[초고급 주택 29가구의 비밀③]3.3㎡당 6,500만원…리모델링 시장도 ‘흔들’

최고급 주택시장에 국한되는 듯했던 ‘29가구’ 분양이 최근 리모델링과 같은 정비시장으로도 확대되고 있다. 아파트를 리모델링할 경우 기존 가구수의 15%까지 가구수를 늘릴 수 있지만 분양가 규제를 피하기 위해 일반분양 물량을 30가구 미만으로 맞춘 것이다.

국내 첫 수직증축 리모델링 사업을 통해 공급되는 서울 송파구 ‘잠실 더샵 루벤’이 3.3㎡당 분양가를 6,500만원으로 책정했다. 이 단지는 기존 송파성지아파트의 리모델링을 통해 지하 3층~지상 최고 18층, 2개동, 전용면적 83~106㎡ 총 327가구 규모로 조성된다. 이중 일반분양 물량은 전용 106㎡ 29가구다.

성지아파트는 지난 1992년 준공한 아파트로 당초 리모델링 추진 시 기존 298가구에서 42가구를 증축할 계획이었지만 최종적으로는 29가구로 줄였다. 분양가상한제나 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사를 피하기 위해서다. 가구수를 최대로 늘리는 대신 분양가를 더 높여 비용을 충당하는 방법을 선택한 것이다.

이렇게 책정된 3.3㎡당 일반분양가는 6,500만원으로 지금까지 국내 분양 아파트 중 가장 비싼 금액이다. 기존 역대 최고가 분양금액인 서울 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’의 5,273만원 보다 23.3%(1,227만원) 가량 높다. 일반가구 물량이 모두 전용 106㎡라는 점을 감안하면 분양가는 25억원을 넘을 것으로 예상된다.

주변 시세와 비교하면 이 단지의 높은 분양가격은 더욱 두드러진다. 성지아파트와 인근 단지 가운데 가구수가 비슷한 ‘동부센트레빌’의 전용 115㎡는 지난해 7월 18억2,000만원에 거래됐다. 2012년 준공된 ‘래미안 송파파인탑’ 전용 87㎡의 경우 최고가 거래가 작년 2월 17억6,500만원으로 3.3㎡당 약 5,300만원 수준이다. 최근 호가는 19억원 후반에서 22억원까지 형성돼 3.3㎡당 6,300여만원을 넘나들지만 이 단지의 분양가에는 못 미친다.

통상 신규 분양 가격이 기존의 주변 아파트 시세보다 상대적으로 저렴하게 책정된다는 점에서 잠실 더샵 루벤의 분양가는 이례적이다. 이는 현행법 규제를 피해 29가구만 분양하는 전략을 취했기 때문이다.

이에 분양가 규제를 받지 않는 것은 물론 청약통장 유무 및 주택소유 여부와 관계없이 청약접수 할 수 있다. 또 전매가능, 서울지역 최대 3년의 실거주 의무도 제외되는 등 청약 요건이 대폭 완화된다.

앞서 리모델링 사업 단지 중 최초로 청약을 실시한 ‘송파 더플래티넘’은 최고 2,797대1의 청약 경쟁률을 기록했다. 이 단지는 송파구 오금동 아남아파트를 리모델링한 곳으로 일반분양 29가구 모집에 7만5,382명이 접수하며 평균 경쟁률은 2,599대1에 달했다.

쌍용건설이 수평증축을 통해 전용 37~84㎡ 299가구를 전용 52~106㎡ 328가구로 늘렸고, 이 중 65㎡ 14가구와 72㎡ 15가구 등 총 29가구가 일반분양됐다.

이 단지 역시 일반분양 물량을 30가구 미만으로 맞추면서 각종 규제를 피한 덕에 청약 흥행에 성공했다는 분석이다. 신규분양 물량이 귀한 서울에서 청약통장없이 누구나 청약할 수 있고 실거주 의무없이 전매가 가능한 점도 강점으로 작용했다.

분양가상한제 적용을 받지 않으면서 3.3㎡당 분양가는 5,200만원으로 고분양가 논란이 일기도 했다. 이는 역대 최고 분양가인 ‘래미안 원베일리’와 비슷한 수준이기 때문이다. 그러나 높은 청약 경쟁률을 기록하면서 고분양가 논란을 불식시켰다.

이들 단지 외에도 ▲서초구 반포푸르지오(237가구) ▲강동구 배재현대(448가구) ▲광진구 상록타워(200가구) ▲동대문구 신답극동(225가구) ▲구로구 신도림 우성3차(284가구) 등 서울지역의 리모델링 단지들이 29가구 일반분양을 예고했다.

정비사업 중에서도 리모델링은 수익성이 낮은 사업으로 꼽힌다. 수익을 내기 위해서는 일반분양가가 높을수록 좋고 그래야 조합원 부담도 줄일 수 있다. 29가구만 분양하는 사례가 늘면서 높은 분양가가 책정되면서 ‘꼼수 분양’이나 공급 효과 대신 단기 투자 수요 확대 등 시장 분위기를 저해하는 요소가 될 수 있다는 우려가 나오는 이유다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “정비사업에서 보통 일반분양 물량이 많아야 사업수익이 난다고 평가가 되는데 이렇게 일반분양 물량을 적게 잡는 것은 충분히 사업성이 있거나 조합원들이 어느정도 자금력이 있는 그런 단지들일 것”이라며 “그러나 리모델링에서 30가구 미만 분양 분위기가 형성되는 것은 분양가상한제 적용을 피하기 위한 것으로 리모델링쪽에서 이런 분위기는 조금 더 강화될 가능성이 있을 것으로 예상한다”고 말했다.

또 다른 업계 관계자는 “지금의 주택시장에서 공급의 어려움, 특히 서울지역 공급 물량이 극히 적은 상황에서 규제를 받지 않는 청약 물량에 대한 선호도는 높을 수밖에 없다”며 “청약 가점이 낮거나 수요자에게는 기회로 작용할 수 있는 반면 획기적인 주택 공급 효과는 기대할 수 없고 오히려 투기 수요를 끌어올릴 수 있어 제도 개선이 필요하다는 생각이 든다”고 말했다.