4.1대책 이후 두 달

꿈쩍 않던 부동산 시장 움직였다

4월 1일 정부의 부동산대책이 발표되자 시장은 환영했다. 침체 일로에 있던 부동산 시장에 소비자, 공급자, 정부 모두 모종의 변화가 필요하다는 데에 공감하고 있었기 때문이다. 정부는 양도세 감면 혜택을 필두로 거의 20여 개 부문에 걸친 전 방위적인 대책을 내놓았다. 세제·금융·공급·규제개선 분야를 총망라하는 4.1대책을 두고 시장에서 '종합선물세트'라는 평가가 나온 이유다.

시장의 반응은 양도세 면제 기준이 완화되면서 본격화됐다. 당초 정부는 1세대 1주택자가 보유한 ‘85 ㎡ 이하이면서 9억원 이하’ 기존 주택을 매입한 사람에게만 5년간 양도세를 면제해 주기로 했다. 그러던 것을 원안이 지난 4월 열린 여·야·정 협의체가 ‘면적 85 ㎡ 이하 또는 가격 6억원 이하 주택’으로 기준을 완화하면서 시장의 수요층을 움직였다. 기존 규제 완화 사각지대에 놓여 있었던 6억원 이하 중대형 단지와 더불어 수도권 알짜 지역의 소형, 고가 주택까지 양도세 면세 혜택을 받을 수 있게 됐기 때문이다.

시장의 반응이 처음 나타난 곳은 재건축 대상 아파트였다. 4년 넘게 하락세를 이어왔던 이들의 가격과 거래가 4.1대책 이후 상승세로 돌아섰다. 특히 강남권 재건축 아파트는 눈에 띄게 호가가 올랐다. 대치동 은마·잠실동 주공 5단지 등이 일제히 1000만원에서 3000만원 정도 가격이 상승했다. 일례로 강남 개포 주공3단지는 올해에만 20.4% 가격이 상승했다. 매매가격이 작년 말 5억250만원이었던 것이 현재(5월17일 기준) 6억500만원으로 5개월 동안 1억원이 넘게 올랐다. 부동산 시장에서 기회를 엿보고 있던 투자자들이 4.1대책과 함께 가장 사업성이 돋보이는 서울 요지의 재건축 아파트로 몰린 까닭이다.

전셋값 상승에 내몰린 실거주 수요, 주택 구매에 관심 보여

주택 매매가가 장기적인 하락세를 유지하는 가운데 날로 높아져만 가는 전셋값에 내몰리던 세입자들은 4.1대책 이후 매매 시장으로 눈을 돌리기 시작했다. 이에 실거주를 목적으로 하는 중소형 또는 6억원 이하 중대형 주택의 가격이 일제히 상승세를 나타냈다. 핵심 키워드는 ‘양도세 면제 구간’이었다.

4.1대책 이후 한 달 동안 양도세 감면 구간에 해당된 아파트 매매가가 중점적으로 올랐다. 부동산정보업체 부동산써브가 4.1대책 발표 이후부터 5월 1주 차 사이 전국을 대상으로 매매가가 상승한 주택 14만32247가구를 대상으로 조사한 결과 이 중 총 13만9795가구가 양도세 감면 구간에 해당되는 주택인 것으로 드러났다. 특히 인천과 지방 중소도시는 한 달간 매매가가 상승한 단지 100%가 양도세 감면 혜택 대상이었다.

이 밖에 서울에서 한 달간 매매가가 상승한 4만4525가구 중 92.73%인 4만1286가구가 양도세 감면 혜택 가구였으며, 경기는 1만3194가구 중 99.27%인 1만3098가구, 지방 광역시가 5만557가구 중 99.77%인 5만440가구인 것으로 나타났다.

매매가 상승 가구 중 양도세 감면 혜택을 받지 못하는 2.41%는 지역 특성상 중대형 및 고가 단지가 많은 서울 강남지역 및 양천구 목동, 신도시 등 일부 지역에서 급매물 등이 정리되며 매매가가 소폭 회복했던 것으로 분석된다.

