부동산 세제는 크게 취득세, 양도소득세로 대표되는 거래세와 재산세로 대표되는 보유세로 나눌 수 있다. 한성대학교 민태욱 부동산학 교수는 큰 틀에서 거래세는 인하하고 보유세를 인상해 부동산 거래 침체를 극복하는 한편, 부동산 세제 정상화와 형평성을 이끌어내야 한다고 제언한다. 한국건설산업연구원 김현아 선임연구원은 거래세, 보유세의 조정이 불가피하지만 전반적인 세제 정상화의 틀에서 벗어나지 말아야 할 것과 하우스푸어, 고령화문제와 연관된 재산세 조정의 필요성을 역설했다. 보건복지부 장관과 한국 조세연구원 원장을 역임했던 한국외국어대학교 최광 교수는 부동산 세제의 좁은 틀을 벗어나 세제 전반의 합리성과 더불어 부동산 세제 정상화를 신경 써야 한다고 충고한다.

 

부동산 세제 개편이 필요하나. 만약 그러하다면 이유는 무엇인가?

민태욱 교수 세제는 장기적으로 개편되어야 한다. 지금 우리 부동산 취득세는 너무 높다. 중과세에 해당하는 부분은 무려 12%다. 수도권과밀억제 지역에서 법인이 부동산을 구입한다면 거의 10%를 낸다. 이러한 부담은 과하다. 일반 취득세의 수준으로 낮춰야 한다고 본다. 부동산 시장이 과열되던 시절에 간편한 대책을 택한 것이 오늘날 세제 문제의 원인이라고 본다. 원칙적으로 해결할 수 있는 방법이 있는데도 불구하고 좀 더 간단하고 즉각적인 반응을 얻기 위해 세금을 활용한 것이 부동산 세제를 불합리하게 만들었다.

김현아 연구위원 전반적인 개편이 필요하다고 본다. 현 부동산 세제는 가격 급등기, 추가 수요 시기에 투기적 수요를 세제로 조절할 필요가 있었던 시절에 정비된 것이다. 그러나 부동산 시장이 급등할 가능성이 줄은 데다 투기억제 보다는 조세의 근본적인 취지, 바로 소득이 발생하는 곳에 부과를 한다는 조세 정상화 과정으로서의 조정 필요성이 시급하다. 또한 단기적으로는 거래세가 불합리하게 높다는 문제, 그리고 집을 여러 채 갖고 있는 사람에게 지나치게 징벌적인 세금을 과한다는 점도 개선해야 한다. 또 한 가지 살펴야 할 것이 근본적으로는 거래세를 낮추고 보유세를 높여야 한다고는 하지만, 집 값이 점점 떨어지고 있는 데다가 집을 갖고 있는 사람들이 고령화되고 있어 소득 없이 집만을 자산으로 갖고 있는 사람들에게 계속해서 보유세를 물리를 부분을 심도 있게 고민해 봐야 한다.

최광 전 보건복지부 장관, 전 한국 조세연구원 원장 부동산 세제로 들어가기 전에 세금의 기초에 대한 이야기가 필요하다. 세금은 나의 재산을 국가가 합법적인 절차에 의해 가져가는 과정이다. 이를 탈취행위라고 볼 수도 있다. 다만 합법적인 절차를 거치는 것이다. 물론 이 탈취 행위에는 이유가 있다. 소위 문명의 대가라고 하는 것이다. 국가는 살림살이에 대한 재원이 필요하고 결국 세금은 이러한 재원 조달에 그 목적이 있다는 사실을 잊어서는 안 된다. 부동산 세제에 대해 얘기할 때 조세 형평이나 효율성을 앞세워 제도를 얘기하는 경우가 많지만 조세의 원래 목적은 소득 재분배나 효율성을 위해 존재하는 것이 아니라는 점을 상기해야 한다. 다시 말하지만 세금은 국가에 꼭 필요한 사업에 필요한 재원을 조달하기 위해 걷는 것이다. 단 이렇게 세금을 거두는 과정에서 가능하다면 형평성에 맞게 거두면서 비효율성을 줄이는 세정을 펴야 한다는 것이다. 조세 형평이나 효율을 위해 조세제도를 때에 따라 바꾸는 과정에서 조세 제도 전체의 틀이 왜곡되는 부작용이 발생한다. 전체 세제를 바로 하면서 부동산 세제의 문제점을 바로 잡아야지 국지적인 문제를 해결하기 위해 때에 따라 임시 처방하듯 세제를 활용하면 어느 하나 제대로 갖출 수가 없다. 부동산 경기에 문제가 있다고 해서 부분적으로 효과를 보는 방법을 택한다면 향후 더 큰 문제를 야기할 수 있다.

