[이코노믹리뷰=이소현 기자] 오는 7월을 시작으로 3만여 가구 규모의 사전청약이 본궤도에 오른다. 무주택자에겐 단비 같은 소식이다. 수도권에선 주택 부족이 이어지는 가운데, 분양가가 주변 시세보다 최대 30% 저렴한 3기 신도시가 공급되면서다. 하지만 입주시기가 불명확하다는 위험성이 크고, 소득 수준과 공급 지역에 따라 청약 조건도 각기 달라 주의가 요구된다. 성공적인 '내 집 마련'을 위한 맞춤형 전략 수립이 필요한 시기다.

사진=이코노믹리뷰 박재성 기자
사진=이코노믹리뷰 박재성 기자

올해 사전청약을 통해 수도권에서 분양되는 물량은 총 3만200호다. 오는 7월 3기 신도시인 인천계양지구를 포함한 4,400호를 시작으로 본격 시작된다.

10월에는 가장 규모가 큰 택지지구인 남양주왕숙의 1,400호와 함께 총 9,100호가 공급된다. 11월에는 서울 접근성이 좋아 수요가 몰리는 하남교산(1,000호)을 비롯해 4,000호, 12월에는 GTX-A노선 호재가 있는 고양창릉(1,700호) 등 1만2,700호가 접수를 받을 예정이다.

사전청약은 100% 공공분양 물량으로 공급된다. 서울·경기·인천 지역의 무주택자라면 접수할 수 있다. 반드시 해당 지역에 살아야 기회가 돌아오는 것은 아니다. 3기 신도시를 포함해 개발면적 66만㎡ 이상의 대규모 택지개발은 50%만 거주자 우선 공급으로 배정된다. 나머지는 쿼터제로 수도권에 거주하면 접수 가능하다. 서울에 거주하는 경우에도 고양창릉 등 경기권의 알짜 단지를 접수할 수 있는 셈이다.

입주시기 미정···사전 청약은 '보험'

다만 사전청약은 입주시기가 불명확한 물량이 많다. 특히 많은 주목을 받고 있는 3기 신도시는 토지보상에 발목이 잡히고 있다. 하남교산은 토지보상율이 85%까지 올라섰다. 반면 인천계양은 지구단위계획 수립도 이뤄졌지만, 이달초 기준 토지보상율은 60%에 머물고 있다. 나머지 남양주왕숙, 고양창릉,  부천대장은 하반기 들어서야 보상 계획이 수립될 예정이다. 사전청약은 본청약 전의 선택지로 보고 차선책 마련이 필요하다는 이야기다.

전문가는 사전청약에 당첨되도 본청약을 신청할 수 있는 이점을 살려, 적극적으로 청약을 접수해야 한다고 조언했다. 

권일 부동산인포 리서치팀장은 "3기 신도시를 기다린다는 것은 굉장한 리스크다. 원하는 지역에 원하는 물량이 아니라고 한다면 막연히 기다릴 수 있는 상황이 아니다"면서 "3기 신도시 외에도 태릉과 같은 택지개발도 문제가 되고 있다. 실질적으로 분양 자체뿐 아니라 입주 시기도 불투명한 상황이다. 적극 청약해야 한다"고 전했다.

신혼 특공 러시, 숨은 주인공 '생애최초'

이번 사전청약으로 신혼부부에게 대거 기회가 돌아갈 것으로 보인다. 올해 사전청약 물량 가운데 절반에 가까운 1만4,000가구가 신혼부부 특별공급으로 공급된다. 공공분양 전체로 보면 85%가 특별공급에 해당되며, 이 중 25%가 신혼부부 물량으로 배정된다. 다만 올해는 결혼을 앞둔 무주택자들의 주거 안정을 위해 신혼부부 공급을 앞당긴 것으로 보인다.

특히 이번 사전청약 물량 중 유일하게 서울 지역에서 공급되는 '동작구수방사'(442가구) 또한 올해 공급되는 200가구 전량이 신혼부부에 배정됐다. 동작구 본동에 공급되는 해당 아파트는 여의도공원과 노들역·노량진역이 인접한 '한강변' 입지다. 입주는 2024년 2월 예정으로, 정부 부지에 건설돼 사업 지연 가능성이 낮다. 신혼희망타운인 만큼 전용 55㎡의 소형면적으로 구성되지만, 분양가 상한제가 적용돼 치열한 경쟁이 예상된다.

