'토지신탁 위험액' 모든 신탁사에 적용한다

앞으로 부동산신탁사의 모든 책임준공형 토지신탁 사업에 재무건전성 지표인 ‘NCR(영업용순자본비율) 위험액’이 적용된다. 아울러 부동산 신탁사에 대해서도 위험액이 자기자본을 초과하지 않도록 하는 관리 한도 규제가 새롭게 적용된다.

21일 금융위원회와 금융감독원은 이같은 내용의 ‘금융투자업규정’ 개정안을 3월 4일까지 규정변경예고를 실시한다고 밝혔다. 이번 개정안은 부동산 신탁사의 토지신탁 사업 내실화하지는 취지로, 지난해 11월 ‘부동산 PF 제도 개선방안’의 후속조치다.

이번 개정안의 골자는 책임준공형 토지신탁의 NCR 산정기준 정교화와 자기자본 대비 토지신탁 위험액 한도를 도입하는 것이다.

신탁사의 사업은 차입형 토지신탁과 책임준공형 토지신탁으로 나뉜다.

책준형 토지신탁은 시공사가 책임준공 의무를 이행하지 못할 경우 신탁회사가 의무를 대신한다.책임준공형 토지신탁은 사업장의 분양률이나 공정률 저하가 신탁사의 재무건전성에 영향을 미칠 수 있다. 이에 금융당국은 NCR 산정 기준을 보다 정교화해 실질적인 리스크를 반영하도록 했다. 

특히 기존에는 ‘관리형’ 토지신탁에만 적용되던 NCR 산정이 모든 유형의 책임준공형 토지신탁으로 확대된다. 또한 NCR 산정시 시행사·시공사·사업장의 신용위험을 세분화해 반영한다. 모범규준 준수 여부에 따라 손해배상 범위를 차등 적용하고, 공정률 차이에 따라 위험값을 단계적으로 구분하는 방식으로 현실성을 높였다.

또 이번 개정안에서는 부동산 신탁사의 자기자본 대비 예상위험액이 일정 한도를 초과하지 않도록 제한하는 규제가 새롭게 도입된다. 신탁사가 관리 능력 범위 내에서 사업을 수주하도록 사전에 점검하고 예방하겠다는 취지다.  

책임준공형 토지신탁의 위험액은 대출원리금에 손해배상비율과 담보력을 곱해 산출한다. 차입형 토지신탁의 경우 신탁계정대에서 대손충당금을 차감한 금액을 기준으로분양률 등을 고려해 계산된다. 

토지신탁 한도 도입은 2025년 말까지 자기자본 대비 150%, 2026년 말까지 120%, 2027년 말에는 100%로 전면 시행으로 단계적으로 축소될 예정이다.

금융당국은 “이번 토지신탁 내실화방안은 부동산신탁사가 토지신탁을 보다 안정적이고 내실있게 관리하기 위해 마련한 것으로, 이를 통해 궁극적으로는 수분양자의 이익 보호, 안정적 부동산 공급 등에 기여할 것으로 기대된다”고 밝혔다. 또 “이러한 취지대로 제도가 운영될 수 있도록 시장상황을 면밀히 모니터링하고 규정 개정 추진 과정에서 업계와도 지속 소통해 나갈 계획"이라고 전했다. 

한편 개정안은 규제개혁위원회 심사와 금융위원회 의결 등의 절차를 거쳐 오는 7월부터 시행될 예정이다.