[이코노믹리뷰=이소현 기자] '인천계양' 공급이 본격화됐다. 이달 공급되는 사전청약 물량 가운데 유일한 3기 신도시로 주목된다. 인천은 경기권에 비해 쿼터제로 배정되는 물량이 많고, 거주요건도 낮다는 장점이 있다. 다른 지역과 비교해 상대적으로 수요가 덜해, 틈새전략으로 유효할 것으로 보인다.

거주 의무 짧고, 쿼터제···공공VS희망타 유리한 곳은?

3기 신도시로 조성되는 '인천계양 테크노밸리 공공주택지구'는 인천 계양구 귤현동·동양동·박촌동·병방동·상야동 일원 33만1,714㎡을 개발하는 사업이다. 주택은 분양과 임대를 포함해 총 1만7,289가구가 공급되며, 거주 인구는 3만8,996명으로 계획됐다. 사업시행을 맡은 인천시와 한국토지주택공사(LH), 인천도시공사 등은 오는 2026년 사업을 마무리할 예정이다. 

이번 사전 청약은 공공분양(A2블록) 709가구, 신혼희망타운(A3블록) 341가구 규모로 진행된다. 본청약은 오는 2023년 10월 중순, 입주는 2026년 2월경 예정돼 있다.

인천계양은 다른 지역과 달리 '거주 기간' 문턱이 낮다. 우대 조건은 입주자모집공고가 발표된 16일 현재 인천시에 거주하고 있으면 적용된다. 다른 지역의 경우 수도권에서 6개월에서 1년 이상, 최대 2년까지도 거주기간이 필요한 것과 비교된다. 쿼터제로 배정되는 물량도 경기권보다 많아, 서울 또는 경기도 거주민도 결코 불리하지 않은 조건이다. 

신혼부부는 두 단지 모두 청약이 가능하지만, 중복 청약 및 교차청약은 엄금이다. 당첨자 발표일이 오는 9월 1일로 같아, 이 경우 모두 무효처리되기 때문이다. 다른 지역의 사전 청약들도 마찬가지다. 한 곳만 가능한 만큼, 맞춤형 전략이 필요할 것으로 보인다. 

특별공급 신청자는 자녀 등이 없어 가점이 낮다면 '생애최초'를 노려보는 것도 방법이다. 생애최초는 민간보다 공공이 배정되는 비중이 클 뿐더러, 요건이 까다로운 다른 특공 유형과 달리 추첨제가 적용된다. 한편, 공공분양에는 신혼희망타운에는 없는 전용 74㎡와 84㎡가 소량 공급돼 눈치 싸움이 치열할 것으로 보인다.

일반 공급의 경우, 청약 통장 납입기간이 길수록 유리하다. 국민주택은 청약 통장 납입액이 많은 순으로 당첨되는데, 납입액은 월 최대 10만원까지만 인정된다. 이전의 사례를 보면 20년 이상 청약저축을 보유한 중장년층의 당첨확률이 높을 것으로 보인다.

한편, 사전청약에 당첨되더라도 다른 아파트 청약이 가능하다. 다른 곳에 당첨되면 사전청약은 취소되지만, 당첨권을 보험 삼아 원하는 민간분양에 도전하는 것도 방법이다. 특히 인천계양의 경우 토지보상이 60% 수준으로, 추후 공급이 늦춰질 가능성도 지적된다. 입주예정자들은 입주 예정일을 기준으로 전세 계약과 자금 마련 계획을 세워두기 때문에, 추후 사업이 지연될 경우 혼란이 발생할 수 있다.

고분양? 낮기는 한데...

인천 계양의 예정 분양가는 3.3㎡(평)당 1,400만원이다. 사전청약의 분양가는 본청약 당시를 기점으로 산정돼 확신할 수는 없지만, 일단은 보금자리론 대출이 가능한 6억원 이하인 점이 주목된다. 주택형별로 A2블록 ▲전용 59㎡ 3억5,628만원 ▲ 전용 74㎡ 4억3,685만원 ▲전용 84㎡ 4억9,387만원, A1 블록  ▲전용 55㎡ 3억3,980만원로 책정됐다. 발코니 확장비는 미포함이다.

민간분양된 단지들과 비교하면 약 15% 가량 낮은 가격이다. 최근 민간분양된 '계양하늘채파크포레'는 3.3㎡당 1,600만원선에 책정됐고, 추후 분양되는 '힐스테이트자이계양' 등도 비슷한 수준에 공급될 것으로 예정된다. 또한 인근의 10년차 아파트들은 전용 84㎡ 기준 4억5,000만원~6억원에 실거래되고 있다.

주변 시세의 75~95% 수준으로 분양가가 책정된 셈이다. 추후 집값 상승분이 반영된 것으로 보이지만, 당초 60~80% 수준으로 낮추어 공급하겠다고 밝혀 기대보다 못하다는 평가다.

전매제한과 거주의무 기간은 본청약 당시, 주변시세 대비 분양가에 따라 결정된다. 만일 80~100% 수준이라면 각각 6년, 3년이며, 60% 이하로 저렴하다면 8년, 5년이다.

부천대장과 이웃, 자족도시 강조

인천계양 지구는 서울~부천~인천을 잇는 수도권 서부지역 요충지로 조성된다. 정부는 여의도공원 4배 규모의 공원·녹지(전체 면적의 27%), 판교 테크노밸리 1.7배 규모의 일자리 공간(전체 면적의 22%) 등 자족ㆍ녹지 비중을 대폭 반영할 예정이다. 여기에 ▲보행특화도시 ▲창의혁신도시 ▲아이돌봄교육도시 ▲스마트시티 등 4가지 특화전략을 적용할 방침이다.

지리 여건을 살펴보면, 지구 서측에 교통망이 몰려 있다. 인천도시철도 1호선 박촌역과 함께 수도권 제1순환고속도로와 서부간선도로 등이 위치한다. 남측으로는 서운산단과 계양산단(예정)이 있고, 지구 밖 북동측에 김포공항이 인접한다. 또한 남동측에는 또 다른 3기 신도시인 부천대장 공공주택지구가 예정돼 있다.

인근에 개발 계획이 많은 것은 장점으로 꼽히지만, 그런 만큼 일정 기간 소음과 분진 등 거주환경의 불편함이 예상된다. 또한 남동측으로 하수처리시설, 폐기물소각시설 등 부천시 환경기초시설이 약 1.6km 거리에 자리한 점도 살펴할 점이다.

교통망의 경우 철도망 신설이 없는 것이 단점이지만, 불편함이 없도록 김포공항역~계양지구~대장지구~부천종합운동장을 잇는 S-BRT가 계획돼 있다. 주변 철도노선(5·7·9호선, 공항철도, GTX-B 등)으로의 원활한 연결이 가능한 교통망도 구축될 계획이다.