경기도 한 모델하우스 내부 모습. 출처 : 이코노믹리뷰 박재성 기자
경기도 한 모델하우스 내부 모습. 출처 : 이코노믹리뷰 박재성 기자

집값이 고공행진하고 있지만 청약은 여전히 신혼부부와 청년에게 내집 마련을 하는 주요 수단으로 여겨지고 있다. 특히 주변시세보다 싼 가격에 나오는 아파트 청약은 여전히 뜨거운 인기를 누리고 있다.

실제 지난 7월 13일 진행된 경기도 남양주시 다산동 ‘다산신도시 자연앤푸르지오’는 무순위 청약에서 전용면적 59㎡ 1가구 모집에 무려 9763명이 몰리기도 했다. 지난 7월 1일 당첨자를 발표한 경기 고양시 덕양구 ‘e편한세상 지축 센텀가든’도 최저 당첨가점이 69점에 달했다. 이는 4인 가구가 ‘무주택기간 15년 이상’과 ‘청약통장 가입 기간 15년 이상’을 모두 충족해야 받을 수 있는 점수다.

지역별·면적별 예치금 상이…무주택기간 체크 필수

공공택지지구에 공급되는 단지는 분양가상한제가 적용돼 인근시세보다 가격이 저렴하다보니 자금여력이 부족한 신혼부부와 청년은 청약을 집중적으로 노린다. 다만 청약에 당첨되기 위해서는 여러 조건 등이 필요하다.

먼저는 청약통장이다. 청약통장은 1인 1계좌만 개설할 수 있으며 매달 일정 금액을 납입해야 한다. ▲투기과열지구는 2년 이상 ▲이외 수도권지역은 1년 ▲그 외 지방은 6년 ▲위축지역은 1개월 등의 각 납입기간을 채워야 청약 1순위에 해당된다.

예치금도 주목해야 한다. 지역마다 면적에 따라 최소 필요한 예치금이 달라서다. 전용85㎡ 경우 ▲서울·부산 300만원 ▲인천 250만원 ▲경기도 포함 이외의 지역 200만원 등으로 입주자모집공고일 전까지 충족돼야 한다.

또 전용85㎡를 초과하는 모든 면적에 청약신청을 하기 위해선 ▲서울·부산 1500만원 ▲인천 등 기타광역시 1000만원 ▲기타 시·군 500만원을 각각 예치해야한다. 특히 입주자모집공고일은 보통 신규아파트 분양 시 모델하우스를 개관하는 날과 동일하거나 이보다 앞설 수 있어 주의를 기울여야 한다.

건설업계 관계자는 “일반적으로 모델하우스를 오픈하기 전에 입주자모집공고를 신문사 등에 낸다”며 “모델하우스 개관 날짜가 정해진 곳이면 그 전에 예치금 규모를 맞춰놓는 것이 안전하다”고 설명했다.

납입기간과 예치금을 충족했다면 이제 가점제와 추첨제를 구분해 자신이 해당하는 방법으로 청약을 넣어야 한다. 청약은 크게 ‘가점제’와 ‘추첨제’로 나뉜다. ‘가점제’는 단어 그대로 점수가 높은 사람들에게 선착순으로 입주자를 선정하는 방식이고 ‘추첨제’는 무작위로 뽑아 선정하는 곳이다.

다만 서울 등 투기과열지구는 전용85㎡ 이하 추첨제가 없고, 청약과열지구는 전체 공급규모의 25%만 추첨제로 진행한다. 또 추첨제도 무주택자에게 먼저 배정되기 때문에 지역별로 추첨제와 가점제를 미리 알아보는 것이 유리하다.

생에 딱 한 번 ‘특별공급’도 뜬다

대다수의 청약이 적용하고 있는 가점제의 기준 항목으로는 무주택기간·부양가족수·입주자 저축 가입기간 등이 있다. 무주택기간은 1년 미만일 때 2점부터 시작해 1년이상~2년 미만 4점 등 무주택기간이 1년 늘어날 때마다 점수가 2점이 늘어나게 된다. 15년 이상이 되면 최고 32점을 받게 된다.

이때 무주택기간을 인정하는 나이는 만 30세부터지만 30세 이전에 혼인을 한 경우엔 혼인신고일부터 인정받을 수 있다. 또 중간에 한번이라도 주택을 소유했다면 기간이 초기화돼 주택을 처분한 순간부터 다시 채워나가야 한다.

