김기덕의 ‘현장에서 들려주는 실전 부동산 투자’

김기덕 salla7942@naver.com

현재 (주)KD D&C 김기덕 대표는 현장에서 잔뼈가 굵은 부동산 실전투자 전문가로 자신이 겪은 생생한 경험을 들려준다. 부동산 컨설팅 업체인 DK컨설팅 대표와 (주)SND 대표이사를 역임했다. 한국 장애인 문화협회 문화복지 사업단 장애인 부동산 무료 컨설팅 연구소장이기도 하다.

요즘 인터넷이나, 케이블 방송을 보면 몇 년 전 시작된 오디션 열풍이 여전히 현재 진행형임을 확인할 수 있다. 그야말로 오디션 천국이라고 해도 과언이 아니다. 수많은 출연자를 보면 재능 있는 사람이 많기도 하다. 하지만 막상 모든 사람이 감탄할 만큼 뛰어난 실력자는 그리 흔하지 않다. 어떠한 오디션 프로그램이라도 최종 10인 정도에 드는 실력자들은 비범한 재능뿐 아니라 부단한 연습을 반복한 사람들이다. 다른 사람들보다 조금 앞서는 조건이나 능력 정도로는 ‘순위권’에 들기 어렵다. 오랜 시간 동안 기교를 연마하고 부단한 연습을 통해 재능을 발전시킨 실력자들만이 경합에서 우위를 점하는 것이다.

부동산 시장도 마찬가지다. 남다른 입지와 그에 최적화한 투자 없이는 이제 수익을 기대하기 어렵다. 거래를 통한 시세 차익이나 임대를 통한 수익이나 모두 마찬가지다. 앞으로 이런 추세는 더욱 심해질 것이다. 더불어 미래 부동산 투자시장은 철저하게 양극화될 것으로 보인다. 앞으로 부동산 투자시장은 시장수요와 발전상황에 맞게 개발, 투자하거나 임대수익을 목적으로 최적화한 리모델링 투자 방식에 집중될 것이다. 물론 모든 투자가 이러한 형태에만 몰리지는 않을 것이다. 그래도 한 가지만은 확실하다. 예전처럼 돈을 묻어두면 자연스레 시세 차익을 기대할 수 있었던 시절은 다시는 돌아오지 않는다는 것이다.

최근 필자가 투자상담을 진행했던 두 명의 사례에서는 이러한 시장의 변화가 확연하게 드러난다.

올해 초 상담한 지석환씨(48세)는 중구에 거주하는 원단업자로 동대문 원단시장에서 도매업을 하고 있다. 지씨는 약 17년 전 원단시장에 직접 나서 결혼도 하고 집도 장만하고 본인이 현재 장사를 하고 있는 점포까지 구매했다. 근면 성실하고 시류를 잘 읽은 덕분에 자금도 제법 모았지만, 요즈음 전반적인 글로벌 시장 침체에 불안감이 커졌다. 시장이 침체되면 본인만 잘한다고 해서 수익이 나는 것이 아니기 때문이다. 그는 불투명한 미래에 장사를 그만두고 많은 고민을 하다가 필자와 상담을 하게 됐다.

지 씨의 유동성 현금자산은 12억 정도. 장사를 시작한 이래 여태까지 17년 동안 저축한 금액 전부다. 그는 이 금액으로 어떻게 투자를 해야 하는지 알고 싶어했다. 필자가 지금까지 현장방문 활동과 주변 시장 동향을 파악한 결과로 볼 때, 지 씨의 부동산 투자 컨셉트는 마지막에 가서는 상가건물 전체를 구매해 임대수익을 보는 쪽으로 결정해야 한다. 하지만 현재는 그런 투자를 감당할 자금 여력이 부족하기 때문에 한 번쯤 투자 방식을 갈아타야 한다.