 

최근 부동산 취득세에 대한 얘기가 많다. 취득세 조정은 어떻게 해야 하나

민 교수 현재 취득세는 4%로 되어 있지만, 너무 높기 때문에 임시적으로 계속 낮추는 방법을 취하고 있다. 1년간 50%, 또는 75%를 6개월간 낮춰주는 방법을 취하고 있는데 이것은 기본적으로 취득세가 너무 높은 데에 근본적인 원인이 있다. 따라서 취득세를 1~2% 수준으로 내리는 것이 적당하다고 본다. 세금은 각 경제주체의 부담 수준을 생각해서 과세해야 하는데 지금까지는 그게 안됐다고 본다. 여기에는 정치적인 영향이 상당부분 작용했다. 또한 부동산 문제를 세금을 통해 해결하려다 보니 어떤 세금은 지나치게 높고 어떤 세금은 지나치게 낮게 책정되는 부작용이 생긴 것이다.

김 연구위원 취득세는 현재 감면 수준으로 내려와야 한다고 본다. 다만 지방 자치단체가 이렇게 거래세를 줄였을 때 세부담이 발생한다. 병행되어야 할 것이 있는데 지방자치단체의 세원 구성을 지나치게 거래세에 의존하는 구조에서 다른 세원이 이를 충당하도록 바꿔줘야 한다.

최 전 장관 국내 부동산 조세가 전체 조세에서 차지하는 비중은 10% 정도로 미국, 영국과 비슷한 수준이다. 이러한 비중에는 큰 문제가 없다. 현격하게 차이가 나는 것은 미국이나 영국은 이전에 대한 과세가 거의 없다는 점이다. 이에 비해 우리나라는 이전에 대한 조세가 전체 부동산 세수의 90%를 차지하는 기형적인 구조를 하고 있다. 보유에 대한 과세를 강화하고 이전에 대한 과세를 완화해야만 효율성과 형평성이 바로 설 수 있다. 현재 부동산 자산이 부의 중심을 형성하고 있는 만큼 이에 대한 보유세를 높여야 조세 형평성을 갖출 수 있고 더불어 부동산이 가장 필요로 하는 사람에게 움직이도록 유도해 효율적으로 자원을 배분할 수 있다. 취득세를 낮춘다면 자연스레 이뤄질 일이다.

 

 

부동산 양도소득세에 대한 의견이 분분하다. 중과세가 과하다는 지적도 있다

민 교수 과세 형평성에 어긋난 과도한 세금이다. 애초 중과세는 부동산 투기를 잡기 위한 것이었다. 이제 부동산 투기는커녕 시장 활성화를 도모해야 하는 상황에서 중과세는 족쇄나 마찬가지다. 유지할 이유가 없다. 정상세율 38%를 유지해야 한다. 다만 집이 3채 이상일 때 60%를 중과세 하고 있는데 이는 너무 높다. 10년 전만 하더라도 양도소득세를 기준시가로 계산했기 때문에 부동산을 사고 파는 사람이 크게 부담을 느끼지 않았다. 세금이 제대로 정비되지 않아 투기를 마음먹은 사람에게는 더없이 좋은 시기였다. 그러다 보니 국가에서는 투기를 잡기 위해 특정 조건에 중과세를 부과했던 것이다. 하지만 현재 부동산 시장에서 투기를 염려할 이유가 없다. 더구나 물가 인상분을 감안한다면 양도소득세 중과세는 현재의 국민들에게는 지나친 감이 있다. 주민세와 합한다면 무려 66%나 된다. 이 역시 일반 세율이라고 할 수 있는 38%수준으로 낮춰야 한다. 여기에 주민세 3.8%를 더한다면 41.8% 정도가 될 것이다. 이 정도면 합리적인 수준이라고 생각한다.

김 연구위원 점차 양도차액이 줄어들고 있고 집도 하나의 자산이기 때문에 팔고 나서 조금이라도 이익이 붙어야 상향이동이 가능하다. 지금은 보유 숫자에 따라서 중과세하는 경우가 있는데 이러한 것보다는 일관된 세율을 적용하는 것이 바람직하다고 본다. 또한 다주택 보유자를 임대시장으로 유도할 필요성이 있다. 외국의 경우 다주택 보유자의 주택을 임대형으로 인정하면서 자연스럽게 양도세 중과가 아니라 임대 수익에 대한 세금을 부과한다. 양도세 인하가 마치 다주택 보유자를 봐주는 정책처럼 보이지만 그것은 집값이 오를 때에 이야기다. 최근 국내 부동산 시장처럼 집값이 오르지 않고 전셋값이 계속 오르고 있는 상황에서 임대 부분의 세율을 과세하지 않으면 양도세를 아무리 중과해도 다주택 보유자는 전세값을 올리면서 소득을 얻게 되는 효과가 생긴다. 어차피 양도차액이 발생하지 않기 때문이다. 이제 과거와는 다른 방향에서 양도세를 생각해 봐야 한다.

