김기덕의 ‘현장에서 들려주는 실전 부동산 투자’

빈자는 생각만 하고 부자는 실천을 한다. 발상을 전환하고 투자를 실천하면 적은 자본으로도 충분히 수익을 낼 수 있다. 4억원으로 16억 빌라 소유주가 된 사례를 살펴보자.

발명가만 발상의 전환이 필요한 것이 아니다. 부동산 투자자 역시 발상의 전환으로 레버리지 효과를 볼 수 있다. 그러나 많은 사람들이 발상을 전환하기 위한 그 어떤 노력도 하지 않고 ‘투자금이 적어서’ ‘투자에 자신이 없어서’ 등의 푸념만 늘어놓는다. 빈자는 생각만 하고 부자는 실천을 한다. 어떻게 하면 발상을 전환할 수 있을 것인지 고민하고 실천해야 한다. 다시 말해 푸념만 늘어놓아야 변하는 것은 아무것도 없다. 실천하지 않고 푸념을 늘어놓는 시간이 길어진다면 쓰레기통에 기회비용만 버리는 행위와 같다.

4억원 투자 후 5년 만에 16억원 빌라 소유주 되다

지난 2007년 상담 사례로, 은평구에 거주하는 이윤희 씨(48)는 유아관련 교육출판사에 근무하고 있었으며 남편은 은행 지점 간부로 근무했다. 오래 전부터 부동산 투자에 관심이 많았지만 어떻게 해야 할지 몰라 망설이고 있었다. 이 씨가 추구하는 투자대상에 비해 보유하고 있는 자금이 많이 부족했다. 그러나 저축액과 전세자금까지 더해 총 4억원으로 빌라 건축과 관련한 투자를 단행키로 했다. 공사에 소요되는 기간 동안 이 씨와 남편은 월세를 살기로 결정했다. 전체적인 밑그림을 그리는 상담이 끝나고 적정 물건지를 파악하기 시작했다.

우선 해당 토지 모양과 입지 등을 검토했다. 마침 약 60평 정도의 적정 토지가 있어 평당 850만원에 구매했다. 토지 부분에 들어간 매매 비용만 5억1000만원이었다. 토지 매매에서 부족한 금액과 공사비에 소요될 일부 금액은 지인을 통해 충당하기로 하고 공사를 시작했다. 공사비는 약 30%만 지불하고 나머지는 공사 완료 후 전세계약을 하며 들어오는 금액으로 지불하기로 계약한 것이다. 공사비 견적은 총 4억원 정도였으니, 1억2000여만원으로 공사비를 지금 후 빌라 건축을 단행한 것이다.

착공 후 약 5개월 정도가 지나니 주변 상황이 변하고 부동산 투자바람이 일어나 지가가 상승하기 시작했다. 건물 신축에 대한 가격마저 올라 총 10억원 정도 들어간 투자 사업지의 시세는 약 16억원으로 뛰었다.

해당 사업지에 대한 전체 건축가구 수는 이 씨 본인이 거주할 집을 포함해 8세대가 나왔다. 이 씨는 나머지 집을 담보로 2억8000만원의 건축비용을 대출을 통해 지불했으며, 본인 거주 세대를 제외한 7세대를 임대하기로 결정했다. 건축한 집은 실제 46㎡(14평) 정도의 투룸과 쓰리룸이 혼재되어 있었다. 전체 외형 평균을 내자면 각 세대에서 보증금 3000만원에 월세 50만원의 수익이 나왔다. 한 번의 투자로 이 씨는 임대사업자가 되었다.

임대수익은 2억8000만원에 대한 금융이자 약 140만원을 공제하여도 매달 210만원의 이익이 발생한다. 이 씨 본인의 투자금 전체는 4억원에 불과했지만 상담을 통해 발상을 전환하고 투자를 단행한 결과 본인 거주의 주택마련과 동시에 연2400만원이라는 임대수익까지 챙기게 되었다.

사업 시작 후 약 5년이 지나고 있는 현재 이 씨는 투자를 단행하면서 차용한 금액 1억5000여만원과 금융대출 2억8000여만원을 모두 상환했다. 그리고 현재 전체 외형 부동산 추정가 약 15~16억원짜리 빌라 건물을 통째로 소유하고 있다. 소위 부동산 투자 성공사례의 주인공이 된 것이다.

투자 성공 사례의 주인공이 되려면, 실천하라

상담을 진행하면서 주로 하는 말 중 하나가 ‘투자금이 있으면 어디든 투자할 곳이 생긴다’는 것이다. 하지만 투자금액 대비 최대 수익을 올릴 수 있는 물건은 흔치 않으며 구성하기도 쉽지 않다. 아울러 자금이 적다면 확신을 갖고 투자 결정을 내리기도 쉽지 않다. 투자 실패에 대한 위험을 고려하기 때문이다. 하지만 전문가와 상담 하고 발상을 전환한 후 투자 한 결과 최적의 수익을 올리는 임대사업자가 되었다.

투자할 때 두려움을 느끼는 것은 당연하다. 두렵다고 해서 아무 것도 하지 않으면 기회비용만 허비하게 된다. 자금이 있다면 투자에 대한 마인드를 우선 오픈해야 한다. 오픈마인드가 되지 못하고 움츠려 있다면 아무리 많은 자금이 있어도 수익과 결과물은 더 이상 본인과는 관계없는 단어가 된다.

사람들은 흔히 복권에나 당첨되었으면 좋겠다는 말을 한다. 하지만 복권조차 구매하지 않고 푸념만 한다. 무엇이든 푸념만 하고 있다면 답이 나오지 않는다. 상황이 변하지 않는 것이다. 고민하고 실천해야 한다. 그러나 실천하는 사람은 1%에 불과하다. 부동산 투자도 마찬가지다. 남들이 하지 못한 생각을 가지고 실천해야 한다. 그래야 성공 사례의 주인공이 될 수 있다.

김기덕 salla7942@naver.com

현재 (주)KD D&C 김기덕 대표는 현장에서 잔뼈가 굵은 부동산 실전투자 전문가로 자신이 겪은 생생한 경험을 들려준다. 부동산 컨설팅 업체인 DK컨설팅 대표와 (주)SND 대표이사를 역임했다.