“집주인입니다. 세입자가 갱신요구권을 행사하지 않겠다고 해서 건물을 팔았습니다. 산 사람에게 집을 넘겨주어야 할 상황인데 세입자가 갑자기 갱신요구권을 행사 하겠다고 합니다. 갑자기 말을 바꾼 세입자를 내보낼 방법이 있나요?”

임대차 계약이 끝나는 날짜에 맞추어 건물을 파는 집주인들이 수두룩하다. 정작 임대차계약이 끝나는 날이 되면 세입자가 집을 비워주지 않아 마음 고생하는 사례도 많다. 이럴 때를 대비해 제소전 화해를 미리 해 둔다면 안전한 건물매매를 할 수 있다.

제소전 화해란 민사분쟁 시 당사자 간 분쟁이 소송으로 번지는 것을 막기 위해 소송 전에 법관 앞에서 화해 조서를 받는 제도다. 확정 판결과 같은 효력을 가지기 때문에 약속이 지켜지지 않는 경우 조서를 기초로 강제집행이 가능하다. 제소전 화해는 당사자 간 동의 아래 합의된 내용으로 작성한다.

실무에서 제소전 화해조서는 임대차관계에서 많이 활용된다. 약속이 지켜지지 않을 경우 강제집행을 할 수 있는 집행력을 가지고 있기 때문에 서로 말 바꾸기를 할 수 없다.

제소전 화해가 없다면 세입자는 말바꾸기를 할 수 있다. 주택임대차보호법 제10조에 ‘임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다’고 규정하고 있기 때문이다. 실제로 임차인에게 불리한 약정을 할 경우 주택임대차보호법 제10조에 의해 무효라는 판례도 있다(대법원 91다366130 등).

지난 해 7월 개정된 주택임대차보호법에서 규정된 갱신요구권을 가지고도 세입자의 말바꾸기 사례가 일어난다. 세입자가 갱신요구권을 행사하지 않겠다고 해서 임대차계약이 끝나는 날짜에 맞추어 건물을 팔 계획을 세웠는데 정작 만료일에 세입자가 갱신요구권을 행사하겠다며 말을 바꾸는 경우이다.

세입자는 자신의 사정이 급하면 집주인의 사정을 돌아보지 않는다. 앞서 ‘갱신요구권을 행사하지 않고 나가겠다’ 고 한 약속은 임차인에게 불리한 것이므로 무효가 될 확률이 높다. 세입자의 말 바꾸기가 정당한 것이 된다는 설명이다. 집을 팔 사람이나 살 사람은 실로 난감한 상황이 되어버리는 것이다.

세입자가 갱신요구권을 행사하지 않고 집을 비워주겠다고 할 때 제소전 화해 조서를 성립해 두었다면 이야기가 달라진다. 세입자는 말 바꾸기를 할 수 없다. 제소전 화해조서의 효력은 대법원 확정판결과 같이 강력하기 때문이다.

세입자가 있는 상황에서 건물을 매매할 계획이 있다면 어떻게 대처해야 현명할까. 제소전 화해를 염두에 두고 일을 진행해야 한다. 세입자와 원만한 합의가 우선이다. 제소전 화해는 세입자의 동의 없이 할 수 없기 때문이다. 기간이 만료될 때 건물을 비운다는 취지의 제소전 화해 신청서를 법원에 접수하면 된다.

법원에서 제소전 화해조서가 성립되었음에도 불구하고 세입자가 약속을 지키지 않고 건물을 비워주지 않으면 어떻게 될까. 제소전 화해조서를 가지고 강제집행을 하면 된다. 집행문부여 신청 후 집행문을 발급받고 관할법원 집행관실에 부동산인도 강제집행을 신청하면 강제로 내보 낼 수 있는 것이다.

현실에서는, 자신의 동의하에 법원에서 제소전 화해 조서를 성립시켜 놓고 약속을 지키지 않는 경우는 거의 없다. 효력이 강력하기 때문이다. 이 처럼 제소전 화해는, 약속이 잘 지켜지기 때문에 상호간에 신뢰를 쌓는 효과도 있다.