무주택기간은 청약자와 배우자를 기준으로 하고 있지만 같은 주민등록등본에 속해있는 직계존비속(직계존속과 직계비속) 모두가 주택을 소유하고 있지 않아야 한다. 특히 부부는 결혼 이후부터 무주택기간을 공유하기 때문에 양쪽 모두 무주택자가 된 날부터 계산해야 한다.

부양가족수는 가점제에서 차지하는 점수가 가장 많다. 청약자 본인만 있는 경우엔 기본 5점이 주어지며 가족이 한 명이 추가될 때마다 5점씩 늘어난다. 예컨대 부양가족이 1명이면 10점, 2명이면 15점 등으로 6명이 될 경우 최대 35점을 받게 된다. 이때 부양가족은 청약자와 그 배우자의 직계존비속에 해당하는 사람들로만 규정하고 있다. 만약 배우자가 별도 세대인 경우 별도 세대를 구성하고 있는 배우자의 직계존비속도 포함된다.

주의할 점은 직계존속은 3년 이상, 30세 이상 미혼인 직계비속은 1년 이상 청약자와 같은 등본에 등재돼있어야 한다. 만약 직계비속이 결혼을 했거나 결혼했던 적이 있으면 부양가족이 될 수 없다.

마지막으로 청약통장 가입기간은 청약통장을 얼마나 오래 보유했는지에 대한 항목이다. 6개월 미만은 1점, 1년 미만은 2점 등 최대 15년 이상이 될 경우 17점을 얻을 수 있다. 청약통장은 만17세부터 인정하며 청약홈을 통해 청약통장 가입기간 확인이 가능하다.

다만 가점제가 주를 이루는 아파트 청약시장에서 사회적으로 배려가 필요한 계층을 대상으로 아파트를 분양받을 수 있도록 하는 제도가 있다. 바로 ‘특별공급’이다. 특별공급은 무주택자를 위해 생애 딱 한번 특별하게 공급되는 제도로 한 번 분양을 받으면 두 번 다시는 받을 수 없다.

유형별로는 ▲생애최초 주택구입자 특별공급 ▲신혼부부 특별공급 ▲다자녀가구 특별공급 ▲노부모 부양자 특별공급 ▲기관추천 특별공급 ▲이전기관 종사가 특별공급 등이 있다. 이 중 생애최초 주택구입자는 예치금이 600만원 이상이어야 하며 입주자 모집공고일 현재 혼인 중이거나 자녀가 있어야 한다.

입주자 모집공고일 기준 근로자 또는 자영업자로 5년 이상 소득세를 납부해야하며 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100% 이하여야 한다. 신혼부부 특별공급은 혼인기간이 7년 이내인 무주택세대구성원이어야 하고 소득기준이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 100% 이하여야 하며 맞벌이일 경우 120% 이하여야 한다.

또 다자녀가구는 태아를 포함해 민법상 미성년자인 3명 이상의 자녀를 둔 무주택세대 구성원이 대상이 된다. 이처럼 특별공급은 일반청약보다 당첨될 가능성이 높지만 조건이 까다로워 본인이 특별공급 대상인이 여부를 먼저 확인해야한다.

청약을 할 아파트와 청약방법을 정한 이후엔 해당 아파트 청약신청 기간에 한국부동산원 사이트인 청약홈에서 청약을 진행해야한다. 먼저 홈페이지에 접속한 후, 청약신청 탭을 클릭해 본인이 특별공급 혹은 1순위공급 등을 선택하고 이후 주택(아파트)선택과 주택형 선택을 해야 한다. 다만 이때 층과 호는 선택할 수가 없다.

만약 당첨이 됐다면 이후 정당계약·서류작성·계약금 납부·중도금 납부·잔금 납부 순으로 계약을 진행하면 된다. 특히 지역별 중도금 대출 비중이 다르기 때문에 이 부분을 유의해야 한다.

이에 대해 이영진 신한은행 이촌동PWN센터 팀장은 “청약통장은 한 번 쓰고 나면 이후 재당첨이 어렵기 때문에 신중하게 사용해야 된다”며 “만약 가점대가 70점이 넘는다면 서울 강남 등 소위 상급지 재건축 물량이 분양 대기 중이기 때문에 이곳을 기다려도 좋을 것”이라고 말했다.