업계 관계자들은 오랜 주택경기 침체에 주요 건설사들이 미분양, 신규분양 단지에 시세보다 저렴한 분양가를 책정하는 등 각종 혜택을 내걸고 있어 올 연말까지가 내 집 마련의 적기라고 말하고 있다.

2개월 지난 4.1대책, 알짜 부동산은 어디에?

외면 당한 수도권 미분양 단지 주목하라

서울 상도동의 한 아파트에서 전세로 살고 있는 30대 직장인 김 씨는 요즘 새로운 고민이 생겼다. 계약기간 만료를 앞두고 전세 보증금을 2000만원 정도 낮춰 줄 테니 매달 월세 30만원을 달라는 집주인의 연락을 받았기 때문이다. 김 씨는 다른 전셋집을 찾느라 이리저리 발품을 팔고 있지만, 부동산업자가 소개해 주는 집을 볼 때마다 아쉬운 마음을 달래고 있다. 마음에 드는 곳은 터무니없이 높은 임대료를 부르고 돈에 맞춘 곳은 도무지 마음에 차지를 않는다.

4.1대책 이후 부동산 시장이 좋아졌다는 보도가 나오고 있지만 김 씨는 도무지 뭐가 나아졌는지 알 수가 없다. 그래도 주택경기가 살아나고 있다는 매스컴의 보도에 이제는 내 집 마련을 해야 하는 것은 아닌지 마음이 바쁘다. 넉넉하지 않은 자금보다 더 큰 문제는 어느 지역 어떤 조건의 아파트를 구입해야 할지 막막하기만 하다는 점이다.

빠듯한 자금으로 내 집 마련에 관심을 가지기 시작한 김 씨에게 전문가들은 어떤 충고를 할까? 우선 전문가들은 서울 중심가를 고집하면서 무리하게 자금을 들이기보다 상대적으로 저렴한 신도시나 수도권 외곽의 미분양 물량을 주목하라고 권한다. KD디앤씨 김기덕 대표는 “우선 구매자들에게 가장 부담은 자금”이라며 “무리한 부담을 지면서 서울을 고집할 것이 아니라 서울 주요 중심권에 있는 직장으로 40분~1시간 이내로 출퇴근할 수 있는 수도권 단지들에 눈을 돌려 보라”고 권한다.

경기침체와 더불어 하락세에서 벗어나지 못하던 수도권 신도시 주택시장은 4.1대책 이후 서서히 반등의 기미를 보이고 있다. 이미 급매물을 중심으로 거래가 살아나면서 최근 아파트값이 강보합세다. 김포 한강신도시 중개업소 등에 따르면 작년 말 2억1000만원에 거래됐던 김포시 장기동 호반베르디움 전용면적 59㎡는 현재 2억2000만원 선에 거래가 이뤄지고 있다. 장기동 이지더원 84㎡의 매매가는 현재 2억7000만원으로 지난달 2억5000만~2억6000만원보다 1000만~2000만원 올랐다.

삼성물산이 김포한강신도시 Ab-11 블록에서 분양 중인 ‘래미안 한강신도시 2차’는 평균 분양가가 3.3㎡당 900만원대로 저렴해 인기다. 그간 적체 물량이 많았던 인천 송도국제신도시도 4.1대책 이후 분위기가 달라졌다. 포스코건설이 이 지역에 공급하고 있는 송도 더샵퍼스트월드 전용면적 84㎡는 저가 급매물이 소진되면서 대책 발표 이후 2000만원가량 오른 4억2000만원을 호가한다. 4.1부동산 대책 이후 중소형 저가 급매물을 찾는 수요가 늘면서 서울 중심 지역의 전세가 정도로 매매 물건을 찾을 수 있는 물량이 주목을 받고 있는 것이다.

전문가들은 자금 여력이 넉넉지 않은 젊은 신혼부부, 또는 아이가 없거나 하나인 가족이라면 굳이 서울을 고집할 필요가 없다고 입을 모은다. 각종 교통망 구축사업을 통해 수도권 내 서울 접근성이 개선되고 있어 이들 지역의 단지를 주목한다면 출퇴근이나 문화접근성은 물론 향후 시세 차익까지 노릴 수 있는 알뜰한 내 집 마련이 가능하다는 것이다.

