[이코노믹 리뷰 부동산 칼럼]
김기덕의 ‘현장에서 들려주는 실전 부동산 투자’
결단하지 않고 불평만 하면 수익도 없다
요즘 주위를 둘러보면 복권이라도 당첨되면 소원이 없겠다고 넋두리 아닌 넋두리, 푸념 아닌 푸념을 하는 사람들이 많다. 그러나 막상 복권 이야기를 항상 입에 달고 다니는 사람 중에서 막상 실제로 복권을 자주 구입하는 사람들은 그렇게 흔하지 않다. 제아무리 간절히 바라는 마음이 있다고는 하나 정작 복권을 사지도 않는데 당첨이 될 수는 없는 법이다. 부동산 투자도 그렇다. 타고난 부자가 아니라면 대부분 한정된 종잣돈을 굴려서 투자의 결실을 얻는다. 투자를 계획하지도, 단행하지도 않으면서 침체된 시장만 탓하다가는 결국, 제자리걸음밖에 할 수 없다는 말이다.
부정적인 면만 불평하면서 무작정 투자를 유보하는 자세로는 절대 부동산 투자에 성공할 수 없다. 본인 스스로 정한 룰과 틀을 통해 항상 시장에 대해 분석하고 상황을 예의주시해야 기회가 다가왔을 때 잡을 수 있는 것이다. 이때 주변 분위기에 휩쓸리지 않는 자기만의 투자 방향을 설정하는 것이 매우 중요하다. 큰 자본금을 투자하게 되면 자연스레 주변의 지인들에게 조언을 구하게 되는데, 대다수 사람은 이렇게 큰 규모의 투자에 대해 부정적이다. 가만히 있으면 본전은 지킨다는 것이다. 하지만 요즘과 같은 전체적인 부동산 침체 상황에서 모처럼의 기회를 놓치는 것은 정말로 아쉬운 일이라는 것을 잊지 말아야 한다. 투자자의 재정상황과 부동산 투자 성향, 적합성을 본인만큼 잘 아는 주변 지인은 그렇게 흔하지 않다. 전문가가 아닌 이상 이들의 말은 그다지 도움이 되지 않는다. 투자에 대한 조언은 투자자 본인에게 필요한 부분을 취사선택해 습득할 때 유효한 것이지 안전을 위해 무조건 포기하기 위해 묻거나 듣는 것이 아니다.
주도면밀한 계획으로 진행한 과감한 투자는 큰 수익을 가져온다. 2007년 강동구에 거주하던 최한일씨(55세)는 스프링공장을 운영하고 수출하는 소규모 무역회사 대표로 다년간 회사를 흑자 경영해 본인의 배당금으로 여윳돈을 가지고 있었다. 더욱이 부동산도 분산 투자해 아파트, 빌라, 오피스텔도 한 채씩 보유하고 있는 준비된 투자자였다. 하지만 부동산이라는 것이 투자를 단행해 가격이 오른다고 해도 저항가격에 도달하면 이내 하락하는 시점이 오기 마련이다. 최 씨 역시 이러한 저항가격이 다가와 어떻게 하면 부동산 관련 재산을 사업적으로 활용하면서 자금을 회전시킬 수 있을까 고민을 하고 있었다. 최 씨는 답답함을 느끼던 차에 필자를 소개받아 상담을 진행했다.
최씨와 상담이 끝난 후 전체 자금 운용을 할 수 있는 규모를 뽑아보니 현금 보유액 4억 4000만원과 아파트, 빌라, 오피스텔을 처분하면 약 16~17억원 사이의 투자 자금이 생긴다는 결론을 얻었다. 오랜 상담을 하면서 필자는 최 씨가 현금 보유액은 그대로 두고 현재 보유하고 있는 부동산만 처분해 현금화시키는 것이 좋을 것 같았다. 그리고 해당 현금으로 부동산 사업을 진행하기로 했다. 최 씨가 보유한 부동산을 처분하는데에는 5개월이라는 시간이 걸렸고 부동산을 처분한 금액의 최종액은 12억원 정도였다.
