Cover Story / 집값전망 지상좌담

“2분기 바닥 후 L자형 침체
2010년부터나 움직일 듯”
경매 낙찰가, 공시가격 80% 될 때까지 기다려라
고점 대비 30~40% 이상 하락한 매물을 찾아라
강남불패 신화…‘계속된다’vs‘허상이다’

지상좌담 참석자
강민석쪾메리츠증권 부동산금융연구소 수석연구원
강 현쪾국민은행연구소 부동산연구팀 연구원
고준석쪾신한은행 갤러리아팰리스지점장
김경철쪾동부건설 마케팅 상무
박상언쪾UNR 컨설팅 대표
박원갑쪾스피드뱅크 부사장(이상 가나다순)

발문

집을 사는 시기를 놓고 말이 많다. 지금이 적기라는 의견이 있는 반면 앞으로 일 년은 더 기다려야 한다는 반대 의견도 있다. 또 다양한 인프라를 가진 강남을 대적할 만한 다른 지역은 없다는 게 부동산 전문가들의 공통적인 의견이다.
<이코노믹 리뷰>는 각 분야 부동산 전문가들로부터 투기과열지구 해제 등 규제완화가 강남 집값에 어떤 영향을 미치는지, ‘2009년 내집 마련’의 적기가 언제인지에 대한 명쾌한 해법을 들어봤다.

최근 부동산시장 흐름과 관련해 주택 가격이 올 2분기에 바닥을 치고 하반기부터 상승세로 돌아설 것이라는 전망이 나오고 있는데.
강민석쪾각종 경제 상황을 검토해 보면 올해 하반기부터 주택 가격이 하락할 여지가 높은 만큼 2분기 바닥론에 동의할 수 없다. 가령 2분기에 바닥이라 하더라도 L자형으로 시장침체는 당분간 지속될 전망인 만큼 바닥론 자체가 무의미하다. 2010년 이후 주택경기가 회복될 것으로 본다.
강현쪾현재 부동산시장에 영향을 미치는 거시경제의 변수가 워낙 많아서 언제 부동산 가격이 바닥을 찍을 것이라고 섣불리 예측하기 어렵다.
최근 국민은행 연구소가 주택시장 동향을 조사한 결과 올 상반기에 주택 가격은 약 7~8% 하락하고 하반기에 2%가량 상승해 연간 5%가량 주택 가격이 하락하는 것으로 나타났다. 이러한 조사 결과를 볼 때 2분기가 저점이라고 하기는 어렵다. 3분기 정도에 저점을 찍고 4분기에 회복세를 보일 것 같다.
고준선쪾투기과열지구 해제보다 투기지역 해제가 더 많은 영향을 줄 것으로 보인다. 현재 부동산시장은 동맥경화에 시달리고 있다고 해도 과언이 아니다. 이는 돈이 시장으로 제대로 들어가지 못하기 때문이다. 만약 투기 지역이 해제된다면 주택담보비율 상향으로 일부 동맥경화 현상이 해소됨으로써 시장활성화에 도움이 될 것으로 본다.
김경철쪾강남 지역의 집값은 작년 상반기 이후 가격하락에 대한 부담을 버티지 못하고 급매물이 쏟아져 나오면서 가격하락세를 이어왔다. 그러나 아직까지 시장에 쏟아져 나온 급매물 적체가 심화되면서 가격하락은 당분간 지속될 것으로 보인다. 최근 투기과열지구 해제 및 재건축 완화에 대한 기대심리로 보합세를 잠시 보이고 있으나 하락 기조는 올 하반기까지 이어질 것으로 보인다.
박상언쪾부동산시장의 전망은 거시경제 상황과 밀접한 관계를 띠고 있다. 특히 미국경제가 키를 쥐고 있다고 해도 과언이 아니다.
오바마 정부 출범 이후 미국경제에 유동성이 풍부해지고 안정을 찾게 되면, 국내 금융시장도 급속히 안정을 찾게 될 것이다. 이 같은 조건이 충족된다면 가격 역시 2분기 저점을 찍고 3분기에 상승세로 돌아설 가능성이 높다. 그러나 미국 새 정부의 경제정책이 효과를 발휘하려면 시간이 필요해 4분기에나 부동산 가격이 상승세로 전환될 가능성이 높다.
박원갑쪾2분기 바닥설의 의미 자체가 무의미하다. 설사 2분기를 저점으로 회복된다고 해도 본격적인 회복세가 아니라 바닥권에서 박스시세를 형성할 것으로 보인다. 추가 낙폭이 크지는 않지만 바닥권이 언제까지 지속될지는 아무도 모른다. 바닥을 논하는 것은 성급하다.

