[이코노믹리뷰=우주성 기자] 지난 16일 신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19)으로 세계 경제의 불확실성이 증대되면서 한국은행이 기준금리를 0.5%포인트 전격 인하했다. 연 0.75%의 본격적인 제로 금리시대에 들어선 것이다. 한편에서는 시중 유동성 증가로 인한 부동산 시장의 향방에 대한 관심 역시 커지고 있다. 저금리로 인한 부동산 간접투자 등의 배당 수익에 대한 수요 역시 더욱 높아지는 상황이다.

부동산 간접투자 시장이 성장하면서 새로운 기술에 기반한 다양한 부동산 간접투자 방식도 파생되고 있다. 지난해 12월 금융위원회에서 혁신금융서비스로 지정한 부동산 유동화 수익증권이 대표적이다. ‘커피 한잔으로 건물 지분을 소유할 수 있다’는 해당 기술의 핵심은 무엇인지, 리츠 등 기존의 간접투자 방식과는 어떤 점이 다른지 살펴봤다.

부동산 디지털 유동화 수익증권이란

‘부동산 디지털 유동화 수익증권(DABS·Digital Asset Backed Securities)’은 건물 등 부동산을 거래소에 상장하고 해당 건물의 지분을 디지털 수익 증권으로 변환 후 주식처럼 사고 팔 수 있는 것을 말한다.

건물 소유주가 부동산 증권 거래소(카사코리아)에 건물을 상장 신청하면 거래소는 감정평가법인 등을 통해 건물의 가격을 감정받는다. 거래소는 감정 금액만큼 공모를 시작하고 투자자들이 출연한 공모자금은 건물주에게 전달된다. 이후 건물 소유권을 이전받은 신탁사가 부동산 수익증권을 발행한다. 투자자들은 투자금액만큼 지분을 디지털 수익증권으로 배분받고 이를 주식처럼 마음대로 사고 팔면 된다. 거래과정은 블록체인 등을 운영하는 거래소에 투명하게 기록되며 은행도 공동으로 기록한다.

기존의 자본시장법 등에 따르면 금전 신탁에 한해서만 수익증권 발행이 가능했다. 부동산 신탁계약을 통한 수익증권 발행은 불가능했지만 금융위원회가 ‘금융규제개혁 샌드박스’로 해당 서비스를 선정하면서 한시적으로 부동산 신탁 형태의 수익증권 발행이 가능해진 셈이다.

‘카사코리아’의 관계자는 “해당 서비스는 금융위원회의 금융혁신서비스로 지정된 신사업이다. 금융위원회의 규제샌드박스 제도를 통해, 자본시장법 상 특례를 받아 국내에서 처음 선보이는 서비스다”라고 밝혔다.

DABS, 커피 한잔 값으로 빌딩지분 보유

이런 부동산 유동화 수익증권이 기존의 간접투자 방식과 가장 다른 점은 유동성이 뛰어나 적은 투자금액으로 훨씬 편리한 투자가 가능하다는 점이다.

부동산 펀드의 경우 대부분 수백만원 이상의 최소 투자금액이 있거나 약정기간 내 처분이 어렵지만 부동산 수익증권의 경우 5000원부터 부동산 지분에 대한 투자가 가능하다는 장점이 있다는 것이 업계 관계자의 설명이다.

부동산 펀드는 2차 거래 역시 불가능하고 가입 과정도 복잡한데 반해 부동산 유동화 수익증권의 경우 그런 단점이 거의 없는 편이다.

리츠(REITs)와 비교해도 부동산 유동화 수익증권의 특징은 두드러진다. 리츠와 부동산 유동화 수익증권의 가장 큰 차이점은 투자자가 직접 투자하는 대상이 다르다는 점이다. 리츠는 부동산투자회사가 투자자에게 자금을 모집하고 다른 부동산에 투자하는 방식이다. 투자자는 결국 리츠 법인에 투자하는 셈이다. 부동산 유동화 수익증권은 투자자가 직접 어떤 부동산에 투자할지 결정할 수 있다는 점이 결정적 차이다.

카사코리아의 한 관계자는 “부동산 유동화 수익증권의 경우 ‘앱’ 등 플랫폼을 통해 간편하게 직접투자가 가능하다”면서 “투자자 거래소에 상장되는 부동산 중 원하는 부동산을 직접 골라 투자할 수 있다. 거래 단위도 소액부터 가능하며 2차 거래는 물론 언제든지 사고 팔 수 있다”고 말했다.

거래 자체도 리츠보다 비교적 간편하다는 것이 업계 관계자의 지적이다. 리츠에 투자하기 위해서는 주식거래를 위한 전용 앱과 주식 계좌가 필수인데 반해 카사코리아가 준비하는 서비스는 앱 자체로 회원가입, 계좌개설을 통해 건물에 대한 정보 확인이나 투자 참여가 가능하다.

