안민석의 ‘부동산 생각하며 투자하기’
안민석 전 한국경제신문 전국상권대해부 및 자영업컨설팅 자문위원
MBN 생방송부동산 및 MTN 부자들의 비밀노트 출연
현 에프알인베스트먼트 선임연구원
부동산 시장의 침체가 길어지고 있는 가운데 새 정부 출범 이후 정책에 대한 기대가 높다. 박근혜 정부는 부동산 시장 정상화와 하우스푸어 문제를 모두 해결해야 한다. 일단 과잉 공급 상태에 있는 수도권의 아파트 건축은 지양해야 한다. 하지만 서울 요지의 재개발, 재건축 사업 추진 지역은 시장 활성화와 수요 불균형 해결의 측면에서 규제 등을 완화해야 한다.
부동산 시장의 침체가 길어지는 가운데 새 정부 출범 이후 정책 기조 변화가 시장 활성화의 교두보 역할을 할지 관심이 집중되고 있다.
특히 주택 시장은 글로벌 경제 위기와 국내 여건이 맞물리며 수요 감소세가 이어졌고 각종 정책이 일관성 없이 추진되면서 거래 심리를 얼어붙게 했다. 게다가 대선을 앞두고 새로 출범하는 정부의 부동산 기조를 지켜본 뒤 매수 혹은 매도에 나서겠다는 분위기가 형성되면서 최근까지도 주택 거래는 좀처럼 살아나지 못하고 있다.
2013년 2월 현재 주택 및 아파트 시장은 전운이 감도는 큰 전장을 보는 듯하다. 지난해 하반기 취득세 감면 및 미분양 아파트 양도세 감면 등의 카드가 나왔지만 이렇다 할 결과물을 내지 못한 것과 달리 올해는 새 정부 출범이라는 엄청난 이슈가 시장 흐름을 주도할 것이기에 관망세로 일관하던 투자자들이 본격적으로 움직일 것으로 기대하는 전문가들이 많다.
박근혜 정부, 부동산 시장 정상화와 하우스푸어 문제 모두 해결해야
박근혜 정부가 현재의 부동산 시장 위축을 ‘비정상적인 상황’으로 규정하고 부동산 시장 정상화를 외치고 나선 것은 분명 매우 고무적인 메시지이다. 하지만 시장이 기대하는 ‘종합 대책’의 틀, 범위, 방향성이 무엇인지는 아직 드러난 것이 아무것도 없다.
부동산 거래 회복 못지않게 화두로 떠오른 ‘하우스푸어’ 문제에 대한 해법도 중요한 변수다. 부동산 시장 위축을 반전시키면서 하우스푸어 문제를 해결해야 하는 박근혜 정부의 부동산 정책 설정은 일단 그 범위가 매우 넓어야 할 것이다. 이에 따라 거래세, 보유세 등 세금 정책과 DTI(Debt To Income, 총부채상환비율: 주택담보대출을 받을 때 연간 상환해야 하는 금액을 연소득의 일정 비율로 제한한 것)규제 문제, 분양가 상한제 폐지 문제 등에 더해 부동산을 소유한 사람들의 가계부채 문제까지 총망라하는 대규모적인 부동산 정책안이 나올 수밖에 없을 것으로 보인다.
이처럼 타이틀이 걸려 있는 정책들 못지않게 소형 주택 쏠림 현상, 전셋값 폭등, 재건축 부담금, 수도권 미분양과 같이 주택 시장의 암초와 같은 문제들에 대한 해법들도 필요하다. 단순히 수요공급의 논리에만 맡겨두기에는 시간이 부족하다.
주택, 특히 아파트 시장은 더 이상 가격 상승에 따른 차익을 발생시키는 투자 시장으로 보기 어렵다. 따라서 실수요자들의 구매 동기를 지속해서 일으키는 일이 시급하다.
가장 이슈가 되고 있는 취득세 감면 혜택은 세수 문제를 떠나서 바라본다면 단기간 내에 거래를 증가시킬 수 있는 주요 현안 중 하나다. 하지만 취득세 감면이 거래를 활성화하는 키라고 하기에는 그 효과가 제한적일 가능성이 높다.
