“전세 사기 대책, 정보 비대칭에 초점…중개사 책임 강화해야”

최근 전세 사기가 잇따르고 있는 가운데 입법적인 측면을 다변화해야 한다는 지적이 나왔다.

류호연 국회입법조사처 서기관은 23일 여의도 켄싱턴호텔 센트럴파크홀에서 열린 2023 부동산입법포럼에서 “전세 사기를 예방하기 위해 발의된 법안들이 주로 집주인과 세입자 사이의 정보 비대칭 문제를 없애는데 초점이 맞춰져 있다”며 이 같이 밝혔다.

이와 관련해 지난해 하반기 전세 사기 문제가 공론화된 뒤 발의된 주택임대차보호법 개정안은 총 6개다.

구체적으로는 ▲임대차 계약을 하려는 자가 확정일자 부여 기관에 정보 제공을 요청할 때 집주인의 동의를 요구할 시 정당한 사유가 없는 한 이를 거부할 수 없게 하는 법안(조은희 의원 대표 발의) ▲집주인이 임차 주택을 팔 때 계약 후 지체 없이 사실을 세입자에게 통지하게 하는 법안(김학용 의원 대표 발의) ▲집주인이 임차 주택 소유권을 양도하면 세입자에게 매매 계약 사실을 통지하고 임차 주택 양수인의 세금 완납 증명서를 확인할 수 있게 하는 법안(심상정 의원 대표 발의) 등이 있다.

이후 ▲임대차 계약 전 세입자가 선순위 보증금이나 집주인의 체납액을 쉽게 확인할 수 있는 장치를 마련하게 하는 법안(서영교 의원 대표 발의) ▲집주인이 임차 주택을 팔 때 계약 전 미리 그 사실을 세입자에게 통지하게 하는 법안(박성준 의원 대표 발의) 등의 법안도 발의됐다. 모두 양측 간 정보 비대칭에 대한 문제를 해소하기 위한 법안들이다.

류 서기관은 “이처럼 개정안이 특정 방향에만 맞춰져 있는데 대부분의 임대차 계약이 공인중개사를 통해 이뤄진다는 점을 감안하면 전세 사기 예방을 위해 공인중개사 책임을 강화하는 방안을 검토할 필요가 있다”고 말했다.

하지만 공인중개사에게 관련 책임을 뭍기엔 현재 법안이 제대로 정비되지 않은 상태다. 현행법에 따르면 집주인이 내지 않은 국세의 존재 여부나 주변 부동산 시세는 설명해야 하는 대상으로 규정되지 않은 상황이다. 주변 시세와 세금 체납 여부 및 조세 채권과 보증금 반환 채권의 권리 관계에 대해 공인중개사가 임대차 계약을 맺으려는 자에게 설명할 필요가 없다.

이에 미납된 국세와 주변 시세에 관한 설명 의무를 공인중개사에게 부여해야 한다는 것이 류 서기관 설명이다.

류 서기관은 “구체적으로 공인중개사법 제25조 제1항 및 같은 법 시행령 제21조 제1항에 부동산 중개인의 미납 국세 등 설명 의무를 규정하면서 위반 시 공인중개사를 처벌하거나 손해 배상 의무 규정을 도입하는 방안을 고려해 볼 수 있다”고 제언했다.

“공인중개사 손해 배상 책임 위해 보증보험 가입 의무가 강화해야”

이날 토론에 참석한 다른 전문가들도 공인중개사의 손해 배상 책임에 대한 내용을 강조했다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “공인중개사가 집주인과 짜고 전세 사기를 치는 경우 공인중개사의 손해 배상 책임을 물을 수 있도록 보증보험 가입 의무를 지금보다 대폭 강화할 필요가 있다”며 “현재 공인중개사법 시행령 제24조(손해배상책임의 보장)에는 개인 개업공인중개사들의 보증보험 가입 금액을 1억원, 법인 개업 공인중개사의 보증보험 가입 금액을 2억원으로 규정해 현실성이 떨어진다”고 꼬집었다.

이어 “게다가 가입 유효 기간도 모두 1년에 불과해 사고가 날 경우 가입 금액 범위 내에서 손해 배상을 하게 돼 있다”며 “이를 대폭 올리거나 감정평가 수수료 중 손해 배상 책임을 다 할 수 있게 손해 배상 책임 적립제도를 강화해야 한다”고 덧붙였다.

공인중개사들이 소속된 단체인 한국공인중개사협회에서도 공인중개사 의무를 강화해야 한다는 목소리를 냈다.

김성용 한공협 부동산정책연구원 연구실장은 “공인중개사의 (집주인 관련 정보) 확인 및 설명 의무를 강화해 국민들로부터 신뢰를 회복해야 한다”며 “이를 위해 정부가 협회의 자정 능력 확대와 자율적인 책임 및 의무를 강화할 수 있는 법적 단체로서의 지위를 부여해야 한다”고 강조했다.

그러면서 “협회가 중장기적으로 중개 관리 체계를 개선해야 할 것”이라고 덧붙였다.

한편 집주인 측 관계자들은 전세 보증금 미반환 문제를 예방하려면 임대 사업자에 대한 대출 규제를 완화해야 한다고 주장했다.

성창엽 대한주택임대인협회 회장은 “문재인 정부의 각종 부동산 규제 때문에 현재 등록 주택 임대사업자를 포함한 다주택자들이 과도한 대출 규제를 넘어 임차 보증금 반환을 목적으로 한 대출마저도 현실적으로 불가능해 보증금 미반환에 대한 사고 위험이 급증했다”며 “신속히 추가적인 대출 한도를 완화해 세입자의 피해를 방지해야 한다”고 목소리를 높였다.