숨통 트인 전세대출…‘목 막히는’ 신용·주택담보대출

[이코노믹리뷰=박창민 기자] 은행들이 금융당국의 실수요자 보호 방침에 따라 전세대출을 재개하면서도 주택담보대출(주담대)과 신용대출 등 다른 대출은 더욱 조이고 있다. 오는 26일 금융당국이 가계부채 관리대책 추가 발표가 이뤄지면 연말까지 대출 절벽은 더욱 가팔라질 것으로 예상된다.

24일 금융권에 따르면 우리은행은 27일부터 주담대 상품의 우대금리 최대한도를 낮추고 우대요건도 일부 폐지·축소한다. 지난 20일부터 11개 신용대출 상품의 우대금리 요건을 축소한 데 이어 다시 한번 대출 허들을 높인 것이다. 우리은행의 주담대 금리는 우대금리 축소 일정과 맞물려 더욱 오를 예정이다.

앞서 하나은행은 지난 20일부터 신용대출과 주택담보대출 상품 판매를 중단했다. 신용대출 상품 가운데는 서민금융 및 협약상품을 제외한 모든 대출이 중단했다. 주담대의 경우 하나금리고정형적격대출, 하나유동화적격모기지론, 하나원큐아파트론 등에 대한 대출을 멈췄다. 하나은행 관계자는 "기한은 오는 12월 31일까지며, 판매 재개 시 재공지할 예정"이라고 설명했다. 

은행들은 핀테크 기업과의 비대면 제휴채널도 빠르게 닫고 있다. 이날 기준 금융 모바일 플랫폼 토스(Toss)와의 제휴채널을 닫은 은행은 하나은행, 한국씨티은행, SC제일은행, BNK부산은행, BNK경남은행, DGB대구은행 등 6곳으로 파악된다. 이 가운데 하나은행과 대구은행은 연말까지 제휴 채널을 닫아 놓은 상황이다. 한국씨티은행은 이날까지, SC제일은행, 부산은행과 경남은행은 이달 말 재개 여부를 재차 결정한다.

은행들은 정부가 4분기 전세대출을 가계대출 총량관리에서 제외해주기로 하면서 전세대출을 재개하고 있다. 다만 빗장을 푼 은행들은 전세대출 심사문턱을 높였다. 전세보증금을 활용한 갭투자를 막고 실수요 세입자 중심의 전세대출을 위한 정밀 심사를 위해서다.

예컨대 임대차계약 갱신 시 임차보증금(전셋값)이 오른 만큼만 대출을 받을 수 있게 했다. 예컨대 기존에는 전셋값이 4억원에서 6억원으로 오르면 대출이 전셋값의 80%인 4억8000만원까지 가능했다. 하지만 이제는 증액분(6억원-4억원)안 2억원만 빌릴 수 있다. 카카오뱅크는 시중은행의 대면 심사를 피하려는 수요가 몰리는 것을 미리 차단하고자 1주택 이상 보유자의 전월세보증금 대출 신청을 받지 않기로 했다.

대출 빙하기의 조짐은 은행들의 대출심사 기조에서도 드러난다. 한국은행이 지난 18일 발표한 '금융기관 대출행태서베이'를 보면 올 4분기 전세자금대출·주택담보대출을 아우른 가계주택 대출태도 지수는 마이너스(-)15, 신용대출 등의 가계일반은 -32다. 전 분기 각 -35, -29에 이어 마이너스 기조를 이어갔다. 

이 지수가 마이너스(-)를 나타내면 금융기관의 대출태도를 강화해 예비차주들이 대출을 받기 어려울 것으로 예측 가능하다. 반대로 플러스(+)는 금융기관의 대출태도 완화를 뜻한다. 대출금리를 낮추고 한도를 연장하는 식으로 대출이 전보다 쉬워진다.

금융당국은 오는 26일 추가 대책 발표를 예고하고 있다. 차지단위 총부채원리금상환비율(DSR) 조기 도입이 주 내용일 것으로 관측된다. 차주 단위 DSR는 개인의 상환 능력에 맞춰 대출 한도를 제한하는 정책이다. 당초 금융위원회는 차주 단위 DSR 도입을 3단계로 구분해 1년 마다 순차적으로 강화해낼 계획이었다. 1단계는 지난 7월 1일부터 시행 중이다. 2단계는 내년 7월, 3단계는 2023년 7월 각각 도입될 예정이었던 것을 일정 기간 앞당길 전망이다. 

1단계로 올 7월부터 전 규제지역에서 6억원 초과 주택을 담보로 한 주담대를 받거나, 1억원을 초과하는 신용대출을 받는 이들에 차주별 DSR을 적용하고, 2단계로 내년 7월부터 총 대출액이 2억원을 넘어서는 대출자들에 확대 적용할 계획이었다. 이후 오는 2023년 7월부터는 총 대출액 1억원이 넘는 차주들에 모두 적용한다는 방침이다.

3단계 중 1단계만 지난 7월부터 시행된 상태다. DSR 40% 규제가 적용되면 연 소득의 40% 이상을 원리금을 갚는데 쓸 수 없다. 연봉이 5,000만원이라면 이 가운데 연 2,000만원, 월별로는 166만6,666원을 넘어서는 금액을 원리금을 갚는데 사용할 수 없게 된다.