필자와 최 씨는 해당 금액의 규모에 맞춰서 동국대학교 앞쪽에 있는 37년 된 허름한 단독주택을 상가주택으로 신축해 통매각을 진행하기로 했다. 그리고 부지 81평에 설계 조건도 비교적 양호해 평당가격 1500만원에 총 12억1500만원을 들이면 상가주택을 신축할 수 있었다. 필자와 최 씨는 연면적 160평 정도 되는 규모에서 투자사업의 수익성을 보고 그에 맞춰서 신축 공사를 진행했다. 공사 대금은 최소한의 자금만 대출을 얻어서 시작했고 나머지는 필자가 제의한 건설사와 협의해 준공 시 임대를 맞추면서 잔금을 진행키로 해 공사를 시작했다(여기서 독자들이 알아야 할 부분이 있다. 체계적으로 준비가 되지 않은 일부 업자들은 건축 후 서비스가 부실한 경우가 있다).
이렇게 약 6개월간의 공사기간이 끝나고 1층과 2층은 상가로 만들고 3~5층까지는 대학교 앞의 특성상 원룸 설계로 12개의 방을 만들었다. 그러자 전세 건물의 임대보증금 합이 2억2000만원에 월 임대수익만도 1200만원이 나오는 알짜 부동산이 되면서 모든 임대를 맞추고도 23억원에 건물을 매각할 수 있었다.
물론 임대를 맞추고 매각 시점까지 추가로 5~6개월이라는 시간이 흘렀지만, 공사비와 토지대등 외형 총액으로 18억 6000만원을 투자해서 1년 4개월만에 4억원이 넘는 수익이 발생한 것은 결코 적은 수익률이 아니다.
더욱이 그 23억원이라는 금액으로 구매한 사람까지도 해당 건물로 연수익률 7%를 내고 있으니 수익은 수익대로 내고 보통 건물을 알짜 건물로 만든 일석이조의 투자인 셈이다. 최씨가 최초로 투자했던 금액 12억원과 수익 4억원을 대비한다면 4억이면 무려 30% 대의 수익이 발생한 것이다. 수익률도 수익률이지만, 금액의 크기로 봤을 때, 정말 뿌듯한 수준이다.
현재 최 씨는 글로벌 경기 침체로 사업을 진행하고 있는 무역회사가 자금 유동성으로 많은 어려움을 겪고 있다. 이 때문에 부동산 투자사업을 잠시 쉬고 있는 상태이지만, 그는 필자에게 언제든지 본인이 시작할 수 있도록 물건 준비와 방향을 일러 달라고 주문한 상태다.
잘 알지도 못하는 영역에 무작정 벌이는 공격적인 투자는 확실히 실패의 지름길이다. 하지만 최 씨의 경우처럼 단계를 거쳐 준비된 상태에서 공격적인 투자를 단행한다면 30% 수익률, 억대 수익을 넘볼 수 있게 되는 것이다.
필자가 다시금 당부하고 싶은 말은 항상 일등 투자만 단행할 수 없다고 해서 시작조차도 안 해보고 겁에 질릴 필요가 없다는 것이다. “투자를 잘못해 망가지면 어떡하지”라는 두려움에 사로잡혀 있다면 자칫 용기 있는 사람들이 저마다 수익을 내는 부동산 투자시장에서 번외로 구경만 하는 구경꾼 신세가 되기에 십상이다. 부동산 시장도 아이디어와 테크닉이 발휘되는 시장으로 전환되었다는 것을 알아야 할 것이다. 막연히 시장 상황이 나아질 때를 기다리는 자세로는 치열한 투자 시장에서 성공할 수 없다. 평소 치밀한 분석과 준비만큼이나 결단력이 중요하다.
김기덕 현재 (주)KD D&C 김기덕 대표는 현장에서 잔뼈가 굵은 부동산 실전투자 전문가로 자신이 겪은 생생한 경험을 들려준다. 부동산 컨설팅 업체인 DK컨설팅 대표와 (주)SND 대표이사를 역임했다. 한국 장애인 문화협회 문화복지 사업단 장애인 부동산 무료 컨설팅 연구소장이기도 하다.