“세입자입니다. 임대차 계약기간이 끝났을 때 저는 임대차보호법에 따라 계약갱신을 요구했어요. 하지만 집주인은 자신이 실 거주 하겠다며 갱신을 거절했습니다. 시간이 지나 이전 전셋집을 보니 집주인이 아니라 다른 사람이 살고 있었습니다. 속은 것 같아 충격이 큽니다. 집주인을 상대로 손해배상청구소송을 할 수 있나요? 배상금액은 얼마나 받을 수 있나요?”

지난 해 7월. 이른바 임대차 3법이라는 이름으로 주택임대차보호법이 개정되었다. 세입자에게는 처음계약이 끝날 때 2년을 더 살 수 있는 계약갱신요구권이 주어졌다. 집주인에게는 예외적으로 자신이나 직계가족이 실 거주 할 때는 이를 거절할 수 있는 권리를 주었다.

문제는 실거주 한다고 해 놓고서 다른 사람이 살고 있는 경우다. 집주인이 다른 세입자를 받을 목적으로 기존세입자의 계약갱신요구권을 거절하면 기존 세입자는 억울해 질 수 밖에 없다. 집주인의 거짓말로 법이 정한 갱신요구권이 박탈되었기 때문이다.

이럴 때 세입자는 집주인을 상대로 손해배상청구소송을 할 수 있다. 주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 이 경우를 두고 세입자가 입은 손해를 집주인이 배상하도록 규정하고 있다.

이 때 세입자가 받게 될 손배해상 금액의 기준은 어떻게 정해질까. 위의 5항에 이은 6항은 보상 기준을 다음과 같이 3가지로 규정하고 있다. 조문을 먼저 보고, 조문에 따른 현실적인 대응책 설명을 이어간다.

주택임대차보호법 제6조의3. 제6항

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

조문에서 보는바와 같이 세입자가 손해배상을 받을 수 있는 금액은 다음 세 가지 중 큰 금액으로 결정된다.

① 기존 월차임 3개월분

② 집주인이 제3자에게 임대한 금액과 기존 갱신거절 당시 월차임간의 차액 2년분

③ 임차인이 입은 손해액이다.

만약 집주인으로부터 실 거주 이유로 갱신거절 통보를 받아 다른 곳에 이사를 갔는데, 제3자가 들어와 살고 있다면 세입자들은 어떻게 대처해야 현명할까. 먼저 위의 6조6항은 ‘합의가 이루어지지 않는 한’ 이라는 단서가 달려있음에 주목해야 한다. 먼저 합의를 시도한 후 합의가 안 되면 소송을 통해 위 3개 중 큰 금액으로 손해배상을 받을 수 있다.

소송은 증거가 중요하다. 집주인이 제3자에게 임대했음을 입증해야 한다. 제3자에게 임대를 준 것인지 확인하는 방법은 주민센터에 가서 확정일자 정보열람을 신청하면 된다.

입증이 된다면 집주인과의 합의를 위해 문자나 내용증명 등을 보내 ‘제3자에게 임대를 한 것이 정당한 이유가 있는 것인지 확인해 달라’고 요청해야 한다. 집주인 측의 입장에서 당초 실거주계획이 변경된 데에 정당한 이유가 있다면 손해배상책임을 물을 수 없기 때문이다. 정당한 이유가 없는 것으로 판단된다면 합의를 시도하고, 합의가 안 되면 손해배상청구 소송을 하면 된다.

하지만 현실성도 염두에 두어야 한다. 주택임대차 3법으로 인한 손해배상청구소송은 세입자에게 인정되는 금액이 적을 수 있기 때문이다. 따라서 승소하더라도 승소금액이 크지 않다면 소송 실익이 적다. 바로 소송을 제기하기보다는 내용증명서 등으로 사안을 원만히 해결하는 것이 유리할 수 있다.