최 전 장관 양도소득세를 보면 지나치게 복잡하다. 그럴 필요가 없다고 생각한다. 보유기간이나 기타 다양한 조건을 두지 않고 일정하게 부과하면 된다. 그렇게 한다면 다운계약서를 작성하는 등의 문제가 근본적으로 사라진다. 결국 지금과 같은 양도소득세 체계가 무슨 효과를 거뒀는지 되묻고 싶다. 그 복잡한 체계가 형평성이나 효율성에서 이룬 것이 있나. 매번 국회에서 세율과 적용 구간을 나누고 변경하지만 양심 없는 행동이라는 생각이 들 정도다. 과연 정말 조세 정책을 바로 세우고자 하는 일이라면 이런 결과가 나올 수는 없다. 중과세를 나누는 기준을 자세히 살펴본다면 과연 그 기준이 진정으로 적절한 대상을 지목하는지 의문이다. 오히려 돈이 많고 그러한 중과세의 적용을 받는 사람들이 그 복잡한 기준을 피해 최대한 세금을 줄일 수 있도록 만들어진 셈이다. 순진한 사람들은 소위 절세도 못한다. 양도소득세만의 문제가 아니다. 현재 복잡한 세제의 혜택을 가장 많이 받는 사람은 가장 세금을 많이 내야 할 사람이다.

 

부동산 보유세 역시 조정돼야 한다는 지적이 있다

민 교수 보유세는 높여야 한다. 우리나라는 부동산으로 빈부격차가 심화된 경향이 강하다. 국가에 대한 경비를 분산할 때 각 경제 주체의 상황을 가늠해야 하는데 현 상황에서는 부동산 자산이 큰 사람에게 부과하는 재산세 부분이 상대적으로 작다고 볼 수 있다. 예를 들어 미국 같은 경우에는 주마다 차이가 있어 적은 곳은 1%, 많은 곳은 3%로 평균 1.5%를 재산세로 납부한다. 가령 10억 정도의 부동산 자산을 보유하고 있다면 1년에 1500만원을 재산세로 내는 것이다. 일본은 그 절반에 해당하는 0.7~075%다. 이와 비교했을 때 우리나라는 0.2~0.3%내외다. 그나마 이것도 서울 중심지에 과표가 잘 잡혀 있는 곳에 해당하는 것이지 과표가 잘 잡혀 있지 않는 토지나 지방의 경우에는 재산세의 절대 액수 자체가 너무 작다. 장기적으로 거래 단계의 세금을 줄이고 보유 단계의 세금을 늘리는 방향으로 가야 한다. 일본의 경우처럼 0.75%정도까지는 올라야 한다. 이것도 최소한의 기준이고 1%는 돼야 한다고 본다. 우리나라 부자의 대부분이 부동산을 통해 부자가 됐다. 2000년대 전반기 아파트 붐이 일었을 때 가장 큰 이익을 본 사람들은 개발업자가 아니라 땅을 그 개발업자에게 판 사람들이다. 이런 불로소득에 대해 과세가 이뤄져야 한다. 최근 김용준 총리 지명자가 그렇게 말하지 않았나. 몇 십 년 전에 아들에게 400만원을 주고 땅을 사놨더니 오늘날 공시지가만도 50~60억의 땅이 됐다고 말이다. 거기에 오늘날 부동산 문제의 핵심이 담겨있다. 일단 흘러간 과거를 다시 돌이켜 세울 수는 없지만, 원칙적인 수준에서 살펴보더라도 좀 더 많은 재산을 보유하고 있는 사람에게 좀 더 많은 세금을 부과하는 것이 당연하다.