교통 요지, 향후 가치 내다볼 수 있어

역세권 근처나 교통 요지에 위치한 단지는 향후 투자 가치를 내다볼 수도 있다. 물론 서울이나 수도권 내 역세권 단지들의 가격이 만만치 않지만, 여타 단지보다 사고팔기가 수월해 양도소득세 혜택을 적용받을 확률도 높다.

대림산업이 서울 성북구 보문동 보문4구역을 재개발한 e편한세상 보문 모델하우스에는 4.1대책이 발표된 이후 평소 하루 5건이 안 되던 문의전화가 4배 넘게 늘었다. e편한세상 보문은 지하철 6호선 보문역과 창신역까지 도보로 5분 만에 도달할 수 있는 초역세권 아파트로 시청까지 직선거리가 4㎞이면서 종로 동대문 광화문 명동 등 도심 접근이 편리하다.

그간 서울 접근성이 떨어진다는 평가를 받으면서 미분양이 많았던 의정부 민락2보금자리지구는 교통환경 개선 계획과 더불어 미래 가치 상승이 예상되고 있다. 지역을 관통하는 국도 3호선 대체우회도로가 내년 초 준공 예정이며, 지구 우측에 구리~포천 간 고속도로 건설도 예정돼 있다. 민락2지구에서 도봉산역까지 무정차 직통으로 운행하는 버스 급행노선(BRT)도 내년 5월 개통 예정이다. 이에 대우건설이 지난달 분양한 의정부 민락 푸르지오는 5개 타입 중 84㎡C(이하 전용면적) 타입을 제외한 4개 타입이 순위 내 청약을 마감하기도 했다. 모든 타입이 85㎡(이하 전용면적) 이하 중소형이고 분양가가 2억5000만~3억원 선으로 상대적으로 낮았기 때문이다.

현대건설의 퇴계원 힐스테이트는 경춘선 전철 퇴계원역이 걸어서 3~4분 거리에 있다. 전철을 이용해 3개 정거장이면 서울로 진입할 수 있다. 작년에 개통한 경춘선 급행열차를 이용하면 서울 용산까지 30분대에 닿을 수 있다. 단지에서 서울외곽순환도로와 43번, 47번 국도를 이용하기 쉽기 때문에 서울 강남권까지 30분 내에 닿을 수 있다. 사실상 서울 생활권에 속하는 셈이다.

SK건설의 시흥 배곧 SK뷰는 제3경인고속도로 정왕IC가 신도시를 관통하고, 영동고속도로 월곶IC, 77번 국도 등 광역 도로망이 잘 갖춰져 있어 편리하다. 서해안로~군자로와 월곶대교가 확장 예정이라 서울 도심 진입도 더욱 용이해질 전망이다. 총 1442가구 규모로 전 가구가 전용 62~84㎡ 중소형이며 최대 54㎡에 이르는 서비스면적이 제공된다.

현대산업개발이 부천시 원미구 약대동에 있는 약대주공2단지를 재건축한 약대아이파크는 서울지하철 7호선 부천시청역을 도보로 이용할 수 있어 서울 강남권에 40분이면 접근할 수 있다. 총 1613가구 중 전용 59~182㎡ 416가구가 일반분양이며, 계약금 10%에 타입별로 분양가 할인이 적용 중이다.

롯데건설의 교하 롯데캐슬은 일산신도시와 교하지구, 파주LCD단지 등이 인접한 곳으로 경의선 복선전철과 자유로·제2자유로·김포관산도로 등 사통팔달의 교통인프라를 갖췄다. 서울과의 접근성이 20분에 불과하다. 전용 59~126㎡ 1880가구 규모로 최근 계약금 10%, 중도금 50% 이자후불제 조건을 내걸었다.

미분양 단지 다양한 혜택도 많아

다양한 할인 혜택은 최근 미분양 업계의 기본이나 마찬가지다. 각 건설사가 경기침체기에 적체됐던 미분양 단지를 해소하기 위해 다양한 혜택을 내걸고 있다. 중도금 무이자 혜택은 기본이나 마찬가지. 대우건설이 마포구 합정동 합정3구역을 재개발한 '마포 한강 푸르지오'에 중도금 50% 무이자 혜택을 내걸었고 GS건설이 강서한강자이 98㎡형에 잔금 이자 지원을 진행 중인 것을 비롯해 대다수 주요 미분양 단지들이 중도금 이자 혜택을 내놓고 있다.