최근 정부가 강남 지역에 대해 투기과열지구 해제, 재건축 용적률 상향 등 각종 규제를 풀고 있다. 이러한 규제완화가 강남 등 서울 주요 지역의 주택거래를 활성화시킬 것으로 보이는지.
강민석쪾미분양 적체, 수요의 위축으로 침체된 상황에서 정부의 규제완화가 시장의 가격상승, 거래활성화 등으로 가시화되기는 어렵다. 실제 효과가 있더라도 당분간은 하락 폭을 줄이는 수준일 것이므로 그 효과를 가늠하기 어렵다.
강현쪾정부의 규제완화가 2009년 부동산시장을 지역별로 차별화할 가능성이 높다. 특히 재건축 규제완화는 강남 일부 지역의 국지적인 거래활성화와 상승세를 가져올 수도 있다. 하지만 이것도 금융시장 불안이 계속된다면 장담할 수 없다.
고준석쪾겉으로 보기에는 규제가 다 풀린 것으로 보이지만 아직도 미진한 부분이 많다. 예를 들어 소형평형 의무 비율도 총론적으로 20% 정도는 더 완화해야 한다. 또 다주택자에 대한 양도세 중과세도 일시적으로 일반과세로 전환할 필요가 있다. 그러나 더 중요한 것은 규제가 풀렸다고 시장이 활성화되는 것보다는 자금이 부동산시장에 원활하게 공급되는 게 더 중요하다.
김경철쪾규제는 완화됐으나 실물경기의 침체 장기화로 인해 매매시장은 내년 이후 실물경기가 어느 정도 회복의 조짐이 보일 때 점차 회복될 것으로 판단된다.
올해 유망 지역으로 주목받던 광교신도시 이던하우스의 경우도 규제완화에 따른 전매제한 완화 및 저렴한 분양가로 분양을 했지만 청약 결과 현재 2순위까지 0.53:1의 경쟁률을 기록하는 등 실물경기의 침체가 부동산시장의 회복 및 매매활성화에 매우 큰 악영향을 미치고 있다.
박상언쪾정부의 규제완화가 급매물 한두 건 소화시키는 역할은 하겠지만 전반적인 부동산 거래를 활성화시키기는 어려울 것으로 본다.
실제로 정부의 규제완화안 발표 이후에도 부동산 거래량 지표는 크게 상승하지 않았다.
특히 강남 등의 고가주택은 자기자금만으로는 힘들고 차입이 동반되어야 하는데 현재 은행의 가계대출이 원활하지 않기 때문에 정부의 규제완화만으로 거래가 활성화되기는 어렵다. 1분기에는 하락세가 계속될 것으로 본다. 2분기에도 부동산 가격이 저점이 될지 추가하락이 이뤄질지 금융시장의 상황에 따라 유동적이다.
또 장기적으로 부동산 가격이 회복된다고 하더라도 예전의 고점 수준으로 가격이 상승하기는 어렵다고 본다.
박원갑쪾지금 부동산시장이 침체되는 것은 정부정책 때문에 활성화가 안 되는 것이 아니라 실물경기 침체 요인이 더 강하다. 실물경기 동조현상이 나타나고 있는 만큼 실물경기가 회복돼야 부동산 경기도 회복될 수 있다. 즉 정부 규제완하가 아니라 실물경기 동향에 달려 있다. 우선 올해는 넘겨야 할 것으로 본다.