필자는 지 씨에게 현재 상황을 설명하고 우선적으로 상가주택을 권했다. 그는 이러한 컨설팅 제안을 흔쾌히 받아들였다. 상가주택은 최종목적지는 아니더라도 중간 투자 단계로 적합하다. 필자는 전반적으로 규모가 크진 않지만, 대로 이면 요지에 위치한 상가주택을 추천했다. 최상층에만 주택이 있는 상가주택이라면 일반 상가보다 자금 부담이 덜하면서도 수익성은 그에 못지않다. 특히 메인 도로 상권에 버금가는 집객 효과를 누리면서 상대적으로 저렴하고 조용하다는 강점이 있어 안정적인 수익을 기대할 수 있다. 이러한 상가주택은 전반적인 시장 침체 속에서도 향후 투자 가치가 높다.

분당구에 거주하는 유희정씨(55세)는 거주하고 있는 집 한 채와 현금 5억원 정도를 가지고 있는 주부다. 홀로 자녀들을 키운 유 씨는 자녀들이 분가하고 나면 마땅한 고정 수익이 없어 고민이다. 어떤 식으로 자금을 투자해서 어떻게 수익을 올려야 하고 관리를 해야 하는지 모르는 투자 초보인데다 자금 규모가 어중간해 수소문 끝에 필자와 상담을 하게 됐다.

유 씨가 보유한 5억으로 위치와 물건에 대한 선택을 잘한다면 월 임대수익이 약 350~400만원까지 나올 수 있다. 하지만 리스크 역시 높다. 고정적인 수입이 없기 때문에 자칫 임대 수익이 제때에 발생하지 않는다면 기본적인 생활비 조달이 불가능할 뿐만 아니라, 뒤늦게 매물로 내놓는다고 해도 투자원금마저 회수할 수 없는 상황이 벌어질 수도 있기 때문이다. 필자는 상담을 통해 유 씨의 상황을 파악하면서 고정적인 수익이 발생하되 공실 리스크를 피해야 한다고 생각했다. 전반적인 시장조사가 끝난 후 필자는 유씨에게 신규 소형 오피스텔 한 층 전체 물건을 골라 투자를 제의했다. 전체 구매가격은 약 9억이지만, 현금투자 4억원이면 9개 호실을 잡고 수익을 올릴 수 있는 그런 곳이었다. 주변의 임대 공급보다 수요가 많아 안정적인 수익성이 강점인 물건이었다. 다만 대출을 일으켜야 한다는 것이 문제였다. 하지만 유 씨의 경우처럼 고정 수익이 없이 한정된 자금을 갖고 있는 경우 보유한 자금 전체를 투입하기 보다는 20% 정도를 여유 현금으로 예비해 두면서 대출을 통해 물건을 구입하는 것이 좋다.

유씨에게 추천한 물건은 시장조사결과 주변 공실률이 제로에 가까울 정도로 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 곳이다. 또한, 금융대출을 제외하고도 유씨의 실질 수익은 월 380만원이 나오는 그런 곳이었다.

위에서 말했듯이 이제는 단지 미래 가격 상승을 노리고 묻어 두기식으로 투자해, 2~3년이 지나면 시세 차익을 보고 수익을 올리는 시대는 끝났다. 그리고 이러한 가격 상승을 통해 얻은 차익이 또 다른 묻어 두기식의 투자로 연결된다면 그것은 엄밀한 의미에서 차익 실현이 아니라는 것도 알아야 한다. 시장 상황이 좋아 가격이 상승한다면 본인이 투자해서 시세가 오른 만큼, 다른 물건 역시 가격이 오르는 것이 일반적이고, 이러한 경우 재투자하려고 할 때 얻은 만큼의 수익을 지출해야 하기 때문이다.

일반적인 부동산 투자로 수익을 올리던 시대는 이미 한참 전에 끝났다. 앞으로의 부동산 투자는 투자금의 크기, 투자자의 성향과 특성뿐만 아니라 약점까지 고려하는 최적화된 방식으로 이뤄져야 한다. 이러한 변화 속에서 성공하기 위해서는 시장의 추이를 관찰하는 것은 물론, 투자의 기술에 대한 심층적인 연구를 게을리하면 안 될 것이다.