수익형 부동산 과잉공급 속에도 ‘알짜’는 있어

장경철의 남에게 알려주기 싫은 부동산 정보

최근 들어 부쩍 오피스텔이나 도시형 생활주택 등 수익형 부동산에 우려의 목소리가 많다. 이러한 현상은 공급이 급격히 늘면서 분양가는 높아져 수익성이 떨어지기 때문으로 풀이된다. 올해도 어찌되었건 입지가 좋은 오피스텔이나 도시형 생활주택, 상가의 경우 선전을 했다고 평하고 싶다. 그렇다면 2013년도 수익형 부동산의 전망은 어떨까. 여전히 수익형 부동산의 선전이 예상된다. 다만, 지역별․입지별․상품별 양극화가 더욱 심화될 전망이다.

저금리, 은퇴자 급증, 주택시장의 침체, 1~2인가구의 증가 등이 수익형 부동산에 관심을 견인하는 요소들인데 아직도 유효하다. 하지만 분명 달라진 것이 있다. 그것은 투자자의 안목이다. 투자자의 안목은 높아지고 있는데 아직도 공급만 하면 팔린다는 안일한 생각은 이제 버려야 한다. 상품의 경쟁력을 높이고 철저하게 수요자의 눈높이에 맞는 분양가, 수익률을 제시해야 한다. 그래야 지금처럼 공급과잉의 현실 속에서 살아남을 수 있다.

그렇다면 향후 수익형 부동산 투자전략의 주요 관전 포인트는 무엇일까?

첫 번째, 먼저 공급이 없었거나 적었던 지역을 노려야 한다. 수요와 공급의 법칙에 따라 고정적인 임대수요를 확보할 수 있고, 안정적인 수익률과 낮은 공실률을 기대할 수 있기 때문이다. 그러나 신규물량이라 해도 공실의 위험에서 자유로운 것은 아니기 때문에 주변 경쟁상품의 임대수준이나 수요를 꼼꼼히 따져 투자해야한다.

두 번째, 해당 상품에 대한 수요가 충분한지 알아봐야 한다. 수익형 부동산의 경우 특히 임대 수요가 투자수익률을 결정하며 향후 되팔 때도 유리하기 때문이다. 오피스텔과 도시형생활주택은 최근 들어 공급과잉이 우려되고 있지만, 대부분 공급면적 기준 40㎡ 안팎으로 원룸형이 80%를 차지하고 있다. 이 때문에 업계에서는 앞으로는 투룸 도시형 생활주택이나 오피스텔에 대한 수요가 늘어날 것으로 예상하고 있다. 이러한 잠재적 수요층이 될 2~3인 가구가 풍부하기 때문이다. 그동안 수익형 부동산 분양시장에서 비중이 낮았던 방 2칸짜리 ‘투룸형 주거’가 소형 전세난 해소 대안으로 떠오르는 등 새롭게 주목받고 있다. 통계청이 발표한 가구 구조 통계(2010년 기준)에 따르면 4인가구는 22.5%에 불과한 반면 2인가구(24.3%)와 3인가구(21.3%)를 합치면 전체 가구의 절반에 가깝다.

세 번째, 외국인을 겨냥한 임대사업을 주목해야 한다. 올해 국내 거주 외국인이 140만 명을 돌파한 데다 녹색기후기금(GCF) 사무국 유치 등으로 향후 한국에 상주할 외국인이 더욱 늘어날 것으로 예상됨에 따라 외국인 전용 임대사업이 눈길을 끌고 있다. 외국인 대상 임대사업은 특히 집주인들이 좋아한다. 집주인이 외국인 세입자로부터 보증금을 받지 않는 대신 1∼2년치 월세를 미리 지급받는 소위 ‘통월세(깔세)’ 방식으로 임대를 해 단기간에 많은 현금을 쥘 수 있기 때문이다.

네 번째, 주차요건이 강화된 지역 도시형 생활주택을 주목해야 한다. 전․월세 난을 해결해 줄 구원투수로 등장했던 도시형생활주택이 이제는 과잉공급 논란에 휩싸이고 있다. 지난 2009년 도입 첫해에는 전국적으로 1천688가구에 그쳤던 도시형생활주택이 2010년엔 2만259가구, 작년에는 8만3859가구가 공급되는 등 급증했고 올해도 작년 동기대비 70%이상 늘어난 것으로 집계되고 있다.

도시형 생활주택의 본래 공급 취지는 정부가 국민주택기금을 지원하고 주차장 설치 기준을 대폭 완화하는 등의 지원을 통해 도시 무주택자들의 주거 문제를 해소하는데 있다. 도시형 생활주택의 등장으로 가장 심각한 부작용은 주차난이다. 정부는 1~2인 가구를 위한 소형주택 공급확대를 위해 주차장 설치기준을 크게 완화했는데, 그 부작용으로 3가구당 1대만 주차할 수 있는 원룸형 도시형 생활주택만 잔뜩 지어져 도심 주차난을 가중시킨다는 지적을 받아왔다. 이에 민원이 제기되고 주차난이 현실로 나타나자 지자체에서도 주차장 기준 요건을 강화하고 있다.

