 약 36만 가구) 수준을 밑돌 것으로 예상되는 반면, 내후년까지 준공 후 30년을 넘는 1996~1997년식 아파트는 전국 약 80만 가구에 달할 것으로 파악된다. 재고주택 중 매년 멸실되는 주택을 감안하더라도 노후주택 비중 확대가 불가피해 보인다. 노후주택 비율이 계속해서 높아질 경우 인구 유출과 지역경제 축소로 도시 경쟁력이 저하될 우려가 커진다.

지난해 4월 말 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’이 시행된 데 이어, 올해 6월 4일 재건축 패스트트랙 내용을 담은 ‘도시 및 주거환경정비법'이 개정됐다. 새 정부 또한 노후도심 정비사업 규제 완화를 통해 구도심 주거환경 개선과 공급확대 기조를 내비치고 있는 만큼 속도감 있는 사업 추진의 기대감이 높다.

백새롬 부동산R114 리서치랩 책임연구원은 "지방의 경우 수요 기반이 약해 건축 규제를 완화하고 인센티브 혜택을 제공하는 것만으로는 수익성 제고에 한계가 있다"며 "개발 여건이 취약한 지역에 대한 정책 차등화 검토와 사업성 보완을 위한 행정적·재정적 지원 등이 병행될 필요가 있다"고 말했다.