내집 마련에 나서는 실수요자들은 언제쯤 주택을 구입하면 되는지.
강민석쪾올해 하반기 이후 서울과 수도권의 신규 분양주택, 가격 하락이 컸던 지역을 중심으로 주택 구입에 관심을 가져볼 만하다.
강현쪾우선은 여유를 가지고 기다려도 괜찮다. 내집 마련은 시기보다 더 중요한 것이 타이밍이다. 시장의 흐름에는 심리적인 요인도 크기 때문에 수요자들이 ‘사자’로 돌아서면 한순간에 가격이 반등할 수도 있다. 이 타이밍을 잡는 것이 중요하다. 그러기 위해서는 늘 시장을 관찰하는 것이 중요하다.
고준석쪾지금 현 시점이 적절하다고 본다. 1분기 이내 사는 것이 적당하다. 무엇보단 과감한 실천이 중요하다. 매수 시점을 놓치지 않는 것 또한 중요하다.
김경철쪾올 하반기가 내집 마련을 시도해 볼 만한 타이밍으로 판단된다. 올 초부터 경기부양을 위한 각종 규제완화 및 금리인하 등 내집 마련을 위한 최적의 여건이 마련됐다. 단 내집 마련을 위하여 무리하게 대출을 받는 것은 지양하고 본인의 자금 상황을 충분히 감안해 무리하지 않는 범위 내에서 적정한 매물을 찾아야 한다.
박상언쪾내집 마련에 나서는 실수요자들은 좀 더 여유를 가지고 기다려도 좋다. 주택 가격은 가계의 소득과 밀접한 관계가 있는데 가계의 실질 소득이 줄어들고 있는 상황에서 주택 가격이 일시에 상승세로 돌아서기는 힘들다.
실수요자들은 내집 마련 시기를 판단하기 힘든 만큼 경매 낙찰가를 면밀히 관찰하면 적정 시기를 잡을 수 있다. 현재 경매 낙찰가가 공시 가격의 75%까지 떨어져 있는데 경매 낙찰가가 공시 가격의 80% 정도로 회복될 때까지는 기다려도 좋다.
박원갑쪾강남, 강북, 지방 부동산을 구입하는 시기가 다 다른 만큼 내집 마련에 있어 시기는 중요한 것이 아니다. 아직까지는 하락장인만큼 추가하락 리스크는 감내해야 한다. 내집 마련의 적절한 타이밍은 고점 대비 30~40% 이상 빠졌을 때 저점 매수하는 것이 좋다. 현재 강남은 고점 대비 30~40%, 강북은 10~20% 정도 빠졌다고 본다.
그렇다면 내집 마련을 나서는 실수요자들에게 추천해 줄 만한 지역이 있다면.
강민석쪾강남 지역이나 한강 개발과 연계된 지역에 관심을 가져볼 만하다.
강현쪾상반기에 내집 마련에 나서고자 한다면 수도권 신도시보다는 자산 규모에 따라 강남 재건축이나 도심 뉴타운 등이 비교적 안전하다고 본다.
강남 재건축 아파트가 부담된다면 아무래도 가격 하락폭이 적은 도심의 뉴타운과 역세권 주변의 소형 아파트가 그나마 안전하다.
고준석쪾가격대에 따라 강남, 비강남으로 나눠 추천할 수 있다. 강남의 경우 개포 주공, 가락 시영, 둔촌 주공을, 비강남권의 경우 마포 태영을 권하고 싶다.
김경철쪾신규 분양을 노린다면 역세권 주변 뉴타운 지역을 생각해 볼 만하다. 즉 2호선 역세권인 왕십리뉴타운 1, 2구역 및 9호선 역세권인 흑석동뉴타운 5, 6구역 등 올 상반기 공급 예정인 대규모 재개발 단지가 유망할 것으로 판단된다. 기존 주택을 구입하려 한다면, 강남 지역 중 소형평형 중심의 급매물 또는 잠실 등 대규모 입주단지의 급매물을 살펴보는 것도 괜찮다고 본다.
박상언쪾가격 하락폭이 작은 역세권 주변의 소형 아파트를 추천하고 싶다. 특히 곧 개통을 앞둔 9호선 개통 예정지의 소형 아파트라면 지금 사도 큰 무리는 없다고 본다.
이외에도 토지보상금이 곧 풀릴 마곡지구, 강남권 주변 뉴타운인 흑석·동작지구도 눈여겨볼 필요가 있다.
박원갑쪾송파, 분당, 용인을 꼽을 수 있다. 현재 고점 대비 많이 빠졌다. 현재의 가격이 아닌 상승여력이 있는 가격 메리트를 보고 결정하는 게 좋다.

최근 올 상반기가 중산층이 강남에 진입할 수 있는 마지막 기회라고 하는데 어떻게 생각하는지.
강민석쪾강남 지역에 가격이 많이 하락해 관심을 가질 만한 시기인 것은 맞지만 상반기 안에 가격이 상승할 가능성이 낮다고 본다. 아직 기회는 더 있다.
강현쪾일부 수긍한다. 있을 수 있는 이야기다. 정부의 규제완화로 일부 재건축 아파트들의 경우 예외적으로 가격이 상승할 수도 있다. 하지만 현재의 시점에서 언제가 바닥이라고 꼭 집어 이야기하기는 어렵다. 2분기 이후가 될수도 있고 3분기 이후가 될 수도 있다. 변수가 워낙 많기 때문에 지금이 꼭 ‘마지막 기회’라고 하기에는 무리가 있다.
박상언쪾강남이 거주여건이 탁월하긴 하지만 강남에 집을 사 들어가는 것은 반대한다. 강남은 급매물이라 하더라도 6억원이 넘는 고가주택이 대부분이기 때문에 큰 시세차익을 기대할 수 없는 반면 금융위기에는 취약하다. 따라서 지금 강남에 들어가는 것은 좀 위험하다는 생각이다.
특히 최근 들어 강남에 전세 수요가 급감한 것도 위험요인이다. 투자자의 입장으로 봐도 아직 강남은 좀 더 기다려도 된다. 조급하게 서두르지 않으면 경기가 살아나기 전에 한 번 정도 더 기회가 올 수 있다.

