[이코노믹리뷰=신진영 기자] "임대주택은 처음부터 끝까지 한결같이 정책 기조를 유지해 주거 복지를 실현하는 측면에서 시행돼야 한다. 정권에 따라 임대주택 정책이 수시로 바뀌어버리니 근본적인 한계가 있다."(경기 광교 10년 분양전환 공공임대 임차인) 

정부가 무주택·서민들을 위해 공공임대주택을 추진했지만 본래 취지와는 다르게 '로또 아파트'만 양산했다. 1인 가구를 위한 청년주택과 행복주택은 주거 안정성을 지속하기 어렵다는 말도 나온다. 

‘공공주택 특별법’에 따르면 공공임대주택은 크게 공공건설임대주택과 공공매입임대주택으로 나뉜다. 세부적으로는 영구임대주택, 국민임대주택, 분양전환공공임대주택, 행복주택, 장기전세주택, 기존주택매입임대주택, 기존주택전세임대주택이 있다. 

공공임대주택은 주변 주택 시세보다 최대 80% 저렴하게 주택을 마련할 수 있다는 게 장점이다. 다만 공공임대주택별로 대상자와 입주 자격 기준과 선정 과정이 제각각이다. 주택 공급 면적은 최저 주거면적에 맞춰져 있어 좁은 편이다. 

“당첨도 어렵고, 막상 돼도 실거주가 어렵다” 

올해로 직장 생활 2년 4개월 차인 이 모씨(30세, 남)는 지난해 행복주택에 당첨됐다. 입주한 지는 1년 1개월이 지났다. '행복주택'은 박근혜 정부 시절 추진한 주택 보급 사업 중 하나다. 무주택자와 사회 초년생 들을 타깃으로 한다. 주택 규모 등이 1인 가구 기준으로 맞춰져 전용면적 기준 60㎡ 이하(LH 기준), 19~45㎡ 이하(SH 기준)로 공급된다.  

이 씨는 "같은 값이면 구축보다는 신축으로 가고 싶었다"고 말했다. 게다가 그가 살고 있는 행복주택은 서울 지하철 3호선 원흥역과 가까운 '역세권'이다. 한 누리꾼은 부동산 관련 커뮤니티에서 행복주택에 대해 "접근성 좋은 다른 신축 아파트에 비해 저렴하게 살 수 있는 점이 큰 장점"이라고 했다. 

하지만 이 씨도 '극악의' 경쟁률을 뚫어야 했다. 이 씨가 들어간 ‘고양 삼송 원흥마을 11단지’는 지난 2018년 5월 청약 당시 총 100가구(고령자, 대학생·청년, 수급자)에 1044명이 신청해 평균 경쟁률 10.44대 1을 기록했다. 대학생·청년은 40가구를 모집했는데, 968명이 신청해 22대 1의 경쟁률이었다. 

또한 결혼까지 생각하기에는 평수가 너무 좁았다. 이 씨는 "1인 가구도 큰 집에서 살고 싶다"며 "청약 당시 1인 가구는 40㎡ 이상 지원이 금지됐고 매물 조차 없다"고 털어 놨다. 실제로 행복주택으로 공급되는 주택에는 전용 16㎡(실 평수 4.85평)도 나와 있다.  

국토교통부 최저주거기준에 따르면 1인 가구 최저주거기준면적은 14㎡에 맞춰져 있다. 2인 가구는 26㎡, 3인 가구는 35㎡다. 지난 2011년 5월 27일 개정 이후 한 번도 바뀌지 않았다. 지난달 30일 국회입법조사처는 ‘최저주거기준의 내용와 개선과제’라는 보고서를 통해 “최저주거기준은 변화한 사회·경제적 상황을 반영하지 못하고 있다”며 개선할 필요가 있다고 했다.

기존 공공임대주택 문제..."결국 로또?"

공공임대주택을 둘러싼 갈등은 계속된다. 그 중 하나가 10년 분양전환 공공임대주택에 대한 분양가 산정 문제다. 임대주택법 체계가 모호하고 가격산정을 위한 근거조항의 해석이 어려워 논쟁이 종결되기는 어려워 보인다. 경기도 수원시 영통구 하동 '광교 센트럴타운 60단지' 는 분양전환을 앞두고 있다.  

10년 분양전환 공공임대주택은 지난 참여정부 시절 나왔다. 소득 5, 6분위 계층의 내 집 마련 기회를 제공하기 위함이었다. 그러나 분양가 산정기준을 "10년 임대의 경우 감정가액을 초과할 수 없다"는 한 줄 입법으로 '무리하게' 시행했다고 임차인들은 주장한다.  

분양전환가에 이어 하자·보수 문제가 나왔다. 광교60단지 임차인 A씨는 "최초 공공임대 입주할 때 보면 도배비를 6년이 지나면 바꾸기로 했다"며 "장판도 낡고 교체해주기로 했는데 10년이 지나야 바꿔준다고 한다"고 토로했다. 그는 "판교 10년 분양전환 공공임대와 달리 광교는 7년 차에 조기분양을 하다보니 도배비 지원을 해주지 않는게 아닌가 싶다"고 했다.  

LH 관계자는 "2012년 공공주택특별법이 개정되면서 표준임대차계약서가 변경됐다"며 "변경된 계약서에  도배·장판 보수주기가 10년으로 명시돼 있다"고 했다. 그러면서 "2012년 이후 2년 마다 임대계약 갱신 시 변경된 표준임대계약서로 갱신계약했다"고 덧붙였다. 

변창흠 국토교통부 장관은 LH 공사 사장 재직 당시 국정감사에서 10년 공공임대주택의 분양가 상한제 적용과 관련해 “공기업은 정해진 법률과 규칙에 따를 수밖에 없다”고 말했다. 광교60단지 임차인 A씨는 "LH 사장님은 경제 상황이 어떻게 변동됐는지에 따라 분양전환가를 조정할 수 있는 걸로 안다"고 답답함을 토로했다. 이어 "그때(LH 사장 당시) 분양가 조정 권한이 없었다고 하신다면, 지금은 공공임대를 총괄하는 국토부 수장이 되셨으니 이런 상황을 고려해주셨음 좋겠다"고 덧붙였다. 

다른 임차인 B씨는 "정권에 따라 임대주택 정책이 수시로 바뀌니 서민들은 상대적인 박탈감을 느낀다"며 "변 장관께서 기존 공공임대주택을 유지하고 발전시켜주셨으면 한다"고 말했다. LH 관계자는 이에 "광교 60단지는 지난해 12월부터 분양전환 계약을 시작했다"며 "앞으로는 LH는 관련 규정에 따라 원활한 분양전환 계약 추진에 노력하겠다"고 했다. 이러는 와중 일부 분양전환이 진행되는 쪽은 시세차익을 얻었다는 말이 나왔다. 

광교 60단지와 분양전환이 진행 중인 62단지 인근 A 공인중개업소 관계자는 "현재 소송하는 분들은 최초 입주자"라며 "등기 전환이 진행되고 있고, 전용 84㎡ 기준 분양전환가가 6억원 초반대에 나왔지만 현재 11억원 중반대에 거래되고 있다"고 설명했다. 최소 5억원 시세차익을 본 것이다. 다른 B 공인중개업소 대표는 "이쪽(60·62단지)이 광교 내에서도 저평가 돼 있다는 인식 때문에 지역 내 투자자 분들이 많다"고 했다.