카사코리아 관계자는 “상업용 부동산 중 임차인이 상주하는 ‘오피스 빌딩’을 상장시킬 계획이다. 현재 중소형 상업용 부동산에 대해서 주 상장 대상이다”고 밝혔다.

부동산 수익증권의 경우 소액투자가 가능한 점에서 이미 젊은 층을 비롯해 여러 연령대 수요자들의 문의가 이어지고 있다고 업계 관계자는 말했다. 해당 관계자는 “수익률과 어느 지역의 부동산 건물에 서비스를 오픈할 것인지에 대한 문의가 상당히 많다”면서 “재테크에 관심이 많은 20~40대는 물론 부동산 거래에 큰 관심을 갖고 있는 50~60대도 아우르는 서비스다. 오픈 소식을 기다리는 수요자들이 연락처 등을 남기면서 추가 정보를 얻고자 문의하고 있다”고 말했다.

신용상 한국금융연구원 선임연구위원은 “부동산 DABS 거래소의 출현은 그 동안 기관투자자 및 소수의 고액자산가에게 집중되었던 우량 부동산 투자기회를 블록체인을 통한 디지털 혁신을 통해 개인투자자 영역으로 확대시키고 있다”고 말했다. 신 연구위원은 “일반 개인투자자들의 대체투자 수요를 충족시킬 수 있는 계기이자 블록체인 분야를 비즈니스 모델로 연결시켜 수익을 창출하는 셈”이라며 “디지털 금융 확대 및 새로운 부동산 간접투자시장 생태계 조성으로서의 의의를 지니는 것”이라고 평했다.

일진보한 간접투자시장 연 힘, ‘블록체인’, 안정성·투자 신뢰 확보 숙제 

올해 2분기에 본격적인 서비스가 실시되면 이용자들은 카사코리아의 앱에서 신원인증과 비대면 계좌개설을 통해 디지털 부동산 수익증권인 소액으로 DABS를 자유롭게 거래할 수 있게 된다. 플랫폼내에서 이뤄지는 공모 발행부터 투자자들 거래내역까지 블록체인 상에 기록된다는 것이 해당 관계자의 설명이다.

카사코리아 관계자는 “DABS 유통 플랫폼에 프라이빗 블록체인인 하이퍼레저 패브릭을 접목해 실시간 거래를 구현했다. 미국 나스닥과 호주, 홍콩 거래소들이 블록체인 기반 청산결제시스템을 통해 거래 효율성을 높인 것과 유사한 맥락이다”라고 답했다.

거래소인 카사코리아는 협력사들과 함께 블록체인 노드를 공동으로 운영하게 된다. 블록체인 기술의 특장점인 ‘분산원장’ 솔루션을 통해 거래내역을 투명하게 기록하고 관리하기 위함이다.

해당 관계자는 “이미 정보보호 국제보호인증을 취득한 상태로, 국제적인 기준의 보안능력은 갖춰져 있는 상태다”라고 덧붙였다.

제도 완화와 간접투자 시장 활성화로 카사코리아 이외에도 블록체인 기술을 활용한 유사한 형태의 플랫폼들이 올해 상반기에 그 모습을 드러낼 예정이다. 한국금융연구원에 따르면 핀테크 업체인 ‘루센트블록’ 역시 대전 지역의 건물 등을 대상으로 유사 형태의 부동산 수익증권 거래 플랫폼을 샌드박스로 신청한 상태다. 블록체인 기반 융합 솔루션 업체인 ‘블루웨일’ 또한 해외 부동산을 목표로 2020년 상반기 중에 부동산 자산공유 플랫폼을 준비하고 싱가포르 호텔 등과 1200억원 상당 규모의 DABS 발행 계약을 체결한 것으로 알려졌다.

이렇듯 부동산 간접투자 시장에서 잠재력을 인정받고 있는 부동산 유동화 수익증권이지만, 시장에서 검증되기 위해서는 안정성 확인과 투자자들의 신뢰 확보라는 숙제를 풀어야 한다고 전문가들은 지적한다.

신용상 한국금융연구원 선임연구위원은부동산 DABS 활성화의 관건은 리스크 관리에 있다고 강조하고 있다. 신 연구위원은 “부동산 대체투자 수익률이 하락할 가능성에 대비해 역시 관련한 모니터링 강화와 사전적 리스크 관리의 필요성이 높다”고 지적했다.

이를 위해 신 연구위원은 DABS 근거자산의 지역별·물건별·상품별 유효 정보의 확보방안 마련이 필요하다고 역설했다. 또 신 연구위원은 “부동산 DABS 사업의 소비자보호 및 위험관리에 대해서는 사업자가 관련 방안을 자체적으로 마련하여 준수토록 하고, 이를 혁신금융서비스 지정시 적합성 여부 판정에 반영할 필요가 있다”고 지적했다.