삼성물산은 경기 고양시 성사동에서 원당 래미안 휴레스트 잔여가구를 분양하면서 계약자들에게 2년간 관리비를 지원하고 100만원 상당의 상품권을 증정하고 있다.

LH공사가 인천 남동구 서창2지구 6블록에 분양하고 있는 전용 74~84㎡ 855가구에 대해 계약금 10%를 3개월 안에 5%씩 나눠 내고 입주 때 잔금 90%를 내는 조건을 시행하고 있다. 단지 인근으로 제2경인고속도로와 영동고속도로가 지나 서울 강서권, 경기 남부지역으로의 이동이 수월하면서도 분양가는 3.3㎡당 평균 700만원대로 저렴하다.

과감한 할인분양을 시행하는 경우도 있다. 일부 단지들은 정부의 양도세 감면 기준 하향조정에 맞춰 분양가를 낮췄다. 동부건설은 경기 용인시 신봉동에서 분양 중인 '수지 신봉센트레빌' 분양가를 최대 30% 내렸다. 이로 인해 전용면적 149㎡의 최초 분양가가 7억원 후반대에서 5억원대로 낮아져 계약자들이 양도세 감면을 받을 수 있게 됐다.

DTI·LTV 규제완화 기회지만 무리는 금물

4.1대책 이후 풀린 대출 관련 규제로 생애최초 주택구입자의 내 집 마련 문턱이 대폭 낮아졌다. 부부합산 연소득 6000만원 이하인 무주택자가 생애최초로 전용면적 85㎡·6억원 이하 주택을 사면 연 3.3~3.5%의 대출 금리를 적용받는다. 또한 대출액을 제한하는 총부채상환비율(DTI) 규제가 적용되지 않고, 담보인정비율(LTV)도 현행 60%에서 70%로 완화하는 방안이 오는 6월 중 시행 예정이다. 특히 업계에서는 생애최초 주택구입자를 금번 4.1부동산대책의 최대 수혜자로 를 꼽는다. 저리 대출에 양도세 감면, 대출 한도 완화 등 종합선물세트라고 해도 과언이 아니기 때문이다.

하지만 이에 지나치게 무리한 부담을 졌다가는 자칫 위험을 자초할 수 있다는 것이 전문가들의 지적이다. KD디앤씨 김기덕 대표는 “DTI, LTV규제 완화로 소득이 적은 이들이나 젊은 계층의 자금난이 해소될 수 있으나 자칫 이들이 거품 낀 부동산 시장의 제물이 될 수 있다”며 “대출 관련 규제 완화가 구매자에게 양날의 검으로 작용할 수 있음을 잊지 말아야 한다”고 충고했다.

정부가 양도세 면제 혜택에서 제외시켰던 오피스텔 역시 후속 조치와 더불어 양도세가 면제됨에 따라 수익형 부동산에 대한 관심이 다시 높아지고 있다. 혜택 대상은 6억원 이하 또는 전용면적 85㎡ 이하 오피스텔이며 주거용으로 쓸 경우 매입 후 5년간 양도세가 면제된다. 지난 4월1일부터 법을 소급 적용하며 연말까지 분양하는 오피스텔과 미분양 오피스텔을 계약하면 이 같은 혜택을 받을 수 있다. 또 다른 주택은 보유하지 않고 주거용 오피스텔 1실만 보유한 ‘1가구 1오피스텔’ 소유주의 물건을 구입하는 경우에도 양도세 면제 혜택을 준다.