김 연구위원 종합부동산세가 만들어지면서 비싼 주택을 갖고 있는 사람과 싼 주택을 여러 채 갖고 있는 사람 사이의 형평성 문제가 계속 제기되고 있다. 전체적인 보유세를 높여가는 것에 대한 공감은 이미 이뤄져 있다. 지금 고려해야 하는 것은 고령화 사회로 이행하면서 실제로 소유주가 거주하고 있는 주택이나 소득이 없이 주택만 소유하고 있는 가구의 상황을 고려해야 한다. 더구나 최근처럼 주택 처분이 쉽지가 않은 상황에서는 집을 팔아 세금을 낸다는 것조차 만만치 않은 일이다. 무조건적으로 보유세를 올리기 보다는 이러한 부분에서의 안정성을 함께 고민해봐야 한다. 또한 현재 재산세는 공시가격으로 과세하고 있는데 이에 따르다 보면 집값이 떨어졌는데도 불구하고 재산세는 이전보다 더 많이 내는 경우가 있다. 지금과 같은 부동산 침체기에서는 조세저항이 거세질 수밖에 없는 일이다. 이러한 상항에서는 현실화율을 높이는 방향보다는 조금은 완충지대를 두는 것이 어떨까 생각한다. 현재 현실화율은 90%이상으로 계속 높아지고 있는 추세인데 오히려 이를 떨어트려서 집값이 오르더라도 그렇게 큰 차이가 나지 않고 역시 떨어지더라도 세금 역시 그렇게 크게 줄지 않는 방법을 고려해 볼만하다. 이러한 방법을 취한다면 세금을 안정적으로 거둬들일 수 있다는 점에서도 유익하다. 예산은 일정한데 세수가 등락을 반복한다면 큰 불안이 야기될 수 있다.

최 전 장관 강남의 32평 아파트가 약 15억 정도한다면 1년 재산세가 약 400만원 정도다. 사실 이 금액을 개인의 지출로 보자면 결코 작지 않은 금액이다. 하지만 주택의 가격을 놓고 보자면 매우 작은 금액이다. 비교해보자면 자동차세를 들 수 있다. 현재 12년된 중형 세단을 몰고 있는데 이 차량의 보유세로 50만원 이상을 내고 있다. 구입했을 때는 3000만원이었지만 지금으로 친다면 300만원도 받기 힘든 이 차량의 보유세가 이 정도인데 15억 가치의 부동산 보유세로 400만원이라면 매우 가벼운 수준이다. 부동산 보유세는 국제적인 수준과 비슷하게 1%까지 올려야 한다.

 

부동산 보유세가 현재의 부동산 시장을 고려한다면 가혹하다는 의견도 있다

민 교수 노무현 정권부터 정부는 부동산투자를 자제시키는 방향으로 정책을 폈다. 또한 시장의 상황이나 정부의 정책에서 부동산 시장의 활황을 내다보고 투자를 한 책임은 엄밀하게 개인에게 있는 것이다. 예를 들어 보너스를 받으면 세금을 많이 내지 않나? 월급을 받는 사람이 이러저러한 지출로 적자라고 하더라도 의료보험이나 세금을 줄이거나 면제해 주지는 않는다. 부동산을 구입했는데 거래가 되지 않는다거나 가격이 내려갔다고 해서 세금을 감면하거나 면제한다는 것은 앞뒤가 맞지 않는 일이다. 세금 개혁은 그 부과대상에게 적정하게 나누는 것이 중요하다. 세금을 내고 싶은 사람은 한 사람도 없다. 모두가 싫어한다. 모두가 싫어한다면 가장 정확한 방법은 각자의 경제적 능력에 맞춰서 내는 것이다. 현재 부동산 보유자의 재산세를 객관적으로 판단한다면 낮은 편이라고 할 수 있다. 가장 이상적인 것은 당장에라도 인상하는 것이겠지만, 정치적인 문제가 되다 보니 조세저항을 피하기 어렵다. 조금씩 조금씩 정상치로 올려야 한다고 본다.

김 연구위원 취득세 낮추고 보유세 높여야 하지만 거주하고 있는 집을 유일한 자산으로 소유한 고령화 인구를 고려해야 한다. 현재 우리나라 세제 연구에서 단순히 해외와 국내 상황만을 비교하는 경우가 많은데 이는 불합리하다. 흔히 우리나라의 취득세가 굉장히 높다고 하는데 단순히 취득세만을 비교하면 그렇게 볼 수 있지만 경우에 따라 외국의 어떤 나라는 중개수수료가 우리보다 높아 결국 전체 거래비용은 우리보다 더 많이 발생하는 경우도 있다. 이러한 내용들을 모두 아울러서 볼 것이냐 아니냐에 따라 국제비교는 대단히 다른 결과가 나온다. 2006년 전에는 거래세를 취득가액 대비 세율로 낸 것이 아니고 검인계약서, 또는 기준시가처럼 세금을 내기 위한 가격제가 따로 있었다. 현실적인 거래액과는 상당히 거리가 있는 가격에 세율을 곱해 세금을 냈다. 그랬던 것이 2006년부터 실거래가에 세율을 곱하게 되면서 과표 자체가 30~40% 높아졌다. 이러한 상황처럼 국가에 따라 실거래가로 과표를 잡고 있는 경우가 있는가 하면 이보다는 조금 낮은 기준시가로 과표를 잡는 경우도 있다. 따라서 단순히 세율만을 가지고서 국제비교를 하는 것은 불합리하다.