공공분양의 또 다른 수혜자는 '생애최초' 특별공급이다. 국민주택에서 해당 유형이 차지하는 비중은 25%에 달한다. 공공택지에 공급되는 민영주택은 15%, 민간택지의 경우에는 7%에 불과한 것과 비교된다. 가점제로 운영되는 신혼부부는 자녀가 3명 이상인 경우 만점(3점)을 주는 것으로 입주자 선정순위에 기준을 두고 있다.

반면 생애최초는 소득이 도시근로자 월평균 소득 100% 이하라면, 물량의 70%는 추첨의 방식으로 입주자를 선정한다. 자녀가 없고 결혼한 지 오래된 부부에게도 당첨 기회가 주어지는 셈이다.

김병기 리얼하우스 분양평가 팀장은 "생애최초를 강조하고 싶다. 우선 공공분양으로 공급되는 국민주택은 25%까지 적용돼 훨씬 비율이 높다"면서 "(기관 제외) 특별공급은 일반공급 1순위와 중복 청약이 가능하다. 만일 특별공급이 당첨되면 1순위는 자동으로 취소되기 때문에 중복해서 신청해보는 것도 방법"이라고 전했다. 단, 동일 블록이 아닌 동일 단지에 중복 및 교차청약 시 모두 무효 또는 부적격 처리돼 주의해야 한다.

이외에도 특별공급은 제도가 복잡해 부적격 당첨되는 경우가 많다. 특히 소득수준에 주의해야 한다. 특별공급은 월평균소득이 도시근로자 평균 130%(배우자 소득 있을시 140%)이하여야 한다. 3인 이하 가구를 기준으로 월 783만원(140%는 844만원)을 넘지 않아야 신청할 수 있다. 분양업계 관계자는 "특별공급에서 가장 많이 부적격되는 경우는 소득 기준"이라면서 "부적격되면 피해가 막심하기 때문에 반드시 확인해야 한다"고 전했다. 

일반 공급, 추첨제 '0'···차라리 통장 갈아타야

일반 공급은 공공분양 전체의 15%를 차지하며, 납입 기간이 길수록 유리하다. 순위순차제를 적용해 청약 통장 납입앱이 많은 순으로 결정하는데, 납입액은 월 최대 10만원까지만 인정되기 때문이다. 한편, 지난해 3월 분양한 과천 지식정보타운의 '제이드자이'의 당첨 커트라인(최저 납입인정액)은 59A㎡의 경우 거주지에 따라 2,170만~2,336만원이었다. 국민주택을 분양 받을 수 있는 '청약저축'을 22년 이상 보유한 40대 이상 청약자에게 유리한 셈이다.

만약 납입기간이 길지 않고 특별공급도 노릴 수 없다면, 이번 사전청약의 혜택을 받을 가능성은 거의 없다. 공공분양의 일반공급은 모두 소형 주택으로, 올해 추첨제 물량은 '0'이다. 물론 공공택지 내 민간분양주택은 20% 이상이 85㎡ 초과로 공급돼 추첨제 물량이 있다. 하지만 본청약과 함께 민간분양이 개시돼야 공급이 시작된다. 물량도 많지 않은데 분양 시점까지 확실치 않아 위험성이 크다.

청약통장을 과감하게 바꾸는 것도 전략이다. 특히 청약저축을 보유하고 있지만, 납입기간이 길지 않다면 갈아타기가 필요하다. 청약저축은 공공주택만 신청 가능하지만, 주택청약종합저축은 민간과 공공 모두 가능하다. 청약예금·청약부금의 경우에는 기존에는 민영주택에만 사용이 한정됐지만, 2.4 공급대책으로 도심에 공급되는 공공분양의 경우에는 신청을 할 수 있도록 제도가 변경될 예정이다.

권일 팀장은 "(청약이 불리한 경우) 나오는 물량을 중심으로 적극 나서야 한다. 청약 통장도 미리 변경해야 한다"면서 "특히 청약 가점이 낮다면 처음부터 추첨제 물량을 노리면서 당첨 기회를 늘리는 편이 낫다. 확실한 쪽으로 접근하면서 먼저 나오는 물량을 시도해보고, 그 뒤에 3기 신도시에 접근해도 늦지  않다"고 전했다.