다주택자 양도세 중과의 한시적 폐지, 미분양 아파트 양도세 감면 혹은 폐지 등 부동산 거래세를 낮춤과 동시에 2009년부터 지금까지 다섯 차례나 국회 통과가 좌절된 분양가 상한제 폐지와 DTI를 은행 자율에 맡기는 방식으로 완화하는 등의 다양한 대책들이 자꾸 지체되다 보면 지난 정권처럼 시장의 신뢰를 잃고 혼란만 가중시키는 일들이 계속될 수밖에 없다.
재건축 재개발 문제, 수급 불균형 관점에서 접근
일단 당분간 아파트 공급을 축소하는 것이 바람직해 보인다. 특히 수도권 신도시 건설을 자제할 필요가 있다. IMF 사태 이후 수도권으로의 인구 유입이 증가세를 보이다가 2002년 말을 정점으로 다시 감소세로 전환해 2011년 8월부터는 유출이 시작됐다. 서울의 과도한 부동산 가격상승 압박에서 벗어난 인구 유출을 인천과 경기도가 다 흡수하지 못한 것이다. 2012년 가을 이후 행정기관, 공공기관들이 지방으로 자리를 옮기고 있고 베이비부머의 은퇴가 귀농으로 이어지고 있는 현 상황에서 수도권 인구 유출은 더욱 심화할 것으로 예상되고 있다.
이러한 상황에서 수도권 2기 신도시와 보금자리주택 등의 대대적인 입주로 수도권 아파트의 공급은 포화 상태에 이르렀다. 경기도와 인천은 이미 서브프라임 사태가 벌어지기 이전인 2008년 중반부터 완만한 하락 국면에 들어섰다. 공식적으로 발표되는 가격지수보다 실제 시장에서의 체감지표들은 더욱 싸늘하다. 이미 이러한 징후는 지난해 중순부터 확실했던 부분이다. 이러한 사태의 해결을 모두 민간에 맡기는 것에는 분명한 한계가 있다. 박근혜 정부는 적극적인 의지와 구체적 방안으로 공급 과잉 문제를 해결해야 한다.
물론 재개발, 재건축 문제에 대한 접근은 별도로 풀어야 할 문제다. 과도한 개발로 이미 포화상황을 노출하고 있는 수도권 신도시의 경우 재개발, 재건축 역시 지양해야 하겠지만, 뉴타운을 비롯해 서울 요지에 위치한 재건축 사업 추진 지역은 수요에 따라 까다로운 규제 등을 완화해 시장 활성화의 방아쇠 역할을 하도록 안배해야 한다.
이러한 상황 속에서 박근혜 정부의 부동산 정책에 대한 책무가 한층 무거워진다. 차기 정부는 부동산 시장 자체의 구조적인 변화를 읽어내면서도 종합적이고 일관성 있는 정책을 내야 한다. 임기응변식 정책이나 기존 정책을 다소 손보는 정도에 그친다면 시장 흐름의 반등은 더욱 멀어질 것이다.
새 정부의 주요 인사들과 국회, 국토해양부 등은 부동산 시장이 국내 경제 전반에 미치는 영향을 결코 과소평가해서는 안 된다. 또한, 부동산 문제가 시급하게 처리해야 할 중차대한 과제라는 것도 망각하지 않아야 한다.
크게 보면 보다 중장기적인 부동산 정책의 틀을 마련하는 것이 필요하다는 지적에 대해서도 귀를 기울일 때가 된 것 같다. 단기적인 세금 감면보다는 계층 간, 중앙정부와 지자체 간 세수 배분 문제를 시스템적으로 개선하는 세제정책 변화도 필요하고 가계대출 부실 우려에 따른 정부와 금융기관의 적절한 역할 분담도 있어야 하며 부동산 간접 투자 활성화를 비롯한 선진국형 투자 모델 제시도 바람직해 보인다.
하지만 이 모든 것에 앞서 무엇보다 시급한 것이 부동산 시장 정상화 그리고 거래 활성화다. 역대 정부 출범 초기에 부동산 시장이 살아났던 전례만 믿고 기다려서는 안 된다. 이전 정권들의 부동산 정책 실기가 초래한 부작용들을 돌이켜 보고 가능한 모든 수단을 투입해 더 이상의 시장 위축을 막아야 한다.