사진: 박지현 기자 pjh3714@

재건축 시장 환영 반 비난 반

트위터 재건축이익 초과환수가 2년 동안 유예됐다. 시장은 환영하는 분위기지만 불협화음도 적지 않다. 애초에 예상한 부동산 시장에 활력 보다는 시장에 미치는 영향은 미미했다.

부동산 시장에서 화두로 떠오른 ‘재건축 부담금 유예’와 ‘도시 및 주거환경 정비법’(도정법)은 부동산 침체를 타파하기 위해 정부와 정치권이 내놓은 또 하나의 카드다. 건축 초과이익 환수법은 ‘재건축 부담금’이라는 이름으로 2007년 정부가 재건축 아파트의 과도한 가격상승을 규제하기 위해 만든 법이다. 최초로 구성된 조합설립 추진위원회가 승인된 날을 기점으로 입주시점까지 평균 집값 상승분에서 공사비나 조합운영비 등 개발비용을 제외한 3000만원 이상이면 초과이익으로 간주하고, 부담금을 누진방식으로 조합에 부과하는 것이다.

예를 들어 강남구의 경우 이 방식을 적용하면 최소 1억원 이상이 부과되기 때문에 재건축이 쉽사리 이뤄지지 않았다. 이번에 통과한 개정안은 부담금 부과를 2년간 일시 중지하기로 했다. 소급적용 기간인 개정법 공표시점 4개월 이전인 지난 7월말부터 2014년 말까지 관리처분 계획인가를 신청한 사업에 한해서다.

또 같은날 국회에서 통과한 도정법은 노후되지 않은 아파트도 재건축을 할 수 있도록 한 법안이다. 재건축 연한을 20년 이상 범위에서 조례로 정하는 현행체계는 그대로 유지되지만 연한이 되지 않더라도 중대한 기능적 구조적 결함이 있다면 안전진단 후 재건축을 추진할 수 있다는 것이 주요 내용이다. 사실상 20년이상 되지 않은 아파트도 재건축을 할 수 있다는 의미다.

이 두 가지 법안은 최근 침체된 부동산에 활력을 불어넣기 위한 수단으로 시장에 미치는 영향이 클 것이라게 정부의 생각이다.

국토해양부 관계자는 “이 두 가지 개정안으로 침체된 재건축 시장에 활력을 불어넣을 수 있을 것이다”며 “특히 도정법 개정안은 재건축 연한이 되지 않았지만 구조나 설비 결함으로 불편을 겪고 있는 주민들이 크게 반길 것이다”고 내다봤다.

강남 등 재건축단지 호재

이번 개정안은 재건축 단지에는 큰 호재다. 내야 할 부담금이 사라졌다는 소식에 주민들은 크게 반기는 분위기다. 특히 이번 법안은 재건축단지가 몰려 있는 강남3구와 강동구 등이 최대 수혜지역으로 꼽힌다. 현재 사업시행인가를 받은 단지와 조합설립이 마무리돼 사업속도를 높이면 수혜를 입을 수도 있는 단지가 많다. 부동산114 등에 따르면 이번 개정안으로 수혜 예상 아파트는 송파구 가락시영 등 사업시행인가까지의 절차를 진행한 총 24개 단지다. 현재 2만1178가구며 조합설립 단계에 해당하는 곳은 강남구 개포주공1단지 등 19개 단지 2만6908가구로 분석했다.

개정안 발표 이후 조합 사무실과 인근 부동산중개업소는 재건축 초과이익 부담금 유예 대상이 되는지를 묻는 합원과 투자자들의 문의가 빗발쳤다. 잠실 A 아파트에 거주하는 주민 김모(51)씨는 “재건축의 걸림돌이 사리진 만큼 앞으로 좋은 소식만 기대할 수 있을 것 같다”며 “최근 잡음도 많았던 재건축 조합들도 이번 소식에(개정안 발표) 의기투합을 하고 있어 사업 진행도 빨라질 것으로 보인다”고 말했다.

인근 B 부동산 사장 역시 “그동안 부동산 침체로 재건축 엄두도 못내고 있는 상황에서 이 같은 개정안은 가뭄에 단비와 같은 것”이라며 “사업진전이 없었던 재건축 단지들이 속도를 낼 것으로 예상된다”고 말했다.

그동안 아파트 가격이 워낙 하락해 재건축단지들의 움직임도 빨라졌다. 향후 집값이 오를 경우 자칫 부담금을 낼 수 있어 일단 면제 시가에 맞추자는 의견들이다.

서초구의 C아파트 재건축 조합 관계자는 “부동산 경기에 따라 혜택 여부가 결정될 수 있어 변동 상황을 지켜봐야 하지만 2년 안에 결정해야 하는 만큼 재건축에 속도를 내자는 조합원의 의견이 많다”고 밝혔다.

강남만을 위한 정책 비난 봇물, 시장 반응도 시큰둥

부동산 전문가들은 정부가 내놓은 개정안은 부동산 시장 활성화에 도움은 되지만 워낙 침체돼 있어 시장에는 별다른 영향을 주지 못할 것이라는 분석이다. 여기에 시민단체 등이 강남만을 위한 정책이라며 잇따라 비난성명을 내고 있는 상황이다.

민주사회를위한변호사모임, 참여연대, 전국주거복지협의회 등으로 구성된 토지·주택공공성네트워크는 26일 “국회가 내놓은 이번 개정안은 서울과 강남 일부 재건축 단지에 특혜를 주는 셈이다”며 “아파트 내구연한이 60년에 이르는데 도정법을 개정해 불필요한 재건축을 부추겨 사회나 경제적 낭비를 초래할 수 있다”고 밝혔다.

정작 정치권에서는 전세 대란을 막기 위한 대책은 내놓고 있지 않고 비난 여론도 적지 않다. 경제정의실천시민연합은 최근 성명을 통해“재건축 초과이익 환수법과 도정법 개정안은 대규모 주택 멸실을 유도할 수밖에 없어 전세와 월세값 상승을 더욱더 심화시킬 수 있다”고 경고했다. 시장 반응도 썩 좋지는 않다. 재건축 아파트 시세가 워낙 많이 떨어져 부담금 면제 소식도 이른바 ‘약발’이 먹히지 않는다는 분석이다.

지난 11월13일 이 법안이 통과됐지만 강남권 재건축 단지는 일반 아파트보다 가격이 하락하고 있는 상태다. 2~3년 동안 20~30%가까이 떨어진 상태이기 때문에 투자가치에 대한 의문도 적지 않다. 부동산114에 따르면 서울과 신도시 수도권은 계속 하락세를 나타냈다. 특히 재건축 시장은 암담한 수준이다. 강남은 –0.26%, 송파 –0.23%, 강동 –0.08%, 서초 -0.04% 등 강남권이 모두 하락했다.

시장 혼란도 크다. 부동산 시장이 침체된 만큼 사업성 악화가 우려되고 실제 효과도 불분명한데 사업 속도를 높인다는 조합원의 불만도 잇따라 터지고 있다.

송파구 D단지 한 조합원은 “초과이익 부담금이 1인당 40여만원 수준인데 이것을 아끼고자 무리하게 사업속도를 높이려는 곳이 많아 우려된다”고 목소리를 높였다.

한 부동산 전문가는 “이번 개정안은 세제혜택처럼 생생내기용에 불과하다”며 “재건축 초과이익 환수법은 실효성이 문제가 있어 재건축시장에는 도움이 되지 않았는데 정부가 마치 활성화처럼 꾸며놓은 것이 문제다”고 말했다.