서울시의 경우 도시형 생활주택의 주차장 설치기준이 이르면 내년 2월부터 대폭 강화될 예정이다. 시는 주차문제의 원인으로 지적된 전용면적 12㎡(내년부터는 14㎡) 초과 50㎡이하 규모의 원룸형 도시형 생활주택에 대해 최대 30~40㎡당 1대 수준의 주차장을 확보하는 방안을 검토 중이다. 현재는 전용 60㎡당 1대의 주차공간을 확보하도록 돼 있다. 지난 4월 개정된 주택건설 규정에 따르면 지자체는 자체적으로 판단해 도시형 생활주택의 주차장 설치 기준을 30~90㎡당 1대까지 조정할 수 있다.

경기도 지자체에서도 주차장 기준 요건을 잇달아 강화하고 있다. 일례로 의왕시는 주택가 주차난 해소를 위해 주차장 설치기준을 강화했다. 도시형 생활주택(원룸형)은 현재 가구당 0.33대에서 0.5대, 전용면적은 60㎡당 1대에서 40㎡당 1대로 조정된다. 수원시도 고시텔과 원룸형 난립에 따른 주차장 부족문제를 해결하기 위해 주차장설치기준을 대폭 강화하기로 했다. 도시형생활주택 중 원룸형은 40㎡당 1대(준주거 및 상업지 8㎡당 1대), 업무시설 중 오피스텔은 1실 당 1대를 갖춰야 한다. 그 외 시흥․성남․과천시 등도 이미 기준을 강화했거나 관련 절차를 밟고 있다.

지자체의 주차요건 등 건축 기준 강화로 입주민의 주거수준은 높아지지만 공급업체의 수익성은 악화될 전망이다. 늘어나는 주차장과 커뮤니티 시설 면적만큼 주택 수가 줄어들고 분양 가격은 오를 수밖에 없기 때문이다. 따라서 지하철 등 대중교통 이용이 손쉬운 도시형생활주택에 수요자의 관심이 쏠리고 있다. 업계에서는 향후 주차요건의 강화로 도시형 생활주택의 공급이 줄어들 경우 입지가 우수한 역세권 도시형 생활주택은 희소성으로 인해 관심도가 높아지겠지만, 투자를 고려할 경우 해당 사업장의 교통편, 편의시설 등을 꼼꼼히 살펴야 하며, 해당지역의 공실률과 입지, 수익률 등도 면밀히 살펴야 한다고 지적하고 있다.

다섯 번째, 환승역세권을 주목해야 한다. 역세권 중에서도 환승역세권이 주목을 받고 있는데 이는 단일역 보다는 환승역이 수요층의 접근성이 용이하고, 유동인구가 풍부해 지역 개발까지 노릴 수 있다는 장점 때문이다. 기존 환승역세권은 주변 상권이 형성될 가능성이 높아 투자시 빠른 자금 회수에 유리하며 아직 미개통 환승예정 역세권은 향후 투자의 가치가 높다. 전통적인 수익형 부동산인 상가뿐만 아니라 오피스텔이나 도시형 생활주택도 환승역이 유리하기는 마찬가지다. 같은 역세권이라고 하더라도 단일역 보다는 환승역세권이 임대수요가 풍부하기 때문이다.

환승역은 여러 가지 역할을 담당하고 있는데 먼저 도심 곳곳으로 지하철 노선을 연결해준다. 또한 최단거리를 제시해 정확한 시간대를 예측할 수 있는 정확성을 부여해주고, 버스 등 대중교통이 역세권 위주로 경유를 하게 되어 지역 연계성을 강화시켜준다. 환승역이 되면 사통팔달 접근성이 좋아져 역세권 주변으로는 택지와 업무시설들의 개발행위가 늘어나고, 유동 인구층의 급격한 증가가 이뤄져 인지도가 높아지면서 지역의 랜드마크 역할을 하게 된다. 또한 대중교통 이용도가 높은 젊은 소비층의 비율이 높아지는 것은 물론 판매시설과 유흥 시설 등에 다양한 계층의 소비층이 상주하게 되어 업종의 다양성 및 경쟁력이 높아진다는 관련 전문가들의 평가다.

여섯 번째, 대단지 오피스텔․오피스 단지 내 상가와 스트리트형 상가를 주목해야 한다. 오피스텔과 소형 오피스 등이 인기를 끌면서 상가도 오피스텔 내 상가가 대세다. 이들 상가는 아파트 단지 내 상가와 마찬가지로 내부 고정 수요가 확보된다는 점에서 안정적인 상품으로 꼽히고 있다. 또 역세권에 위치한 경우 유동인구가 많아 외부 유입이 가능하다. 일정 수준 이상의 자체 수요가 확보되는 대규모 오피스텔이나 역세권에 위치해 외부 유동인구 유입이 활발한 곳이 노른자위로 꼽히고 있다.

하지만 주의점도 있다. 대단지 오피스텔․오피스 내 상가라도 건물 안쪽에 위치해 외부에서 접근성이 떨어지는 입지라면 그만큼 투자가치가 떨어질 수밖에 없다. 스트리트형 상가도 주목할 만하다. 스트리트형 상가란 저층 상가들이 길을 따라 일정한 테마를 갖추고 조성되는 형태를 말한다. 상가 안에는 문화․휴식공간도 갖춰 경쟁력도 확보하고 있다. 이 상가는 가시성이 높고 상징성도 확보할 수 있어 이용객들의 만족도가 높다. 대표적으로 서울 신사동 가로수길과 분당 정자동 카페거리, 일산 라페스타 거리 등이 스트리트형으로 조성돼 있다. 이들 지역에는 데이트를 즐기면서 쇼핑하는 이용객들로 늘 붐비는 특성이 있다.