그렇다면 최근 금융위기 상황에도 부동산시장의 강남 불패신화는 계속된다고 보는지.
강민석쪾경기침체가 왔다고 해서 주거가치가 변하지는 않는다. 강남 지역의 주거가치가 여전히 다른 지역을 압도하는 것은 분명하기 때문에 부동산시장에서 강남이 갖는 상징성에는 변화가 없을 것이다. 앞으로도 강남의 집값이 가장 먼저 오르고 가장 늦게 내리는 현상이 계속될 것이다.
강현쪾각종 주거여건과 생활권을 살펴보면 여전히 강남은 대한민국 부동산시장의 노른자위인 것은 틀림없다. 하지만 광역학군제 시행, 자율형 사립고 등의 등장으로 예전처럼 강북에 집을 가진 중산층이 교육여건 때문에 강남에서 전세를 사는 모습은 많이 줄어들 것으로 보인다.
즉 모든 주택 수요가 강남으로 몰리는 기현상도 줄어들 것이다. 따라서 강남은 그냥 고소득자, 부자들의 동네로 남고, 중산층의 수요는 도심 뉴타운이나 강남 주변 뉴타운, 강남에서 가까운 신도시로 옮겨가게 될 것이다.
고준석쪾강남불패라기보다는 다른 지역보다 상대적으로 강남 지역에 대기 수요자가 많다는 얘기이다. 그만큼 가격 상승 여력이 있다는 것으로 해석해야 한다. 실제로 강남 큰손들이 강남에 투자하겠다는 부동산투자 문의도 늘고 있다.
김경철쪾강남불패는 계속될 것으로 판단된다. 강남 지역의 높은 집값의 기반은 훌륭한 교육환경의 인프라를 기반으로 형성된 것이기 때문에 현재 실물경기 침체 등의 영향으로 잠시 고전하고 있다. 그러나 강남이 가진 교육에 대한 메리트는 분명 타 지역과의 절대적 우위의 요소이므로 실물경기가 회복 국면으로 전환되면 강남불패는 지속될 것으로 보인다.
박상원쪾각종 주거여건과 생활권을 살펴보면 여전히 강남은 대한민국 부동산시장의 노른자위인 것은 틀림없다. 하지만 예전과 같이 다른 지역과 큰 차이를 보이면서 독주하기는 어려울 것으로 보인다.
박원갑쪾강남불패 신화는 깨졌다. 아니 애초부터 없었던 신화였다. 지난 2006년 4분기 당시 강남 가격의 거품이 고점에 달했을 때 만들어진 유행어에 불과하다. 강남이 블루칩인 것은 사실이지만 투자 수익이 높고 안정적일 거라는 생각은 버려야 한다. 블루칩은 망하지 않을 뿐이다. 강남의 가격 하락은 지난 IMF에 이어 두 번째로 가수요가 높은 만큼 변동성이 큰 리스크를 안고 있다.

강남에 필적한 만한 교육 및 주거여건을 갖춘 강남대체지를 꼽는다면.
강민석쪾지금 강남을 대체할 만한 주거지를 꼽기는 어렵다. 그나마 목동 정도가 강남에 가장 근접한 것으로 보인다. 장기적으로 본다면 판교신도시와 송파 지역 개발이 완료되고 자리를 잡는다면 주거여건이 강남 수준에 근접할 것으로 전망한다.
고준석쪾현재까지는 강남의 교육 주거 여건을 대체할 만한 곳이 없다.
박상언쪾강남 주변을 꼽겠다. 2010년부터 광역학군제가 시행되면 강남에서 지하철로 한번에 연결되는 송파, 동작, 흑석동 일대가 주거여건이나 학군 등에서 강남의 대체역할을 하기에 부족함이 없어 보인다.
이형구 기자 (lhg0544@ermedia.net)
유은정 기자 (apple@asiae.co.kr)

유은정 기자 apple@asiae.co.kr

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