장경철의 남에게 알려주기 싫은 부동산 정보
장경철( 2002cta@naver.com)
현재 상가 전문 컨설팅 업체인 상가114와 부동산 분양 전문업체인 CS프라임에서 활동 중. 상가·미분양 아파트 등 대한 실전 투자 전문가로 생생한 투자 가이드를 제시한다. SBS, MBN, RTN, 팍스TV, OBS 방송 출연.
주택시장 침체가 장기화 되고 저금리 기조가 당분간 유지 될 것으로 전망되어 입지여건이 좋은 상가가 주목을 받고 있다. 최근 2~3년간 높은 인기를 누렸던 오피스텔과 도시형 생활주택의 경우 공급은 늘고 분양가는 오르면서 투자 수익률이 떨어져 매력이 반감하고 있는 추세다. 이를 대체할 투자상품으로 상가가 재조명을 받을 기회가 올 것으로 보인다. 상가는 대표적인 수익형 부동산으로 투자에 성공하면 은행금리에 2~3배에 이르는 수익률과 함께 시세차익까지 가능하다.
단지내 상가에 스트리트형 접목 ‘인기’
부동산이 그러하듯 상가 투자에도 소위 ‘트렌드’라는게 있다. 최근에 가장 주목을 받는 상가는 당연 신도시·뉴타운나 택지지구 등의 단지내 상가다. 같은 단지내 상가라고 할지라도 거리형 상가형태를 접목시킨 스트리트형 단지내 상가들이 높은 인기를 끌고 있는 셈이다.
스트리트형 단지내 상가는 동선을 따라 배치된 상가들이 한 눈에 들어오기 때문에 이용자들의 만족도도 높고 상권 형성에도 유리한 구조다. 이들 상가는 단지 내 수요는 물론 외부 유동인구 수요를 동시에 공략할 수 있어 당분간 인기를 끌 전망이다.
단지내 상가들이 스트리트형으로 설계하는 경우 주변 인근 근린상가와 자연스럽게 연결되도록 조성해 상권연계 시너지 효과를 노리거나, 유동인구가 많은 단지 주변 도로를 접하게 만들어 인근을 지나는 수요를 흡수해 세탁소, 미용실, 부동산 등 기본업종 위주로 구성되는 일반 단지내 상가와 달리 다양한 업종 구성이 가능하다는 점도 커다란 매력이다. 대형단지의 경우 스트리트형 상가 자체가 일대의 랜드마크 역할을 할 수 있다는 것도 하나의 이유다.
이같은 형태의 상가는 기존의 고층상가와 달리 소비층의 접근도가 높아 로데오상권 내 상가의 주된 형태였으나 요즘에는 일부 근린상가, 쇼핑몰 심지어 단지내 상가들이 길거리형 상가 형태를 구성하고 있는 추세다. 시각적 효과를 누릴 수 있고 수요자들에게 노출된 상품을 바로 구매력으로 이끌 수 있다는게 가장 큰 장점이다. 스트리트형 상가라도 유동인구의 주 동선에 위치해야 투자자의 요구수익률을 기대해 볼 수 있다.
스트리트형 상가는 입점 후 활성여부에 대한 사전 검증이 무엇보다 중요하기 때문에 분양업체별 상가 활성 운영계획과 관리경험, 능력 파악이 필요하다. 점포의 밀집도가 강한 만큼 개별매장의 독특한 장점을 가지지 않고서는 2층 이상의 상층부의 경우 고전할 가능성이 많다. 또 분양가가 주변과 비교해 높은 것은 아닌지 투자전에 조사해야 한다.
분양가격도 주변과 비교해 높은 것은 아닌지 조사해야 한다. 만약 상층부에 주거시설이 있는 주상복합 상가라면 간판의 가시성이 좋아야 하고 유동인구의 유입이 가능한 집객요소가 있는지도 살펴봐야 한다. 전면과 후면에 따라 명과 암이 뚜렷하다. 보행자도로 양옆의 전면부 상가는 노출빈도에 따른 시계성이 좋다. 반면, 후면에 위치한 상가는 상대적으로 시계성과 접근성이 낮아 투자에 주의가 요구된다.
테라스형 상가 투자 월 수익률 최대 10% 가능
테라스형 상가도 트렌드를 이끌고 있다. 테라스형 상가는 실내 공간을 옥외로 연장해 점포 공간 활용도를 높이고 야외 풍경을 감상할 수 있게 설계된다. 일반 상가에서 임대면적의 공용 비율이 지나치게 높을 경우 임차인이 직접 사용할 수 있는 면적이 줄게 돼 임차인 유치에 불리한 요소로 작용하고 있다. 이때 상가 전면을 테라스 공간으로 활용할 경우 실질적인 전용면적 비율이나 공간 활용 측면이 유리하다. 테라스 공간은 추가 매출로 이어지는데 큰 역할을 하게 된다.
테라스형 상가가 하나의 트렌드로 자리를 잡았지만 아무 곳에서나 차릴 수는 없는 법이다. 상권과 입지를 함께 봐야 한다는 의미다. 분당 정자동 카페거리나 신사동 가로수길처럼 특화된 거리가 아니라면 사거리 코너 등에 테라스형 상가를 차리는 게 좋다. 경기의 영향을 덜 받고 접근성이 뛰어나며 시세도 비교적 안정적이어서 임대료를 많이 받을 수 있기 때문이다.
상가정보업체 자료에 따르면 사거리 코너 상점의 보증금은 일반 가두상점보다 12~16% 높지만 월 수익률이 4~10%가량 높게 형성된다.
이처럼 테라스 공간은 사방이 꽉 막힌 도심 속에서 사는 현대인이 햇볕과 달빛, 바람을 직접 마주하며 휴식을 취할 수 있게 해준다. 지나가는 사람의 발길을 모으는 테라스형 상가는 아파트, 오피스텔 등 주거상품에서 강조되던 조망권이 상업시설에 적용된 케이스다. 타인에게 제약받기를 싫어하는 현대인의 욕구를 만족하게 하면서 테라스 바깥에 있는 차별성을 심어 준다는 점에서 테라스 상가의 인기는 지속 될 전망이다. 실내보다 주위를 의식하지 않고 맘껏 떠들 수 있는 것도 테라스의 장점이다. 또한 금연 열풍으로 어디 가나 찬밥 신세인 애연가에게도 테라스는 숨통을 틔워 주는 소중한 공간이다.
그러나 희소성으로 분양가가 일반 상가보다 높은 편이기 때문에 테라스 제공시 분양가격 포함 여부를 살펴야 한다. 계약 당시에는 테라스면적이 분양가에 포함됐다고 했다가 계약 후 추가비용을 요구해 법적 분쟁으로 가는 경우도 간혹 있어서다. 주차공간이나 전면공지를 불법적으로 테라스공간으로 꾸미는 경우도 있어 잘 살펴야 한다. 실제 카페와 음식점, 미용실, 편의점 지붕과 벽체까지 갖춘 테라스는 건축법을 적용해 단속하고 있지만, 목재 테크만 설치했을 때 상권 활성화와 사유 재산 보장 측면에서 제재가 느슨하다. 테라스 상가에 투자하기 전 주차장법과 건축법위반으로 이행강제금 부과가 될 수도 있다는 점도 사전에 체크해야 한다.