[이코노믹리뷰=우주성 기자]  지난해 전체 오피스텔 시장은 다른 상업용 부동산과 마찬가지로 거래량과 가격이 전반적으로 상승했다. 주거용 오피스텔이 종합부동산세와 양도세, 취득세 과세 대상에 포함됐지만 지난해까지는 별다른 영향을 주지는 못했다는 분석이다. 주택시장 규제 강화와 저금리로 인한 유동성 증가로 오피스텔 투자 수요가 늘어난 것이 주 원인으로 분석된다.

오피스텔 전월세 시장 규모도 지속 상승 중이다. 국토교통부 등에 따르면 지난해 3분기 누적 전월세 거래량은 지난해 같은 기간보다 12% 가량 증가했다. 한편 전월세 거래에서 전세가 차지하는 비중은 보합세로 돌아섰다. KB경영연구소는 “지난해 전세 거래 비중이 55%를 기록하며 보합세로 전환됐다. 주택 임대차 규제로 수익률이 높은 월세로 전환하려는 시장 변화가 반영된 것으로 판단된다”고 분석했다.

과세로 인한 보유 부담과 전월세 전환율 규제로 오피스텔의 실질 투자 수익률은 향후 하락할 것이라는 것이 전문가들의 견해다. 투자 목적의 오피스텔 수요 역시 올해를 기점으로 기세가 꺾일 것으로 예상된다. 치솟는 임대료도 오히려 시장 불안 요소로 꼽히고 있다. 임대차 2법 시행 등으로 오피스텔 임대 수요가 상승하면서 오피스텔의 전세가율(매매가격 대비 전세 가격 비율)은 이미 지난해 사상 최고치를 경신한 상황이다. 향후 전세가격이 매매가격을 역전하는 ‘깡통 전세’ 물량도 시장에 속출할 가능성이 있다는 것이 KB경영연구소 관계자의 설명이다.

지난해와 마찬가지로 올해 역시 중소형 면적의 오피스텔이 수익을 견인할 가능성이 크다. 한국부동산원에 따르면 소형 면적의 오피스텔 평균 수익률이 가장 높다. 지난해 12월 기준 전국 전용면적 40㎡ 이하의 오피스텔 수익률은 5%를 넘겼지만, 전용면적 40~60㎡ 4.5%대와 60㎡~85㎡ 이상 면적의 오피스텔은 4% 남짓한 수익률에 그쳤다.

중소형 평형의 강세는 지역별 오피스텔 매매시장에서도 확인할 수 있다. 지역 별로 보면 수도권 중 경기도의 오피스텔의 매매가격이 크게 상승했다. KB경영연구소에 따르면 경기도의 경우 50㎡ 내외의 중소형 규모 오피스텔 공급이 많았다는 점이 매매가격의 상승폭을 키운 한 요인이다. 중소형 전용면적의 경우, 아파트 대체 상품으로 젊은 층에서 선호가 높기 때문이다. 실제 서울의 경우 지난해 전체 오피스텔 공급물량에서 해당 전용면적이 차지하는 비중이 60% 이하였던 반면, 경기의 경우 전체 공급물량의 83%가 전용면적 50㎡ 내외의 중소형 오피스텔이었다. 특히 주거난이 심각해지면서 아파트를 대체할 수 있는 중소 주거형 오피스텔의 몸값이 상승했다는 평가다.

올해 오피스텔 공급 물량이 크게 줄어드는 점 역시 투자자들이라면 눈여겨볼 필요가 있다. KB경영연구소에 따르면 올해 오피스텔의 공급 물량은 약 5만7000호 수준이 될 것으로 보인다. 지난 3년간의 연평균 공급물량인 8만7000여호에 비하면 상당히 낮은 수준이다. KB경영연구소는 “공급물량과 함께 신규 분양 물량이 줄어들고 있다는 점을 감안하면, 중장기적으로 수급 불균형에 따른 새로운 투자 기회 역시 존재할 것으로 예상된다”고 언급했다.

경기심리와 직결되는 상가 시장의 경우, 올해 역시 여러 악재로 전망이 밝지만은 않은 상태다. 우선 전국적으로 상가 공실률이 계속 상승하고 있다. 한국 부동산원에 따르면 지난달 28일 기준 지난해 4분기 전국 중대형 상가의 공실률은 12.7%를 기록했다. 이는 지난해 1분기의 11.7%보다 1%포인트 가량 공실률이 추가 상승한 것이다. 특히 소규모 상가에 미친 영향은 더 강해, 같은 기간 공실률이 1.5%포인트 상승했다. 서울 역시 같은 기간 중대형 상가의 공실률이 0.9%포인트 상승한데 반해 소규모 상가는 3.5%포인트나 늘었다.

상가별 임대료가 하락하면서 상가 수익률은 더욱 악화될 조짐을 보이고 있다. 지난해 4분기 기준 중대형 상가 임대료는 전년 동분기보다 2.6% 하락했고, 소규모 상가 역시 같은 기간 2.7% 가량 임대료가 줄었다. 전국 상가 평균 권리금 역시 지난해 3분기 말 기준 전년 동기보다 4.7% 가량 떨어졌다.

공급 물량 역시 상가 투자자들에게 호의적이지 않다. 지난해 수도권 일대의 상가 등에 대한 건축허가면적이 증가세로 다시 돌아서면서 추가 공실 우려가 커지는 상황이다. KB경영연구소에 따르면 지난해 3분기 상가 건축허가면적은 전년 동기보다 19% 가량이나 증가했다.

KB경영연구소는 “임대료, 공실 등 상가 임대 관련 지표들이 악화되고 있다. 임대 수요가 충분치 않은 상황에서 발생하는 공급 증가는 추가적인 공실 증가와 임대료 하락으로 이어질 수 있다. 자산 가격 역시 영향을 받을 것”이라고 설명했다.

지난해 상가 시장의 주요 특징 중 하나는 주택가를 중심으로 한 골목 상권의 강세였다. 오피스 수요에 기반한 오피스 상권과 유동인구에 의존하는 대형 상권이 주춤했던 반면, 소비반경이 줄어들면서 배후수요를 갖춘 주택가 인근 상권이 활성화된 것이다. KB리브부동산이 지난해 12월 3일부터 7일까지 주요 상권의 중개업소 대표 206명을 대상으로 설문조사한 결과에 따르면 상권 유형별 임차 물건 증감에서도 뚜렷한 차이가 확인되고 있다. 유형별로 임차 물건이 증가했다는 응답은 오피스 배후상권에서 41.2%로 가장 높았다. 반면 주택가 배후 상권은 유형 중 가장 낮은 응답률인 38.5%에 그쳤다.

이런 골목상권의 강세는 올해에도 계속 이어질 가능성이 크다는 것이 전문가의 설명이다. 해당 설문조사에 따르면 올해 공실증가 가능성이 높은 상권 유형은 오피스 배후 상권, 주택가 배후 상권, 중심 상권 순인 것으로 조사됐다. KB경영연구소는 “전체적으로 오피스 배후 상권에 대해서는 임대 여건이 나빠질 것으로 보는 의견이 많았다. 중심 상권의 경우 임대료가 하락할 것이라는 전망이 지배적이다”고 언급했다. 이어 “코로나19 이후 재택근무 등이 늘고 회식 등이 줄어들면서 오피스 배후 상권이 큰 타격을 입었다. 반면 주택가 배후 상권의 경우 상대적으로 코로나19의 영향이 크지 않아, 공실 발생 등에 따른 매물 증가가 크지 않은 것”이라고 설명했다.