최 전 장관 부동산 자산이 부담스럽다면 그것을 팔아 좀더 작은 집이나 저렴한 집으로 이사해 금융 자산으로 이자수익을 얻는 방법을 택하면 된다. 그러나 현재 부동산 보유세가 낮고 취득세가 높기 때문에 개인이 택할 수 있는 이런 경제적 선택지를 국가가 빼앗는 현상이 벌어지고 있다.

다만 세율 조정에 있어 충분한 시간을 들여 조세 저항을 줄여야 한다. 갑작스런 세율 상승에 거부감을 느끼지 않을 사람은 없다. 적어도 5년, 10년을 꾸준하게 세율을 조정하면서 전체적인 균형을 맞춰나가야 한다.

 

취득세, 양도세, 또는 보유세를 낮춘다면 이에 따른 세수 감소의 대안은?

민 교수 세수 감소를 말하기 이전에 기본 세율이 공정한가를 살펴야 한다. 애초 취득세가 지나치게 높게 설정된 것이다. 우선 국세를 지방세로 이전하는 방법을 생각할 수 있는데, 그에 앞서 지방자치단체에서 살림을 줄이는 것이 어떨까 싶다. 지방의 조그만 군에서도 예산집행이 지나치다. 세입을 통해 해당 지역 공무원의 월급도 충당을 못하면서 국가보조를 지나치게 소비하는 곳이 많다. 세수가 줄어들면 그에 맞게 구조를 조정하고 살림을 줄이는 것이 당연하다.

김 연구위원 현재 간과하고 있는 것이 우리나라는 대부분 개인이 주택을 소유하고 있다는 점이다. 외국에서는 많은 주택을 기업이나 법인들이 임대형 주택의 형태로 갖고 있다. 최근 국내 부동산 시장 침체로 집을 소유하기 보다는 임대하는 수요가 늘고 있는데, 이러한 상황에 맞도록 임대 시장을 활성화하는 것이 어떨까 한다. 현재 국내 시장에서 개인이 부동산 소유를 부담스러워한다면 법인이 임대형 부동산을 소유하고 활용할 수 있도록 세제 개편이 이뤄져야 한다고 생각한다. 이는 주거 안정을 위해서도 바람직한 방향이다.

그 동안 시장이 부동산 가격이 오르고 내리는 데에 많은 관심을 두고 있었고 정책 역시 어떻게 사고 파느냐에 대한 부분에 초점을 맞추고 있었다. 하지만 이제 주택의 처분이 점점 어려워지는 상황이 벌어지고 있는 만큼 처분할 수 없는 주택의 활용 방안을 고민해야 한다. 많은 사람들이 주택 가격이 떨어질 것을 염려하지만 더 큰 문제는 주택 거래가 아예 벌어지지 않는 상황이다. 주택 연금을 비롯해 부동산 자산을 금융 자산으로 활용할 수 있는 방안 등 다양한 길을 모색해야 한다.

최 전 장관 등록세와 취득세가 지방 세수의 상당 부분을 차지하고 있는 것이 현실이다. 취득세를 감면한다면 상당한 세수가 줄어든다. 노무현 정부가 추진한 종합부동산세는 좋은 취지에서 시작됐지만 조세저항을 고려하지 않았다는 점에서 큰 문제가 있었다. 하지만 그 목적만은 바람직했다. 꼭 1~2년 안에 성과를 봐야 한다는 욕심이 제대로 정착될 수 있는 좋은 정책을 그르쳤다. 현재 우리나라의 거래세, 보유세는 GDP와 대비해 보거나 또는, 총조세와 대비해 봤을 때 그렇게 높은 편도 낮은 편도 아니다. 대체적으로 무난한 수준이라고 할 수 있다. 하지만 큰 눈으로 봤을 때 개인 소득세가 OECD평균보다 전체 GDP대비 3분의 1수준에 지나지 않는다. 외국의 경우 개인 소득세와 법인세를 합치면 전체 세수의 절반 정도를 차지한다. 하지만 우리는 40% 수준이다. 소득세를 1%만 인상한다고 해도 부족한 세수를 크게 만회할 수 있다.