“공인중개사로부터 공매부동산을 소개받고 소개비를 지불했어요. 나중에 제가 지불한 금액이 지나치게 비싸다는 것을 알게 되었어요. 공인중개사는 ‘공매부동산은 공인중개사법 보수규정의 적용을 받지 않는다.’며 자신이 받은 금액을 돌려줄 수 없다하네요. 맞는 말인가요? 돌려받을 수 있는 방법이 있는지 궁금합니다.”

최근 공인중개사법 관련 대법원 판례가 나왔다(2017다243723 판결). 공인중개사로부터 공매부동산을 소개 받은 사람이 중개수수료를 지급했는데 ‘지급한 금액이 공인중개사법상 보수 제한규정을 초과한다.’고 주장하며 초과한 금액을 돌려달라고 청구한 사건이다. 공매란 공적인 국가기관에 의해 강제적으로 이루어지는 매매를 말한다.

공인중개사의 공매부동산 소개도 공인중개사법상 보수 제한규정이 적용되는지가 쟁점이었다.

1심은 공인중개사의 손을 들었다. 공매부동산은 공인중개사법상 보수 제한규정이 적용되지 않는다고 본 것이다. 이는 2심도 마찬가지였다. 하지만 대법원은 원심에 법리오해가 있었다며 파기환송(사건을 다시 판단하라고 돌려보냄) 시켰다. 공매부동산도 공인중개사법상 보수 제한규정이 적용된다고 본 것이다.

A는 공인중개사인 B로부터 공매부동산을 소개받아 입찰에 참가하여 낙찰 받았다. 이 후 공인중개사와 약정한 대로 보수를 지급했다. 지급한 금액이 법이 정한 보수 제한규정을 넘어서는 금액임을 알게 된 A는 과도한 보수를 받은 부분을 반환하라는 소송을 냈다.

원심은 공인중개사의 공매부동산 알선 업무는 공인중개사법 제2조 제1호에서 정한 중개에 해당하지 않는다며 A의 청구를 배척하는 판결을 내렸다. 하지만 이 판결에 대해 대법원은 “공인중개사법상 중개업무의 의미. 보수 제한규정의 적용범위, 공매의 법적성격에 관한 법리 등을 오해하거나 필요한 심리를 다하지 않았다”며 사건을 파기환송 했다.

대법원은 “공인중개사법 제32조 제1항은 ‘개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다.’라고 정하고 있고, 제32조 제4항 등은 공인중개사가 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 받을 수 있는 보수의 한도를 정하고 있다. 이는 강행법규에 해당한다.”고 전제했다. 정해진 보수한도가 강행법규라는 뜻은, 만약 보수한도를 넘은 금액을 지불하면 초과한 만큼의 금액은 무효이기 때문에 돌려받을 수 있다는 뜻이다.

이와 같이 전제한 후 대법원은 “공매는 목적물의 강제환가라는 특징이 있기는 하나 본질적으로 매매의 성격을 지니고 있으므로 실질적인 내용과 효과에서 공매 대상 부동산의 취득을 알선하는 것은 그 목적물만 차이가 있을 뿐 공인중개사법 제2조 제1항에서 정하는 매매를 알선하는 것과 차이가 없다.”고 판결했다.

이에 따라 공인중개사로부터 공매부동산을 소개받은 경우도 보수 제한규정이 적용된다. 비싼 수수료를 냈다면 돌려받을 수 있다는 설명이다.

만약 공인중개사로부터 공매부동산을 소개받을 때 보수 제한규정을 초과하는 금액을 지불했다면 어떻게 대처해야 현명할까. 먼저 증거를 확보해야 한다. 초과지급 보수약정임을 입증하는 자료를 확보하는 것이 관건이다.

입증자료가 준비되면 법률전문가와 상담 후 해당사건의 권리와 의무를 명확히 파악해야 한다. 이 후 공인중개사와 합의를 시도하면 된다. 합의가 이루어진다면 다행이지만 안 될 때는 부당이득반환청구소송을 통해 피해보상을 받을 수 있다.