[2022년 부동산 대전망③] 수익형 과열양상, 장기투자 위험 '부메랑' 주의

[이코노믹리뷰=이소현 기자] 수익형 부동산 시장의 열기가 뜨겁다. 기존의 고강도 규제와 함께 대출 옥죄기도 시작되면서, 상대적으로 자유로운 비(比)아파트 시장이 확대되고 있다. 특히 소형 아파트 대체 상품인 오피스텔이 각광 받고 있다. 거래량은 아파트를 제쳤고, 청약 경쟁률은 역대 최고를 경신했다. 하지만 상승기 속에서 규제 풍선효과가 나타나는 시장인 만큼, 장기적인 관점에서의 리스크 관리는 필수라는 설명이다.

비(非)아파트 열풍, 경쟁률 역대 최고

분양 업계에 따르면 올해 오피스텔의 평균 청약 경쟁률이 두 자릿수를 넘어섰다. 전국 오피스텔 중에서 전용 59㎡ 이상인 면적을 포함한 오피스텔의 청약 경쟁률은 44.26대 1을 기록했다. 이는 지난해 하반기 청약 경쟁률이 11.06 대 1을 기록한 것과 비교하면 4배가량 높은 수치다.  역대 최고 경쟁률을 경신하는 단지들도 속속 나오고 있다.

지난달 공급된 경기 과천 '힐스테이트 과천청사역'은 89실 모집에 12만4,426명이 청약해 평균 경쟁률 1,398대 1을 기록했다. 이는 오피스텔 기준 최고 경쟁률로, 단지는 전매가 가능한 100실 미만으로 수요가 몰린 것으로 보인다. 이달에는 파주 운정신도시의 '힐스테이트더운정'(2,669실) 오피스텔이 평균 경쟁률 10.1대 1을 기록하며 마감됐다. 이 지역 최고 경쟁률이다.

오피스텔은 청약과 더불어 거래량도 증가세다. 국토교통부 실거래가 자료를 살펴보면, 올해 1~10월까지 전국 오피스텔 매매 거래량은 총 5만9,022건이다. 이는 지난해 같은 기간(3만5,311건)보다 65% 이상 늘어난 숫자다. 아파트 거래량이 54만5,020건으로 19.3%(13만889건) 감소한 것과 비교된다.

업계는 당분간 오피스텔 열기가 지속될 것으로 내다봤다. 오피스텔은 청약과 대출 면에서 상대적으로 아파트보다 문턱이 낮다. 100실 미만은 전매 가능하다. 가격 면에서 아파트보다 몸집이 가벼운 것도 한 이유다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "오피스텔이 핫한 이유는 기본적으로 아파트 시장과 주택 시장에서 과열국면이 지속되고, 주택 시장에서의 규제 회피 심리들이 작동하기 때문이다"라고 설명했다. 

'옥석 가리기', 관건은 

전문가들은 이러한 인기에도 불구하고 리스크에 주목하는 중이다. 100실 미만을 제외한 대규모 단지들은 전매가 일정 기간 제한된다. 또한 분양가 통제가 상대적으로 덜해, 일부 단지들은 아파트 실거래가와 비슷한 수준으로 분양되는 중이다. 장기 보유할 경우 리스크가 늘어나는 만큼, 옥석 가리기가 중요해지고 있는 시점이다.

고종완 한국자산관리연구원 원장은 "아파트는 임대수익과 자본수익 두가지 를 얻을 수 있는 복합수익이 가능하고 장기투자에 적합한 자산"이라면서 반면"(오피스텔 등) 부분 대체 상품은 경기호황기에 임대수익을 겨냥한 단기투자 성격이 강하다"라고 진단했다. 

고 원장은 이어 "부동산 경기가 꺾이면 아파트보다 하락 폭이 크고, 투자가치 변동성이 크다는 점은 리스크 관리 측면에서 단점"이라면서 "지역선정과 상품선택의 옥석구분이 필요하다"라고 말했다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "투자는 임대수익률보다는 자본수익에 중점을 두어야 한다"라면서 "오피스텔은 아파트에 비해 미래가치가 떨어지는데, 아파트보다 비슷하거나 오히려 높은 분양가는 경계해야 할 것"이라고 전했다.

장기적으로 환금성이 낮다는 점도 리스크 요소다. 윤지해 수석연구원은 "일반적으로 2~3년 이상을 투자하는 부동산 자산 보유기간을 감안할 때 비주택 유형은 리스크도 큰 상품 유형"이라고 말했다. 문상도 구도D&C 대표는 "주택규제로 인하여 반사이익을 보고 있지만 앞으로 1~2년이 아닌 5년 이상을 볼 때 수익형 부동산은 환금성이 떨어진다는 점을 투자자들은 주의해야 할 것"이라고 강조했다. 

그렇다면 시장의 틈새를 노릴 수 있는 상품은 없을까. 문상동 구도D&C 대표는 소형 오피스텔에 주목했다. 분양 업계에 따르면 최근에는 주거형 오피스텔에 대한 수요가 높아지고 있다. 올해 분양된 전국 오피스텔 중에서 전용 59㎡ 이상이거나 이상인 면적을 포함한 오피스텔은 1만6,395실이다. 이는 전체(3만2558실)의 50.36%에 해당한다. 

문상동 대표는 "(주거 오피스텔은) 아파트 대비 저렴하고, 면적 120㎡ 이하는 바닥난방이 허용된다"면서 "입지와 교통, 주변편의시설, 시세차익을 바라볼 수 있으면 100세대 미만인 경우 전매가 가능하기 때문에 투자자들의 관심을 한몸에 받고 있다"라고 전했다. 

그러면서 "원룸형 오피스텔은 정부의 규제를 완화하여 공급이 많아져야 되는데, (실제로는) 일정 규모의 오피스텔 공급은 현저히 줄어들고 있다"라면서 "바닥난방을 120㎡로 상향 조정하다 보니 그런 것인데, 2년 후에는 오히려 공급부족으로 문제가 발생될 것"이라고 조언했다.