수익형 부동산, 신중할 것

양도세 면제 대상에 새로 포함되면서 최근 수년간 공급 물량이 크게 늘어 과잉 우려가 있었던 오피스텔 업계에도 기대감이 일고 있다. 그러나 전문가들은 신중할 것을 주문하고 있다. 우선 양도세 면제가 시세차익이 있어야만 받을 수 있는 혜택이기 때문에 해당 오피스텔의 가격이 오를 만한 지역인지 살펴봐야 한다. 더불어 몇 가지 원칙에 입각해 관련 물건을 꼼꼼하게 검토해야 한다. 유엔알 컨설팅의 박상언 대표는 “최근 몇 년 사이 서울과 수도권지역에 임대수익형 부동산들이 많이 늘어났다. 공실률도 높아지고 있고 투자대비 수익률도 떨어지고 있다. 5년간 양도세 감면 혜택을 감안하더라도 오피스텔은 아파트와 달리 시세차익을 기대하기 어렵기 때문에 임대수익률을 꼼꼼히 따져 접근해야 한다”며 “오피스텔은 로비 등의 시설을 들여야 하므로 아파트보다 큰 공용면적으로 인해 전용률(분양면적에 대한 전용면적의 비율)이 아파트보다 상대적으로 낮다. 때문에 반드시 전용면적 대비 분양가와 향후 수익률 등을 잘 따져봐야 한다”고 지적했다.

2008년 8249실에 그친 오피스텔 공급은 '소형주택 붐'을 타고 급증하면서 2011년에는 3만2173실, 지난해에는 4만4410실이 분양됐다. 입주물량만 보더라도 2010년 7700실 정도이던 전국 오피스텔 입주물량이 올해 3만2000실 정도로 급증했다. 수요보다 공급 증가 속도가 훨씬 빨라 월세 수입은 하락하고 있는 것이다. 올 1분기에 서울시내 오피스텔의 연평균 투자수익률은 5.63%로 전분기 대비 0.14%포인트 하락했다.

FR인베스트먼트의 안민석 연구원은 “오피스텔과 도시형 생활주택은 기존의 공급 물량이 어느 정도 소진되기 전까지는 수익률 하락과 분양률 부진에서 벗어나기 어렵다”며 “오피스텔보다는 적정한 분양가와 안정적인 업종을 유치할 수 있는 입지의 상가를 찾아 투자해야 한다”고 말했다.

"가장 큰 수혜 대상은 하우스푸어, 렌트푸어"

4.1대책 이후 후속 조치들이 나오고 있다. 시장에 어떠한 영향을 끼칠 것이라 생각하나?

부동산대책의 대상과 시행기간 등이 확정됨에 따라 시장참여자의 투자기준이 마련됐다. 이러한 정책의 수혜대상 및 지역은 주택가격의 추가하락을 견제하거나 지역의 개발호재와 맞물려 당분간 거래량을 증가시켜 주택가격 상승을 견인할 것이라 보여진다.

4.1대책과 후속 조치 중에서 가장 주목해야 할 부분이 있다면?

정부는 주택수요 확대를 위해 생애최초주택 구입자(취득세 전액면제 및 주택구입자금 혜택)와 신규, 미분양주택 및 1세대 1주택자가 보유한 전용 85㎡ 또는 6억 이하 기존 주택 구입자에게는 취득일로부터 5년간 발생하는 양도소득 세액 전액 면제키로 하였는데 문제는 이들의 투자참여율에 따라 주택시장의 향방이 가늠될 것이다.

4.1대책의 가장 큰 수혜 대상은?

생애최초주택 구입자(저리자금대출 및 취득세 감면), 양도세 감면, 1주택 보유자의 1순위 청약, 소형 강남 재건축 등이 대책의 수혜자로 이중 가장 수혜대상은 기금혜택 등 정부지원이 풍부한 하우스푸어 및 렌트푸어 대상자라 보여진다.

4.1대책 이후 주목해야 할 아파트 단지 또는 지역은?

강남권 일대 개포지구를 포함한 저층․ 소형평형․ 6억 이하의 재건축단지, 수직 리모델링이 가능한 1기 신도시내 소형아파트, 송파위례신도시 등 비교우위 입지의 신규물량 등을 주목해야 한다.

후속 조치로 미분양, 신규 오피스텔 역시 양도소득세 면제 방안이 추진되고 있다. 관련 안이 통과된다면 시장에 어떠한 변화가 있을까?

주거용 오피스텔에 대한 관심이 이전보다는 높아지리라 생각되지만 과거 공급과잉 및 대기수요 기반이 약한 지역은 이번 정책에 대한 실효가 크지 않으리라 보여진다.